Gwarancja i rękojmia w kontraktach budowlanych

Gwarancja i rękojmia w kontraktach budowlanych – temat, co zapewne potwierdzą środowiska prawnicze, z pogranicza prawa. I rzeczywiście – szeroko rozumiany temat odpowiedzialności z tytułu gwarancji i rękojmi powinien omawiać prawnik. Jednak jest to temat, z którym również na co dzień spotykają się inżynierowie w swojej pracy zawodowej. Warto go przybliżyć właśnie od strony tzw. praktyki inżynierskiej, tym bardziej że pojęcia gwarancji i rękojmi są szeroko stosowane w zapisach i realizacji kontraktów budowlanych. Znajomość tej problematyki i zabezpieczenia w postaci odpowiednich zapisów umownych może również zapobiec lub ograniczyć ewentualne ryzyka powstałe w okresie gwarancji i rękojmi. W naszych rozważaniach posługiwać się przy tym będziemy jedynie zapisami prawa odnoszącymi się bezpośrednio do umów o roboty budowlane. Inne definicje i odniesienia będą pomijane.

Definicja gwarancji, jaką można wyodrębnić opierając się na zapisach kodeksu cywilnego (art. 577 par. 1), brzmi: Gwarancja jest to odpowiedzialność sprzedawcy co do jakości rzeczy sprzedanej wynikająca z faktu umownego i fizycznego zobowiązania się do udzielenia takiej gwarancji kupującemu. W odniesieniu do budownictwa należy przyjąć, że gwarantem, czyli również wystawcą dokumentu gwarancyjnego, o którym mowa w tym artykule k.c., jest wykonawca robót. Zgodnie z zapisami prawa cywilnego wystawca dokumentu gwarancyjnego jest również zobowiązany do usunięcia wady fizycznej rzeczy lub do dostarczenia rzeczy wolnej od wad. A zatem jest to również rodzaj zobowiązania, w którym wykonawca robót podejmuje się naprawy lub wymiany elementów rzeczy będącej przedmiotem umowy (w naszym przypadku budynku i związanych z tym budynkiem elementów niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania tego obiektu, tj. m.in. zagospodarowania terenu i infrastruktury).

Po co nam zatem rękojmia, skoro i tak zobowiązania gwarancyjne nakładają na wykonawcę obowiązek usunięcia wad fizycznych budynku? Rękojmia za wady fizyczne zdefiniowana została w art. 556 ustawy – Kodeks cywilny. Wynika z niej, że: rękojmią za wady fizyczne jest odpowiedzialność sprzedawcy (wykonawcy) względem kupującego za wady rzeczy zmniejszającą jej wartość lub użyteczność z uwagi na cel w umowie oznaczony (…). Te zasady odpowiedzialności mają charakter absolutny, polegający na tym, że sprzedawca nie może się z nich zwolnić, i obciążają one jego niezależnie od tego, czy to on spowodował wadliwość rzeczy. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi określa się mianem odpowiedzialności bezwzględnej, czyli opartej na zasadzie ryzyka.

Widać zatem pewne podobieństwa obu tych pojęć. I rzeczywiście obie definicje traktują o odpowiedzialności sprzedającego za wady rzeczy. Z powołanych definicji wynika, że zarówno rękojmia, jak i gwarancja są formą zabezpieczenia kupującego (w naszym przypadku inwestora lub innego nabywcę wytworzonej rzeczy) przed dostarczeniem rzeczy wadliwej. W umowach o roboty budowlane powszechne jest stosowanie obu tych zabezpieczeń naraz. Takie rozwiązania są bowiem powszechnie przyjmowane na podstawie tzw. swobody kontraktowej stron umowy o roboty budowlane (art. 353¹ k.c.).

Wobec tak zbieżnych definicji obu pojęć zrozumiałe jest częste uważanie ich za tożsame. Dodatkowo zarówno pojęcie gwarancji, jak i rękojmi nie występują w Prawie budowlanym. Niezależnie jednak od ich podobieństw istnieją zasadnicze różnice. Główne z nich, w podziale na kategorie,  zostały pokazane w poniższej tabeli.

