Grzyb na ścianach lokalu

Jestem lokatorem budynku administrowanego przez Miejskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego. W niecały rok od zasiedlenia w mieszkaniu zaczęły się problemy z wilgocią. Wielokrotnie zwracaliśmy się do zarządu MTBS z prośbami o usunięcie wady. Działania zarządu MTBS były zawsze standardowe, sprawdzenie nawiewek i neutralizacja pleśni środkiem chemicznym. W dalszej kolejności w otworach wentylacyjnych w kuchni i w łazience zamontowano wentylatory. Działania zarządu były nieskuteczne, grzyb pojawiał się każdej jesieni. W okresie letnim ubiegłego roku MTBS dokleił kilka metrów styropianu w garażu; efekt taki sam. Zarząd MTBS przysłał kolejne wytyczne co do użytkowania lokalu. Wezwanie do: „likwidacji rolet wolno wiszących, a następnie żaluzji, ponieważ uniemożliwiają swobodny przepływ powietrza od nawiewnika okiennego do kratek wentylacyjnych mieszkania; zaprzestania suszenia wypranych rzeczy w łazience przynależnej do lokalu; wyeliminowanie kwiatów z parapetów okiennych”. Zarządca budynku wskazuje na konieczność regularnego wietrzenia pomieszczeń, utrzymywania prawidłowej temperatury powietrza w okresie grzewczym (nadmierna oszczędność ciepła sprzyja zawilgoceniu ścian), niezamykania nawiewników zamontowanych w oknach, utrzymywania w czystości kratek wentylacyjnych. Zarząd MTBS sprowadza kolejne komisje.

Czy musimy wpuszczać do lokalu kolejne grupy ludzi z drabinami, miernikami i aparatami fotograficznymi. Zarząd twierdzi, że to on jest właścicielem, i musimy udostępniać lokal na każde jego życzenie? Czy musimy płacić czynsz jak za lokal pełnowartościowy?

Zagadnienia związane z funkcjonowaniem towarzystw budownictwa społecznego zostały uregulowane w ustawie z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2013 r. poz. 255), dalej: t.b.s. Zgodnie z treścią art. 27 ust. 1 t.b.s. przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Oznacza to, że towarzystwo jest wynajmującym, lokator zaś najemcą danego lokalu. Wskazana ustawa nie określa wszystkich szczegółów związanych z prawami i obowiązkami stron stosunku najmu, dlatego art. 33 t.b.s. stanowi, że w sprawach nieuregulowanych w ustawie stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2014 r. poz. 150), dalej: o.p.l., oraz przepisy kodeksu cywilnego (k.c.) o najmie.

Zgodnie z treścią art. 6a ust. 1 i 3 o.p.l. wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określonych odrębnymi przepisami. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn (z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy), a także dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy. Najemca z kolei na podstawie art. 6b ust. 1 o.p.l. jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do których używania jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego.

Problemy z wilgocią w lokalu mogą być skutkiem zaniedbań wynajmującego lub najemcy, wobec czego najistotniejsze jest ustalenie przyczyny zaistniałej wady, albowiem decydować to będzie o zakresie uprawnień najemcy.

Niezależnie od tego, kto jest odpowiedzialny za powstałe zawilgocenie, najemca, czyli lokator budynku należącego do towarzystwa budownictwa społecznego, powinien umożliwić przedstawicielom towarzystwa wejście do lokalu w celu stwierdzenia jego stanu. Stosownie do art. 10 ust. 3 pkt 1 o.p.l. po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych przypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania. Niewątpliwie istnienie grzyba uzasadnia udostępnienie lokalu przez najemcę wynajmującemu.

Jeżeli za stan zawilgoconego lokalu odpowiedzialność ponosi wynajmujący, czyli towarzystwo budownictwa społecznego, lokatorowi przysługują m.in. roszczenia wynikające z art. 663 i art. 664 § 1 k.c. Zgodnie z treścią art. 663 k.c., jeżeli w czasie trwania najmu rzecz (lokal) wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy, przepis art. 663 k.c. uprawnia najemcę do dokonania napraw na koszt wynajmującego i stanowi podstawę roszczenia o zwrot kosztów napraw dokonanych przez niego po upływie terminu wyznaczonego wynajmującemu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 2011 r., sygn. akt I CSK 122/11, Lex nr 1147726).

Ponadto art. 664 § 1 k.c. umożliwia najemcy uzyskanie obniżenia czynszu. Jeżeli bowiem rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Przesłankami żądania obniżki czynszu na podstawie omawianego przepisu są nie tylko niezwykłe wypadki (zdarzenia nadzwyczajne), lecz wszelkie okoliczności, za które najemca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby. Skutki prawne określone w art. 664 § 1 k.c. powstaną w razie wystąpienia przesłanek w nich zawartych tylko wtedy, jeśli najemca złoży wynajmującemu odpowiednie oświadczenie, z którego wynika skorzystanie z uprawnień przyznanych tym przepisem (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 czerwca 2013 r., sygn. akt II CSK 610/12, Lex nr 13751490).

Należy jednak pamiętać o tym, że kodeksowe przepisy o najmie, w tym art. 662–664 k.c., mają charakter względny, a wynikające z nich prawa i obowiązki mogą być odmiennie kształtowane umową stron (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 12 lutego 2014 r., sygn. akt I ACa 1254/13, Lex nr 1439255). A zatem przed dochodzeniem roszczeń wynikających z art. 663 i art. 664 § 1 k.c. należy ustalić, czy umowa zawarta pomiędzy stronami, jeśli została zawarta, nie ogranicza uprawnień najemcy wynikających z tych przepisów.