Inwestycje mixed-use. Dlaczego warto?

We wrześniu 2019 roku, w Starej Drukarni 26 w Łodzi odbyło się spotkanie z cyklu Drugie Życie Budynków. Łódź to miasto realizacji wielu projektów rewitalizacyjnych typu mixed-use. Uczestnicy spotkania rozmawiali na temat tego jak inwestować i na co należy zwrócić uwagę, aby jak najlepiej przygotować się do procesu projektowo–wykonawczego. O tym, że myślenie o rewitalizacji należy rozpocząć od dobrego rozpoznania i solidnych fundamentów mówił Paweł Świętochowski z firmy Soletanche Polska.

Czym jest mixed–use development i dlaczego jest przyszłością dużych miast?

Mixed-use to koncept realizacji budynków lub kompleksów budynków, które w swoim DNA mają wielofunkcyjność. Im więcej funkcji taka realizacja może w sobie zmieścić tym bardziej atrakcyjna jest dla użytkownika. Zgodnie z trendami otoczenie inwestycji ma służyć wszystkim mieszkańcom miasta. Mają ułatwić im załatwianie wielu spraw w jednym miejscu. Wynika to z faktu, że współczesny dorosły chce zmieścić w swoim grafiku coraz więcej, a to wymaga albo wydłużenia doby o kilka dodatkowych godzin lub skrócenia drogi pomiędzy strefami mieszkalną, handlową, rozrywkową a przemysłową czy biurową. Podział na strefy sprzyja tworzeniu się korków w godzinach szczytu komunikacyjnego. O określonych porach miasto pustoszeje, w tych samych miejscach tworząc potoki komunikacyjne w jednym kierunku. Dlatego też duże aglomeracje tworzą miejsca typu mixed–use, które mają ograniczyć przemieszczanie się mieszkańców. Co więcej koncepty tworzone są w taki sposób, aby żyły 24 godziny. Dlatego na jednym placu znajdą się biura, restauracje, kina, muzea, teatry, kawiarnie i restauracje, centra handlowe, kluby nocne, a nawet budynki mieszkalne.

Łódź jako świetne miejsce do inwestowania w projekty mixed–use

Patrząc na sukces takich projektów jak Centrum Praskie Koneser, które miałem okazje realizować w zakresie fundamentowania  specjalistycznego, czy EC Powiśle w Warszawie oraz inwestycji, które są obecnie realizowane (Browary Warszawskie, Fabryka Norblina czy Bohema) można zauważyć, że łączy je nie tylko wielofunkcyjność, ale również dbałość o przeszłość historyczną tych lokalizacji. Wszystkie te projekty są rewitalizowane i modernizowane po to by nadać im nową funkcję. Łódź obfituje w tego typu obiekty dlatego moim zdaniem będzie to miasto, które w sposób szczególny ukochają sobie inwestorzy, którym bliskie są takie projekty –  Paweł Świętochowski, Kierownik Działu Konstrukcji Żelbetowych w Soletanche Polska.

Jaki jest przepis na sukces inwestycji typu mixed-use?

Tutaj kluczową rolę gra user experience. Od wywiadu z okolicznymi mieszkańcami warto rozpocząć proces koncepcyjny. Trzeba wiedzieć, jaki klimat ma miejsce, w którym planujemy inwestycję oraz jakie potrzeby mają osoby, które mieszkają w sąsiedztwie. Z założenia takie inwestycje, aby miały sens muszą wpisać się w tkankę miasta nie tylko swoim wyglądem, ale również charakterem. Tworząc projekt inwestor musi mieć już zaplanowane dla kogo tworzy te przestrzenie (chodzi tutaj o wynajmującego, ale też jego klientów). Bardzo ważna jest tutaj również ścisła współpraca wszystkich podmiotów zaangażowanych w realizację wizji inwestora, już na początku procesu projektowego. Komunikacja pomiędzy konserwatorem zabytków, biurem architektonicznym jest bardzo ważna, ale często w tym wszystkim zapomina się o fundamentach, a to właśnie tutaj kryje się najwięcej niewiadomych, które mogą całkowicie wywrócić założenia ustalone pomiędzy inwestorem – konserwatorem zabytków, a biurem architektonicznym.

Polecamy również: Fundamenty Galerii Młociny w Warszawie. Case study

W gruncie rzeczy wszystko kryje się w gruncie

Powodów, dla których warto zaangażować w proces koncepcyjny ekspertów z zakresu geotechniki jest mnóstwo i wszystkie kryją się w gruncie. Szczególnie tereny pofabryczne wymagają bardzo dobrego rozpoznania i przygotowania. Ważne są tutaj badania gruntu. Im bardziej szczegółowe tym lepiej.

Zgadzam się ze stwierdzeniem, że budowa to żywy organizm i nie jesteśmy w stanie wszystkiego przewidzieć, a w szczególności dotyczy to rewitalizowanych obiektów z historią, której nie sposób często odnaleźć na dawnych planach archiwalnych. Mam tu na myśli nieopisane przebudowy itp. Mając to na względzie bardzo ważne jest, aby jak najlepiej zinwentaryzować zabytkowe budynki w tym ich fundamenty. To pozwoli nam oszczędzić czas i pieniądze inwestora. Przygotowując projekt fundamentów często bazujemy na materiałach przysłanych w procesie ofertowania. Niestety czasem w trakcie realizacji okazuje się, że założenia oparte na archiwalnych planach fundamentów mają się nijak do rzeczywistości. Musimy wówczas zatrzymać pracę, zbadać teren, przeprojektować wcześniejsze założenia i przejść jeszcze raz do realizacji. To wszystko kosztuje, a można tego uniknąć współpracując. W przypadku terenów po dawnych fabrykach pozostaje też kwestia zanieczyszczenia gruntu. Nawet najlepiej zaprojektowane fundamenty i dobrana mieszanka gruntobetonowa nie poradzi sobie z chemikaliami, które zalegają w takich gruntach. Tu warto postawić na oczyszczenie gruntu np. poprzez remediację – wyjaśnia Świetochowski.  Innym przykładem może być sytuacja w której mamy zaprojektowaną konstrukcję naziemną wraz z założeniami dotyczącymi fundamentowania, natomiast z obliczeń geotechnicznych wynika, że takie rozwiązanie nie zapewni nośności konstrukcji. Wówczas musimy ad hoc przekształcić projekt. Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom naszych klientów staramy się optymalizować założenia tak, aby ich realizacja była  atrakcyjna dla kieszeni klienta i zapewniała bezpieczeństwo i stateczność konstrukcji. Jesteśmy w stanie znaleźć znaczne oszczędności na tym polu, ale kluczowy jest tutaj moment, w którym siadamy do stołu z inwestorem i projektantem. Im wcześniej bierzemy udział w rozmowach, tym więcej możliwości realizacyjnych mamy. Warto więc pomyśleć o tym przy przechodzeniu z fazy koncepcyjnej do projektowej. Na koniec chciałbym podkreślić, że nie ma nieopłacalnych projektów rewitalizacyjnych są tylko źle dobrane technologie – podsumowuje Paweł Świętochowski.

Zobacz: Stacja Trocka z najgłębszymi fundamentami w Polsce

Soletanche