Powstanie odpowiedzialności

W umowach o roboty budowlane spotykamy się z pojęciem gwarancji  w różnorakiej formie. Zabezpieczenia (gwarancje) w trakcie realizacji robót dotyczą najczęściej zaliczek na roboty, gwarancji dobrego wykonania robót i wystawiane są w formie gwarancji bankowej, ubezpieczeniowej czy innej uprzednio zaakceptowanej przez inwestora. W trakcie realizacji robót nie ma mowy o odpowiedzialności z tytułu rękojmi, które to zobowiązanie powstaje dopiero po zakończeniu świadczenia z umowy. Najczęściej takim punktem jest podpisanie protokołu odbioru końcowego robót.

Rodzaj zobowiązania

Prawo cywilne nakłada na sprzedawcę¹  obowiązek udzielenia rękojmi. Jest to tzw. ustawowa odpowiedzialność za wady rzeczy mająca charakter absolutny, tzn. sprzedawca nie może się z nich zwolnić. Inaczej jest z gwarancją jakości, która jest zobowiązaniem umownym sprzedawcy co do zakresu, terminu czy wysokości świadczenia. W przypadku umów o roboty budowlane gwarantem jest wykonawca robót. Czy wykonawca może zatem zrezygnować z udzielenia gwarancji na swoje roboty? Prawo cywilne nie precyzuje obowiązku dostarczenia dokumentu gwarancyjnego ani udzielenia gwarancji. Mówi jedynie o przypadku gdy kupujący otrzymał dokument gwarancyjny co do jakości rzeczy sprzedanej (…). Wtedy jest zobowiązany do usunięcia wady fizycznej rzeczy lub do dostarczenia rzeczy wolnej od wad z tytułu udzielonej gwarancji. W umowie inwestor–wykonawcawracamy jednak do zapisów tzw. swobody kontraktowej stron. Który z inwestorów pokusiłby się o zawarcie umowy bez tzw. zabezpieczenia gwarancją jakości, tym bardziej że może je realizować niezależnie od uprawnień wynikających z rękojmi. W mojej ocenie takie żądania mają określone uzasadnienie w tych sytuacjach, kiedy zamawiający/inwestor pragnie uzyskać z mocy umowy uprawnienia np. dotyczące dłuższych terminów odpowiedzialności za wady, niż to wynika z przepisów dotyczących rękojmi.

Czas trwania zobowiązania

Terminy gwarancji stosowane w zobowiązaniach umownych o wykonanie robót budowlanych są bardzo różne. W kontraktach budowlanych na ogół przyjmowane są 10-letnie okresy na konstrukcję budynku, izolację, dach oraz 3-letnie okresy na pozostałe roboty budowlane z wyjątkiem urządzeń, gdzie gwarancję wystawia się na okres zgodny z gwarancją udzielaną przez producenta danego urządzenia. Jednak – i zwracam na to uwagę – w przypadku wymiany jakiejkolwiek części (elementów budynku, np. koryt odwodnienia liniowego czy urządzeń domofonowych) lub dokonania istotnej naprawy – termin gwarancji dla tych części biegnie od nowa. W takim przypadku zamawiający powinien żądać wydłużenia dokumentu gwarancyjnego. Brak żądania takiego dokumentu od wykonawcy wiąże się z ryzykiem po stronie zamawiającego na przykład ponownej wymiany wadliwego elementu już na własny koszt². Stosownie do treści art. 568 par. 1 k.c. uprawnienia z tytułu rękojmi wygasają – jeśli chodzi o wady budynku – po upływie trzech lat, licząc od dnia wydania rzeczy. Trzeba zaznaczyć, że wskazane tu pojęcie budynku  budzi wiele kontrowersji. Jedna z interpretacji traktuje to bowiem szeroko i odnosi się do art. 3 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane – tzn. jako obiekt budowlany, inna natomiast rozumie budynek jako rodzaj obiektu budowlanego, który jest trwale związany z gruntem (art. 3 ust. 2 Prawa budowlanego). Drugą kontrowersyjną sprawą jest charakter tzw. terminu rękojmi. W doktrynie prawa mówi się o tych terminach, że mają one charakter terminów zawitych, tzn. takich, po upływie których uprawnienia wygasają. Obecnie rozważany jest pogląd, na podstawie art. 558 k.c., że termin zawity określony na trzy lata strony mogą umownie zarówno skrócić, jak i wydłużyć. Sprawa nie dotyczy jednak – jak było to wspomniane wcześniej – umów z udziałem konsumentów. Sytuacja taka ma miejsce, gdy np. umowa dotyczy wykonania budynku mieszkalnego, gdzie pośredniczącym kupującym jest osoba fizyczna nabywająca mieszkanie. Wątpliwa jest w takiej sytuacji zgoda zamawiającego na skrócenie terminu rękojmi. 

