Odpowiada Anna Macińska – dyrektor Departamentu Prawno-Organizacyjnego GUNB.
Inwestor dokonał zmiany technologii realizowanego budynku wielorodzinnego i to już na etapie wykonanego stanu zero: zamiast żelbetowych monolitycznych ścian konstrukcyjnych piwnic zastosował montaż gotowych prefabrykatów, ponadto zlecił opracowanie zamiennego projektu konstrukcji także dla nadziemia, które nie będzie realizowane zgodnie z zatwierdzonym projektem w technologii tradycyjnej (murowane – bloczki Silka I i II kondygnacja, wyżej – gazo-beton na III i IV kondygnacji), lecz ma być realizowane w technologii uprzemysłowionej, również z gotowych elementów ściennych, prefabrykowanych typu wielka płyta.
Inwestor obecnie posiada będący integralną częścią decyzji pozwolenia na budowę ostemplowany projekt budowlany z zatwierdzoną tradycyjną technologią realizacji budynku, zaś opracowany projekt konstrukcyjny zamienny, uwzględniający technologię prefabrykowaną, nie jest na razie zatwierdzony przez organ administracji budowlanej.
Według Prawa budowlanego „istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego (…) jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę”, wiąże się to z przedłożeniem ewentualnego projektu zamiennego do zatwierdzenia. Inwestor twierdzi, że zmiana, która już nastąpiła, a także kolejne zmiany projektowe dotyczące realizacji nad ziemią powyższego nie wymagają (dokonano tylko wpisów do dziennika budowy), gdyż nie dotyczy charakterystycznych parametrów obiektu: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji. Jednak tylko „nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę”, a w omawianym przypadku nastąpiła zmiana technologii realizacji i materiałów konstrukcyjnych.
Obiekty budowlane powinny być realizowane zgodnie z treścią pozwolenia na budowę, w tym z załączonym projektem budowlanym. Jeżeli inwestor zamierza wykonać inwestycję inaczej, niż przewiduje projekt budowlany, konieczna może się okazać zmiana pozwolenia na budowę w trybie art. 36a ustawy – Prawo budowlane. Zgodnie z ust. 1 tego przepisu istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Natomiast nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.
Pojęcie istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zostało określone w art. 36a ust. 5 ustawy – Prawo budowlane. Przepis ten wskazuje, jaki zakres dokonanych zmian stanowi istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Dokonane zmiany, które nie mieszczą się w powyższym katalogu, nie będą stanowić istotnego odstępstwa. I tak zgodnie z tym przepisem nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, jeśli nie dotyczy:
– zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,
– charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji,
– zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,
– zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
– ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
– uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.
Odnosząc się natomiast do zagadnienia zmiany technologii realizacji budynku, należy wskazać, że zdefiniowane w art. 36a ust. 5 istotne odstąpienia nie obejmują zmiany technologii realizacji czy też materiałów konstrukcyjnych.
Trzeba przy tym zaznaczyć, że właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej, zatwierdzając projekt budowlany, nie ocenia jego rozwiązań konstrukcyjnych, a art. 35 ust. 2 ustawy, który dopuszczał taką możliwość, został uchylony z mocy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. Nr 80, poz. 718 z późn. zm.). Za konstrukcję budynku odpowiada projektant i sprawdzający. Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia, jest również zobowiązany umieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunki i opisy) dotyczące odstąpienia (art. 36a ust. 6 ustawy – Prawo budowlane).
W konsekwencji w przypadku dokonania zmian nieodstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, dokonanych podczas wykonywania robót, do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie należy dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis. W takim przypadku oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony (art. 57 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane).
Dodatkowo należy zaznaczyć, że jakkolwiek kwalifikacji charakteru odstępstw dokonuje projektant, to ostateczna ocena w tym zakresie zawsze należy do organu administracji architektoniczno-budowlanej jako organu właściwego do zmiany pozwolenia na budowę bądź organu nadzoru budowlanego uprawnionego do kontroli zgodności z prawem dokonanych odstępstw. Inwestor może również wystąpić do właściwego miejscowo organu nadzoru budowlanego o wydanie zaświadczenia w trybie przepisów k.p.a. co do charakteru odstępstwa.
Odpowiedź na pytanie nie stanowi oficjalnej wykładni prawa i nie jest wiążąca dla organów administracji orzekających w sprawach indywidualnych.
