Kara umowna za nieprzekazanie frontu robót w umówionym terminie

W przypadku nieprzekazania frontu robót w terminie rośnie ryzyko niezachowania terminu zakończenia robót, mimo że wykonawca może nawet nie ponosić z tego tytułu żadnej winy. Czy w umowie o roboty budowlane można zastrzec karę umowną za nieprzekazanie w terminie frontu robót? Z jakim ryzykiem powinien się liczyć wykonawca?

Umowa o roboty budowlane – obowiązki każdej ze stron

Relacja między inwestorem a wykonawcą robót budowlanych, regulowana przepisami kodeksu cywilnego, jest bardzo specyficzna. Oprócz zobowiązania do spełnienia świadczenia głównego na stronach spoczywa wiele innych obowiązków ubocznych, które inwestor (generalny wykonawca) i wykonawca (podwykonawca) nakładają na siebie w ramach zawartej przez nich umowy o roboty budowlane. Praktycznie każde działanie inwestora (generalnego wykonawcy) stanowiące naruszenie zobowiązań wynikających z umowy o roboty budowlane może powodować powstanie po stronie wykonawcy (podwykonawcy) szkody, zwłaszcza jeśli takie naruszenie uniemożliwia wykonawcy realizację przedmiotu umowy. Naruszenie to wiąże się z przestojem wykonawcy w realizacji robót budowlanych, zwiększeniem po jego stronie kosztów związanych z zasobami ludzkimi, wynajęciem sprzętu, urządzeń i in.

Niewykonanie niektórych z tych obowiązków przez inwestora może mieć bardzo istotny wpływ na możliwość realizacji przez wykonawcę zobowiązania głównego. Z zasady do głównych obowiązków wykonawcy należy wykonanie i oddanie przewidzianego w umowie obiektu, natomiast po stronie inwestora (z reguły) spoczywa obowiązek podjęcia czynności umożliwiających wykonawcy rozpoczęcie realizacji robót budowlanych przez przekazanie mu terenu budowy, dostarczenie odpowiedniego projektu, a następnie odebranie od wykonawcy obiektu i zapłacenie mu należnego wynagrodzenia.

>>> Umowa o roboty budowlane – definicja, forma, podwykonawcy, gwarancja zapłaty

>>> Zamówienia na roboty budowlane – problem z opisem przedmiotu zamówienia

>>> Odstąpienie od umowy o roboty budowlane – rozliczenie stron

Gdy na budowie zaczynają się problemy

Niby wszystko jest jasne – uprawnienia i obowiązki stron zostały w umowie o roboty budowlane wyraźnie określone, a każda ze stron dokładnie wie, co i kiedy ma robić. Jednakże wypada pamiętać, że budowa to „żywy organizm”, a sztywne stosowanie przepisów oraz zapisów umownych do sytuacji faktycznie panującej na budowie bynajmniej nie powinno być zasadą. Normą są bowiem takie zdarzenia, jak chociażby: nieprzekazanie wykonawcy w terminie całego frontu robót i placu budowy; przekazywanie frontu robót etapowo w sposób uniemożliwiający wykonawcy terminowe wykonanie robót; niedostarczenie urządzeń niezbędnych do wykonania robót; niedostarczenie w terminie materiałów; przerwy w dostawie energii; niezapewnienie ogrzewania umożliwiającego wykonywanie robót itd. Przyczyną tych zdarzeń może być wiele okoliczności, które wcale nie muszą wynikać z zawinionych działań lub zaniechań stron umowy o roboty budowlane.

Reprezentatywnym przykładem tego typu naruszeń – co do zasady leżących po stronie inwestora – jest wspomniane nieudostępnienie wykonawcy frontu robót lub, jak to często bywa, nieudostępnienie wykonawcy frontu robót w częściach w sposób umożliwiający wykonawcy dochowanie terminów wynikających z umowy o roboty budowlane – zarówno terminu ostatecznego, jak i terminów pośrednich określonych w harmonogramie robót. Truizmem jest przecież stwierdzenie, że bez udostępnienia przez inwestora terenu budowy i frontu robót wykonawca nie będzie mógł przystąpić do wykonywania robót, na które umówił się z inwestorem. Warto w takiej sytuacji rozważyć zastrzeżenie kary umownej za nieprzekazanie w terminie frontu robót, aby uniknąć albo przynajmniej zminimalizować negatywne konsekwencje finansowe i inne sankcje prawne.