Forma zabezpieczeń

Prawne podstawy i zasady gwarancji jakości reguluje w swej treści normatywnej art. 577 par. 1 i 2 k.c. podkreślający, iż fundamentalną dla gwarancji jakości zasadę odpowiedzialności umownej wyprowadza się z faktu otrzymania przez kupującego, czy też w naszym przypadku zamawiającego, dokumentu gwarancyjnego. Zostaje tu zachowana zatem forma pisemna, przy czym najczęściej jest to dokument wystawiany przez towarzystwa ubezpieczeniowe lub banki w zależności od akceptowalnej i umownej formy zabezpieczeń. Wykonawca nie wystawia dokumentu rękojmi.

Cesja praw

Praktyka wskazuje, że zamawiający dopuszcza z gwarancji cesję na inny podmiot, najczęściej na podmiot finansujący inwestycję. Takie cesje są ogólnie przyjęte. Obecnie często spotykamy się z faktem uzależniania zgody cesji od podmiotu wystawiającego dokument gwarancyjny w imieniu wykonawcy. Wydaje się jednak, że gdy zapisy umowne pozwalają na taką cesję (strony dobrowolnie wyraziły taką wolę w umowie), zamawiający powinien żądać dokumentu, który byłby zgodny w całości z zapisami kontraktu. Dobrze zatem, aby strony umowy już na etapie jej zawierania zabezpieczyły się wobec takiej ewentualności – ograniczy to późniejsze ryzyko odpowiedzialności z tytułu gwarancji podmiotu, który np. przed wygaśnięciem ważności dokumentu zbył nieruchomość. Często bowiem zdarza się, że ubezpieczyciel nie wyraża zgody na scedowanie gwarancji na inne podmioty, w szczególności wspólnoty mieszkaniowe. Te kwestię powinny szczególnie wziąć pod uwagę podmioty realizujące obiekty mieszkalne. W takim wypadku przyjęcie od wykonawcy dokumentu gwarancyjnego umożliwiającego mu przeniesienie zobowiązań z tytułu gwarancji może być wygodne. W praktyce niekiedy okazuje się to kłopotliwe ze względu na trudności w znalezieniu takiego ubezpieczyciela i z drugiej strony niechęci ewentualnych cesjonariuszy do przejmowania takiego zobowiązania.

Wysokość zabezpieczenia

Przepisy prawne nie regulują wysokości, do jakiej uprawniony z tytułu rękojmi za wady fizyczne może dochodzić swoich roszczeń. W umowach o roboty określa się wysokość gwarancji – najczęściej w postaci procenta wartości robót. Jednak z przepisów prawa wynika, że zarówno w przypadku dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi, jak i gwarancji wykonawca ma obowiązek usunięcia wady fizycznej rzeczy (budynku czy innych elementów robót będących przedmiotem umowy stron) lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad. Nie zakładam oczywiście zburzenia i wybudowania budynku od nowa, ale w skrajnym przypadku może dochodzić do wymiany istotnych elementów obiektu. Brak jest regulacji co do sytuacji, w których naprawa bądź wymiana (zamawiający może zlecić obie te czynności osobom trzecim) przekracza wysokość gwarancji, jaką wykonawca złożył
zamawiającemu.

