Grunty rolne to prawie jedna czwarta terenu Warszawy, jedna trzecia Poznania i Gdańska i aż jedna druga Krakowa. Czy można na nich budować domy i mieszkania?
W miastach grunty rolne i leśne często zajmują większą powierzchnię niż tereny zurbanizowane – ustalił portal GetHome.pl. A pod określeniem grunty rolne kryją się m.in. grunty orne, sady, łąki, pastwiska, grunty pod stawami oraz nieużytki. Z danych Geoportal.gov.pl wynika, że w Rzeszowie i Opolu tereny te stanowią ponad połowę obszaru tych miast. Z kolei najmniej rolnicze, co oczywiste, są Katowice, jednak aż 43% powierzchni Katowic to tereny leśne. Udział terenów przemysłowych wynosi tu niespełna 8%. W Warszawie jest najwięcej nieużytków – zajmują aż 366 ha, czyli 3 mln 660 tys. m². Gdyby podzielić je na np. na 1000-metrowe działki, mogłoby na nich powstać 3660 domów jednorodzinnych, czyli mniej więcej tyle, ile inwestorzy indywidualni wybudowali w stolicy w ciągu ostatnich 7 lat.
Fot. Franz26 – pixabay.com
Źródło: GetHome.pl na podstawie danych Geoportal.gov.pl
Problem w tym, że od 30 kwietnia 2016 r. obowiązują ustawowe ograniczenia w handlu gruntami rolnymi. Początkowo w wolnym obrocie mogły być tylko działki o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha, czyli 3 tys. m², zaś od czerwca 2019 r. – poniżej 1 ha. Większe co do zasady mogą kupować rolnicy, którzy spełniają określone warunki dotyczące kwalifikacji, stażu i miejsca zamieszkania. Tego typu ograniczenia nie dotyczą gruntów rolnych objętych planem zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje na tym terenie zabudowę, np. mieszkaniową. Takie rozwiązania mogłyby zahamować zjawisko niekontrolowanego rozlewania się miast, które wiąże się m.in. z dewastacją środowiska naturalnego, a do tego drogo kosztuje, bo wymusza budowę infrastruktury na obszarach o niskiej gęstości zaludnienia. Niestety, gminy nie spieszą się jednak z uchwalaniem takich planów. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) ocenia, że pokrywają one przeciętnie ok. 43,5% powierzchni największych miast. Stopień ich pokrycia planami zwiększa się co rok o zaledwie jeden punkt procentowy.
Źródło: GetHome.pl na podstawie danych Geoportal.gov.pl
Kompromisowym rozwiązaniem miała być ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, tzw. specustawa mieszkaniowa. Pozwala ona wykorzystywać grunty rolne w granicach administracyjnych miast, w przypadku gdy radni podejmą uchwałę o lokalizacji na tych terenach inwestycji realizowanej w trybie specustawy. Taka inwestycja musi jednak spełnić określone wymagania i standardy urbanistyczne. Mimo to specustawa mieszkaniowa jest nieprzychylnie przyjmowana przez władze dużych miast, a co za tym idzie deweloperzy rzadko z niej korzystają. Z tego powodu wiele firm jeszcze przed wejściem ograniczeń w 2016 r. tworzyło banki ziemi. Mając już w posiadaniu grunt rolny, najlepiej słabej jakości, deweloper może zacząć myśleć o jego zabudowie. Jak mówi mecenas Michał Urbański z kancelarii JDP, wymaga to zmiany przeznaczenia gruntu rolnego na budowlany oraz wyłączenie go z produkcji rolnej. Dopiero po przeprowadzeniu takiej procedury, która jest dość długotrwała, deweloper może wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Jak wyjaśnia mec. Urbański, nie wszystkie grunty rolne można wykorzystać do budowy mieszkań czy domów. Jeśli na danym terenie występują gleby dobrej jakości, minister rolnictwa z dużym prawdopodobieństwem nie zezwoli na zmianę jego przeznaczenia. Dodatkowo, żeby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, co najmniej jedna sąsiednia działka musi być zabudowana. Wymagany jest także dostęp do drogi oraz możliwość podłączenia prądu.
Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD, przyznaje, że deweloperom kończą się zapasy gruntów inwestycyjnych, dlatego coraz częściej będą się starali obejść ograniczenia, które uniemożliwiają zakup terenów rolnych. Można np. zawrzeć odpowiednią umowę z rolnikiem, który za pośrednictwem pełnomocnika przeprowadzi procedurę tzw. odrolnienia gruntu, a następnie sprzeda go już jako inwestycyjny. Konrad Płochocki dodaje, że w dużych miastach mało żyzne grunty rolne zawsze stanowiły rezerwuar tanich terenów budowlanych.
Źródło: GetHome.pl na podstawie danych RynekPierwotny.pl
Polski Związek Firm Deweloperskich liczy na to, że uda się przekonać rząd do przywrócenia stanu prawnego sprzed września 2014 r., kiedy to działki rolne w obrębie miast w praktyce były traktowane jak budowlane. Nie miało znaczenia, czy obejmował je plan zagospodarowania przestrzennego, czy też trzeba było występować o warunki zabudowy. Zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na budowlany następowała w trakcie procedury związanej z uzyskiwaniem pozwolenia na budowę.
Obecnie z powodu zbyt niskiej podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, deweloperzy nie są w stanie zaspokoić rosnącego zapotrzebowania na mieszkania. Co za tym idzie, rosną ich ceny. Według NBP w Warszawie udział gruntu w cenie m² mieszkań wzrósł w ostatnich 5 latach z ok. 16 do 21%.
Marek Wielgo
ekspert portalu GetHome.pl
Czytaj także:
Eksperci oceniają Polski Ład… mieszkaniowy
Ceny mieszkań coraz wyższe. Dane z I kwartału 2021 roku
Budownictwo mieszkaniowe w okresie I-III 2021 r.