Fot. stock.adobe/arteffect.pl

Kara umowna w zarysie

W pierwszej kolejności trzeba pamiętać o podstawowych zasadach, które mają zastosowanie do kar umownych z art. 483 kodeksu cywilnego, a mianowicie:

• Kara umowna jest regulacją, która według zasady swobody umów może być wprowadzona do umowy, aby zdyscyplinować kontrahenta do należytego i terminowego wykonania ciążącego na nim zobowiązania.
• Karę umowną można zastrzec tylko w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Tym samym kara umowna, co do zasady, nie może dotyczyć niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania pieniężnego.
• Zapis o karze umownej powinien szczegółowo określać podstawę do naliczenia kary, np. niewykonanie świadczenia, opóźnienie albo zwłoka w jego wykonaniu. Oprócz tego zapis o karze umownej powinien wskazywać jej konkretną wysokość albo określać podstawy do wyliczenia jej wysokości.
• Zastrzeżenie kary umownej w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 2003 r., sygn. III CZP 61/03).
• Niekiedy(w zależności od sformułowania samego zapisu) dłużnik ma możliwość uchylenia się od obowiązku zapłaty kary umownej, o ile wykaże, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.
• Na żądanie dłużnika wysokość kary umownej może być miarkowana przez sąd powszechny. Przesłankami do zmniejszenia kary umownej jest stopień wykonania zobowiązania przez dłużnika albo sytuacja, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana w relacji do faktycznie poniesionej przez wierzyciela szkody.
• Nie jest dopuszczalne domaganie się zapłaty odszkodowania w wysokości przewyższającej zastrzeżoną karę umowną, chyba że w umowie zastrzeżono możliwości żądania zapłaty odszkodowania do wysokości rzeczywiście poniesionej szkody.
• Strony mogą w umowie ustanowić kilka kar umownych dotyczących różnych zdarzeń, przy czym brak jest możliwości kumulowania kilku kar umownych z tytułu zaistnienia tego samego zdarzenia.

Czy dopuszczalne jest zastrzeżenie kary umownej za nieprzekazanie frontu robót?

Jak wcześniej  wspomniano, problem z przekazaniem terenu budowy i udostępnieniem frontu robót jest jednym z najbardziej dotkliwych dla wykonawcy naruszeń warunków umowy o roboty budowlane. Problem ten jest zwłaszcza uciążliwy dla firm budowlanych, które wykonują roboty budowlane na wstępnym etapie inwestycji, które to roboty stanowią istotną część całości zamierzenia budowlanego, czyli firm wykonujących prace żelbetowe i zbrojarskie. Dopiero po zrealizowaniu tego typu robót na teren budowy wchodzą inne ekipy, które wykonują równolegle lub następujące kolejno po sobie prace. Nieprzekazanie frontu robót w terminie lub jego przekazywanie w częściach, jednak w sposób uniemożliwiający terminowe wykonanie robót, powoduje efekt domina, czyli lawinowe przekraczanie terminów częściowych i końcowych przez wykonawców i ich podwykonawców.

Udzielając odpowiedzi na pytanie o możliwość zastrzeżenia kary umownej za nieprzekazanie frontu robót, warto się posiłkować uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2021 r. (sygn. III CZP 26/21), która odnosi się do dopuszczalności kary umownej w umowie o roboty budowlane. Powyższe orzeczenie jest istotne na gruncie niniejszego tematu oraz zadanego pytania, albowiem uchwała SN została wydana na kanwie zdarzeń, które miały miejsce na budowie, a które polegały m.in. na nieprzekazaniu wykonawcy (przez zamawiającego) w umówionych terminach całego frontu robót i placu budowy. Według ustaleń sądu zamawiający czynił to z opóźnieniami i etapowo. Dodatkowo zamawiający: nie zapewnił wykonawcy niezbędnych urządzeń do rozpoczęcia m.in. robót żelbetowych; nie zapewnił dostępu do energii elektrycznej; opóźniał się z dostawą materiałów, a niektóre z dostarczanych materiałów nie posiadały ustalonych właściwości; nie zapewnił w budynku ogrzewania. Jak widać z ustaleń sądu, wachlarz istotnych naruszeń obowiązków umownych zamawiającego był bardzo obszerny. Zważywszy, że wszystkie powyższe obowiązki ciążyły nie na wykonawcy, lecz na zamawiającym, wykonawca obciążył zamawiającego odpowiednią karą umowną, na co pozwalała mu zawarta umowa, zgodnie z którą zamawiający miał zapłacić wykonawcy karę umowną m.in. w razie zwłoki w wykonaniu obowiązków, które na nim ciążą, w wysokości 0,2% wynagrodzenia brutto za przedmiot umowy za każdy dzień zwłoki.