Konsekwencje błędnych zapisów w kontraktach budowlanych w odniesieniu do gwarancji i rękojmi

Aby zostały prawidłowo zrealizowane uprawnienia obu stron wynikające z udzielonych zabezpieczeń w okresie trwającej gwarancji, należy w pierwszej kolejności zadbać o właściwe zapisy umowne, biorąc pod uwagę omówione wcześniej czynniki. Właściwe zapisy pozwolą ograniczyć lub wyeliminować ryzyko dla obu stron występujące w okresie udzielonej gwarancji czy rękojmi.

Poniżej wybrane błędy napotkane przez autorkę w praktyce inżynierskiej i metody ich ograniczenia:

– Brak określenia terminu odbioru przedmiotu umowy (trudności w określeniu daty wydania rzeczy)

Jak wspomniano wcześniej, prawo definiuje moment rozpoczęcia obowiązywania odpowiedzialności od tzw. wydania rzeczy. Jeśli pomiędzy wykonawcą a zamawiającym jest to termin określony jako podpisanie protokołu odbioru końcowego, to w tym momencie gwarant, czyli wykonawca, powinien nam dostarczyć dokument gwarancyjny. W praktyce bywa jednak często tak, że dokument ten jest dostarczany z opóźnieniem wynikłym z czasu trwania jego wystawienia i jest różny w zależności od przybranej formy. W takim przypadku zamawiający powinien się zabezpieczyć bądź przez kaucję gwarancyjną (kwoty zatrzymane) lub odpowiednio długą gwarancję w innej formie. W przypadku zamawiającego należy zwrócić jeszcze uwagę na inny aspekt. Zwykle zamawiający buduje obiekt w celu jego sprzedaży dalszym podmiotom. Bieg okresu gwarancji czy rękojmi w takim przypadku będzie się rozpoczynał dla tych podmiotów znów od daty wydania mu tej rzeczy. Dotyczy to w szczególności umów z udziałem konsumentów. Często w umowach zamawiający zapominają o tym fakcie.

– Brak definicji wady fizycznej

W doktrynie wskazuje się, że wadą istotną jest taka wada, która wyłącza normalne korzystanie z rzeczy. Wada fizyczna może polegać na takiej cesze rzeczy lub jej braku, która wywołuje:

a) zmniejszenie wartości rzeczy ze względu na cel w umowie oznaczony lub cel wynikający ze zwyczajnego przeznaczenia rzeczy,

b) zmniejszenie użyteczności rzeczy ze względu na cel wynikający ze zwyczajnego przeznaczenia rzeczy,

c) niekompletność.

Orzecznictwo i literatura na ten temat akcentują, że podstawowe znaczenie dla oceny wad mają względy funkcjonalne. Orzecznictwo bowiem w tej sprawie precyzuje, że zgodność z normą techniczną nie przesądza o niewadliwości (SN z 20 maja 1997 r., II CKN 115/97, oraz SN z 27 listopada 2003 r., IIII CK 115/02). Przykładem może być miejsce postojowe w garażu, które spełnia wymogi techniczne pod względem parametrów technicznych, wymiarów, a jednak może być przedmiotem roszczenia ze strony kupującego jako rzecz posiadająca wady funkcjonalne (np. brak możliwości swobodnego zaparkowania). W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że wada fizyczna może także polegać na braku takich właściwości rzeczy/budynku, o której wykonawca zapewnił zamawiającego.
W kategorii „zapewnienia” można ująć termin trwałości danego elementu oraz właściwą jego jakość (wartość użytkową). Istotne zatem wydaje się być precyzyjne określenie definicji wady fizycznej oraz warunków właściwego użytkowania i odpowiedzialności wykonawcy.

