Wielkość podaży w 2009 r. będzie podobna jak w rekordowych pod tym względem latach 2007 i 2008. Włączając galerie handlowe, które zostaną ukończone na przełomie listopada i grudnia, bieżący rok zamknie się liczbą 750 000 m2 powierzchni najmu.
Tak dobry wynik zawdzięczamy temu, że decyzje o budowie obecnie otwieranych galerii handlowych podejmowane były 2-3 lata temu, w najlepszym okresie koniunktury gospodarczej. Do największych obiektów oddanych do użytku należą: Galeria Malta w Poznaniu, Renoma we Wrocławiu, Galeria Jurajska w Częstochowie, Focus w Piotrkowie Trybunalskim, Cuprum Arena w Lubinie i Bonarka w Krakowie.
Trudności w uzyskaniu kredytów, jakie pojawiły się w bieżącym roku, doprowadziły jednak do wstrzymania budowy kilku znaczących centrów handlowych oraz opóźnienia w procesach deweloperskich wielu planowanych inwestycji. Skutkiem tego w latach 2010-2012 spadnie podaż, co z kolei zmniejszy dostępność nowoczesnej powierzchni handlowej pod wynajem. Będzie to odczuwalne szczególnie w średnich i małych miastach, ponieważ to one przez ostatnie lata były w centrum zainteresowania czołowych deweloperów i inwestorów zarówno międzynarodowych, jak i polskich. Inwestycje w tych lokalizacjach ocenione zostały przez instytucje finansowe jako bardziej ryzykowne z powodu: mniejszej siły nabywczej mieszkańców, spadku popytu ze strony sieci handlowych, niższych możliwych do uzyskania stawek czynszowych i większej wrażliwości na potencjalną konkurencję.
Popyt w 2009 r. podlegał przeciwstawnym tendencjom. Sieci handlowe odnotowały spadki obrotów, co w połączeniu z innymi czynnikami miało znaczący wpływ na ich kondycję finansową i dalsze plany ekspansji. W kilku skrajnych przypadkach trudności finansowe spowodowały bankructwa oraz decyzje o sprzedaży lub wycofaniu się z rynku. Z drugiej jednak strony firmy handlowe wdrażały programy naprawcze, renegocjowały z bankami warunki finansowania, poszukiwały inwestorów strategicznych, modyfikowały strategie rozwoju i koncepty handlowe. Wiele takich działań przyniosło pozytywne rezultaty. Niektóre sieci handlowe wykorzystały czas kryzysu na przyspieszenie ekspansji i poprawienie pozycji na rynku. W spektakularny sposób weszła na rynek sieć TK MAXX, która docelowo planuje otwarcie w Polsce 100 sklepów.
Skutkiem zmian, jakie zaszły w 2009 r. w strukturze popytu, będzie w najbliższych latach koncentracja aktywności najemców wokół najlepszych projektów galerii handlowych, nieznaczny spadek czynszów, wzrost oczekiwań dotyczących zachęt w warunkach najmu oraz wydłużenie procesu komercjalizacji galerii.
Największy wpływ na czynsze miały duże zmiany cen walut w I kwartale 2009 r., które przyniosły wzrost całkowitych kosztów najmu nawet o 30-40%. Wynika to z praktyki rynkowej zawierania umów w EURO i rozliczaniu na podstawie faktury VAT w PLN po kursie z dnia wystawienia. Chociaż w II połowie roku złotówka ustabilizowała się, okres wahań kursowych miał niezwykle negatywny wpływ na kondycję sieci handlowych w Polsce.
Wzrost całkowitych kosztów najmu pociągnął za sobą renegocjacje stawek czynszowych, wzrost znaczenia zachęt w całkowitych pakietach najmu, a co za tym idzie, pogłębienie się różnicy między czynszem transakcyjnym i efektywnym. Co ciekawe, znaczący spadek podaży nowych galerii handlowych po roku 2010 zmniejszy dostępność powierzchni na wynajem, przyniesie wzrost czynszów i w konsekwencji odwrócenie obecnego trendu rynkowego.
Z perspektywy handlowego rynku inwestycyjnego rok 2009 był czasem wyczekiwania zarówno po stronie kupujących, jak i sprzedających. Kryzys finansowy i spowolnienie gospodarcze przyczyniły się do utrudnień w dostępie do finansowania bankowego oraz niechęci do podejmowania ryzyka. Zanik aktywności inwestycyjnej wynikał także z utrzymujących się wysokich cen oferowanych nieruchomości. Oczekuje się, że rok 2010 przyniesie ożywienie na handlowym rynku inwestycyjnym. Przedmiotem transakcji staną się obiekty wysokiej jakości oraz portfele nieruchomości w ramach umów „sale & leaseback” (czyli transakcje sprzedaży nieruchomości z równoczesnym podpisaniem umowy najmu przez sprzedającego) z uwagi na zadowalający poziom bezpieczeństwa.
Katarzyna Michnikowska
starszy analityk, Dział Doradztwa Cushman & Wakefield