Jak wynika z przytoczonej uchwały, Sąd Najwyższy przyjął, że strony, już na etapie zawierania umowy, mogą wymienić potencjalne ryzyka, które mogą się ziścić w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez swojego kontrahenta, a tym samym uprawnione są do określenia w umowie zdarzeń stanowiących naruszenie zobowiązań kontraktowych i powodujących powstanie szkody. Nie jest tutaj zasadne ograniczanie stosowania kary umownej wyłącznie do spełnienia świadczenia głównego stron, lecz uzasadnione jest także stosowanie zapisu o karze umownej w przypadku naruszenia innych obowiązków umownych, bez wykonania których świadczenie dłużnika nie może być spełnione. Sąd Najwyższy wskazał, że w ten sposób mogą być sankcjonowane między stronami wszystkie ich zachowania podejmowane w związku z wykonywaniem umowy, mogące prowadzić do jej niewykonania lub nienależytego wykonania, z wyjątkiem tylko obowiązku spełnienia świadczeń pieniężnych na rzecz kontrahenta.

Rozważając możliwość zastrzeżenia kary umownej za nieprzekazanie frontu robót, powyższe wnioski Sądu Najwyższego należy uznać za aktualne i adekwatne do tak istotnego naruszenia obowiązku ciążącego na inwestorach (zamawiających). Nieprzekazanie terenu budowy i nieudostępnienie frontu robót z pewnością uniemożliwiają wykonawcy wykonanie przedmiotu umowy, za co wykonawca nie powinien ponosić odpowiedzialności. Tego typu uchybienia po stronie inwestora należy natychmiast notyfikować, w dodatku w sposób odpowiednio udokumentowany. Zdarzyć się bowiem może, że nieudostępnienie frontu robót w sposób uniemożliwiający terminowe wykonanie robót będzie miało charakter czasowy i przemijający, co w świetle często zmiennych relacji panujących na budowie między kontrahentami może zostać wykorzystane w późniejszym czasie przez inwestora w drodze kwestionowania terminowego wykonania robót przez wykonawcę. Dlatego, nawet jeśli wykonawca nie zdecyduje się obciążyć inwestora karą umowną, brak terminowego udostępnienia frontu robót powinien być skrupulatnie utrwalony w taki sposób, aby nie pozostawić żadnych wątpliwości co do tego, że wykonawca z przyczyn od niego niezależnych pozbawiony był możliwości wykonywania robót, mimo że pozostawał w pełnej gotowości do ich wykonania.

Niemniej jednak naliczenie i uzyskanie przez wykonawcę kary umownej z tytułu nieprzekazania frontu robót w terminie może stanowić formę zryczałtowanego odszkodowania dla wykonawcy z tytułu wszelkich kosztów, jakie poniósł w związku z doznanym przestojem. Dzięki temu wykonawca może uniknąć także kłopotliwego wykazywania dokładnej wysokości poniesionej przez siebie szkody na rzecz ustalonej umownie kary, co może mieć niebagatelne znaczenie zwłaszcza w dobie drożejących z miesiąca na miesiąc materiałów budowlanych i kosztów robocizny. Również samo dochodzenie na drodze sądowej zapłaty kary umownej jest znacznie łatwiejsze, niż ma to miejsce w przypadku powództwa o zapłatę odszkodowania. W przypadku kary umownej nie jest konieczne wykazanie związku przyczynowo-skutkowego między szkodą a zdarzeniem je powodującym – wystarczy jedynie wykazanie braku przekazania frontu robót w ustalonym umownie terminie i odpowiedni zapis umowny dotyczący samej kary, co już pozwala na jej naliczenie.

Marek Chudzicki adwokat specjalista z zakresu prawa budowlanego

Grzegorz Gajda adwokat specjalista z zakresu prawa budowlanego

Podstawa prawna

1. Kodeks cywilny.
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2021 , sygn. III CZP 26/21.