– Brak określenia zasad odpowiedzialności wykonawcy za wady

– Brak określenia warunków gwarancji

Odpowiedzialność gwaranta obejmuje okres po wydaniu rzeczy, często gdy trwa już normalna jego eksploatacja. Założeniem okresu gwarancyjnego jest dokonanie długotrwałej próby funkcjonowania, w toku której powinny ujawnić się wady. Brak określenia warunków, na jakich wykonawca udziela gwarancji zamawiającemu, w szczególności ich wyłączeń, będzie prowadzić do licznych sporów w tej materii. Szczególnie istotny wydaje się zapis umowny o obowiązku dostarczenia zamawiającemu instrukcji użytkowania obiektu wraz z częściami wspólnymi. Dokument ten powinien obejmować w szczególności zapisy dotyczące zasady konserwacji (w tym konieczność odśnieżania dachów i chodników oraz pasów wokół budynków, które mogą doprowadzić do zawilgoceń i zgłaszania roszczeń z tego tytułu) oraz zasady użytkowania budynku i poszczególnych lokali w nim się znajdujących. Należy pamiętać, że pomimo iż ciężar dowodu faktu, że wady wyniknęły z przyczyn tkwiących w samej rzeczy, powinien spoczywać na osobie, która z tego faktu czerpie korzyści, to w praktyce – powołując się na piśmiennictwo w tym zakresie – został wyrażony pogląd, że ze względu na funkcję społeczno-ekonomiczną rękojmi taki dowód obciąża niestety wykonawcę. Dlatego precyzyjne zapisy w tym kierunku zapewne mogą być podstawą do zwolnienia wykonawcy od odpowiedzialności za wady, które powstały w wyniku np. użytkowania.

Podobnie sprawa ma się z rękojmią. Na podstawie art. 558 par. 1 stanowiącym o dyspozytywności rękojmi strony mogą uzgodnić rozszerzenie, ograniczenie lub wyłączenie uprawnień z tytułu rękojmi (zaznaczam nie dotyczy to umów z udziałem konsumentów), ale w tym zakresie muszą być wyraźne postanowienia umowne. Nie może to nastąpić jednak po wydaniu rzeczy. Odradzam jednak zamawiającym korzystanie z takiego „prawa”. 

– Brak określenia sankcji z tytułu niewykonania zobowiązania gwarancyjnego i wynikającego z rękojmi

Ta kwestia jest raczej skierowana do zamawiającego i to jego interesy ma zabezpieczać również w stosunku do innych podmiotów. Często w zapisach umowy brak jest określenia sankcji, np. w postaci kar umownych za nieterminowe usunięcie powstałych wad czy też niewykonanie właściwych obowiązków gwarancyjnych spoczywających na wykonawcy. Oczywiście możemy wykorzystać przekazany nam dokument gwarancyjny lub np. zlecić osobom trzecim wykonanie danej naprawy bądź wymiany na koszt danego wykonawcy. Jednak bez szczegółowych zapisów w tej materii w warunkach gwarancji jest to trudne do zrealizowania. Pozostaje jeszcze dochodzenie swoich praw na drodze sądowej z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania umownego. Jednak tę kwestię pozostawiam prawnikom.

Ryzyko braku właściwych zapisów w kontraktach budowlanych w zakresie rękojmi czy gwarancji może być wbrew pozorom bardzo duże. I nie dotyczy to tylko zamawiającego, ale i wykonawcy. Pojawienie się ryzyka np. wymiany istotnych elementów budynku może być dotkliwe w skutkach i ma ogromny wpływ na ostateczny koszt całej inwestycji. Aspekty te często są pomijane w zapisach umownych, gdzie strony mają na uwadze jedynie realizację budowy, zapominając o okresie gwarancji. Praktyka inżynierska wymaga szerokiej wiedzy nie tylko technicznej,  bo kontrakt budowlany to nie tylko wybudowanie obiektu.

mgr inż. Edyta Targońska

Bibliografia

1. Komentarz do kodeksu cywilnego pod red. G. Bieńska, wyd. LexisNexis, Warszawa 2006.

2. Ustawa – Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. z późniejszymi zmianami.

¹Tu sprzedawcą będzie podmiot wykonujący roboty budowlane, które – po ich wykonaniu – zostają „sprzedane” do inwestora czy dewelopera po czym inwestor/deweloper udziela rękojmi podmiotom nabywającym budynek lub jego część.

²Taka sytuacja może mieć miejsce, gdy wymiana elementu przez wykonawcę nastapiła pod koniec okresu gwarancyjnego, a element ponownie uległ awarii. Przypadki takie mają również miejsce, gdy zastosowany element nie nadaje się do swojego przeznaczenia i pomimo napraw ciągle ulega usterkom czy awariom.