Czy garaż podziemny może stanowić osobny budynek w stosunku do wybudowanych na nim innych budynków – podział przestrzeni garażu inny niż budynków. Jak podzielić grunt pod garażem i pod budynkiem (kondygnacje nadziemne). Odpowiada Anna Macińska – dyrektor Departamentu Prawno-Organizacyjnego GUNB.
Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Stosując się do wymagań tej definicji, budynek można traktować jako samodzielny, gdy jego elementy konstrukcyjne stanowią samodzielną od reszty zabudowy całość i są oddzielone między sobą przerwą dylatacyjną, począwszy od wierzchu fundamentu po dach (każdy budynek będący częścią zabudowy musi funkcjonować samodzielnie).
Dodatkowe warunki odrębności budynku wynikają z przepisów techniczno-budowlanych. Zgodnie z § 210 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.), jako odrębne budynki mogą być traktowane części budynku wydzielone ścianami oddzielenia przeciwpożarowego w pionie – od fundamentu do przekrycia dachu. Jeżeli obciążenia od budynku są przenoszone na garaż, pośredniczy on w przenoszeniu obciążeń na podłoże gruntowe, pełniąc funkcję fundamentu budynku. Garaż należy wówczas traktować jako część budynku, do którego odnoszą się postanowienia § 210. Ustalenie, czy w konkretnym przypadku garaż można uznać za samodzielny budynek, powinno zatem opierać się na analizie decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzonym projekcie budowlanym tego obiektu.
Dodatkowo należy wyjaśnić, że zagadnienia związane z dokonywaniem wtórnego podziału nieruchomości (w tym budynków) i skutkami prawnymi dokonywania takiego podziału regulują przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.). W tym zakresie GUNB nie udziela wyjaśnień.
Niniejsze pismo nie stanowi oficjalnej wykładni prawa i nie jest wiążące dla organów administracji orzekających w sprawach indywidualnych.
