Od kilku lat na rynku pierwotnym częściej pojawiają się tzw. domy jednorodzinne dwulokalowe. Analizujemy wątpliwości prawne z nimi związane.
Pojęcie „dom jednorodzinny” najczęściej kojarzy się z budynkiem stanowiącym miejsce zamieszkania jednej rodziny. Natomiast osoby bardziej obeznane z prawem budowlanym i prawem nieruchomości wiedzą, że pozwala ono na wyodrębnienie w domu jednorodzinnym dwóch lokali. W przeszłości przepisy były bardziej liberalne pod względem dopuszczalnej liczby mieszkań znajdujących się w domu jednorodzinnym. Obecne regulacje nie mają większego znaczenia dla inwestorów prywatnych, ale dość często korzystają z nich deweloperzy oferując tzw. domy jednorodzinne dwulokalowe. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl analizują wątpliwości prawne związane z tego typu budynkami.
Domy dwulokalowe omijają zakaz dla bliźniaków
Pojawienie się na rynku pierwotnym domów dwulokalowych było nie tylko efektem preferencji klientów firm deweloperskich. Spore znaczenie mają również aspekty planistyczne. Chodzi o to, że wspomniany typ domów ułatwia deweloperską zabudowę terenów, gdzie obowiązuje zakaz dotyczący wznoszenia domów w formie bliźniaczej oraz szeregowej. Wybór domów jednorodzinnych dwulokalowych pozwala inwestorom na zaoferowanie tańszego rozwiązania dla klientów nawet jeśli miejscowy plan dopuszcza tylko wznoszenie domów wolnostojących.
Problem z opisywaną praktyką inwestycyjną jest dwojaki. Po pierwsze, domy jednorodzinne dwulokalowe czasem bywają błędnie prezentowane w ogłoszeniach (również na rynku wtórnym) jako bliźniaki. Tymczasem w przypadku takich domów transakcja dotyczy tylko lokalu znajdującego się w budynku mieszkalnym. Jest to w dodatku budynek objęty najmniejszą możliwą wspólnotą mieszkaniową. Po drugie, inwestycje związane z zabudową jednorodzinną dwulokalową bywają niejednolicie traktowane przez urzędy podczas wnioskowania o pozwolenie na budowę.
>> Czym jest remont w rozumieniu Prawa budowlanego?
>> Inwestor się pospieszył – pozwolenie będzie nieważne?
>> Zmiana projektanta w trakcie wykonywania robót budowlanych
Fot. Sinechana/stock.adobe.com
Brak legalnych definicji nadal komplikuje sytuację
Urzędnikom oraz sądom prawdopodobnie byłoby łatwiej interpretować przepisy, gdyby w prawie budowlanym istniały definicje poszczególnych rodzajów zabudowy jednorodzinnej. Definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego (art. 3 pkt 2a) uwzględniona w prawie budowlanym nie jest wystarczająca. Dlatego sądy mogą odwoływać się na przykład do Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. Ten akt prawny wskazuje, że: „w przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe), budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach”. Natomiast jeśli nie ma ściany przeciwpożarowej „budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane”.
Ciekawym przykładem orzecznictwa dotyczącego budynków mieszkalnych dwulokalowych jest na pewno Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 lutego 2020 r. (sygnatura akt: II OSK 2952/18). W tym orzeczeniu czytamy z kolei, że: „nawet posiadanie wspólnego fundamentu lub dachu, ale bez wspólnej piwnicy czy poddasza, oraz ściany łączącej obie części obiektu, choć o odpowiedniej odporności ogniowej, nie musi zaprzeczać warunkowi samodzielności konstrukcyjnej budynków i nie wyklucza, że tworzą one w rzeczywistości dwa osobne domy mieszkalne” (tzn. budynki bliźniacze). NSA zwraca uwagę na kryterium samodzielności funkcjonalnej związane z posiadaniem osobnych wejść, klatek, instalacji, przyłączy, szamb lub garaży.
>>> Dokumentacja obiektu budowlanego – przepisy prawa, forma prowadzenia
>>> Obowiązkowy przegląd budynku a wypłata odszkodowania przez ubezpieczyciela
Wyrok NSA z 2020 roku ma spore znaczenie
Warto też zacytować Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 24 listopada 2021 r. (sygnatura akt: II SA/Kr 647/21). To orzeczenie powołujące się na wcześniej cytowany wyrok NSA wskazuje, iż: „ani posiadanie wspólnej ściany, o ile jest ona ścianą oddzielenia przeciwpożarowego, ani wspólnego pokrycia dachowego, ani też wspólnego garażu, nie musi, samo w sobie, zaprzeczać istnieniu odrębnych budynków w zabudowie szeregowej. Wszystko zależy od okoliczności faktycznych danej sprawy”.
Z kolei Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 września 2022 r. (sygnatura akt: II OSK 2188/19) w ramach najważniejszej tezy informuje, iż: „nie można kategorycznie przyjąć, że wybudowanie jednej, wspólnej, ściany pomiędzy budynkami, pozbawiało te budynki cechy „odrębności konstrukcyjnej”. To następny wyrok powołujący się na orzeczenie NSA z dnia 5 lutego 2020 r. Wspomniany wyrok NSA jest ważny również dlatego, że odnoszą się do niego rozstrzygnięcia nadzorcze wojewodów (m.in. liczne rozstrzygnięcia nadzorcze Wojewody Mazowieckiego).
Kluczowe jest tak zwane kryterium funkcjonalne
W literaturze prawnej też możemy spotkać się ze stanowiskiem, wedle którego kryterium funkcjonalne jest kluczowe dla rozstrzygnięcia z jakim budynkiem mamy do czynienia (budynkiem jednorodzinnym wolnostojącym dwulokalowym lub dwoma odrębnymi budynkami jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej). Chodzi o to, czy obie części obiektu mogą funkcjonować w sposób samodzielny i niezależny od siebie – przy równoczesnym spełnianiu przez każdą z nich cech budynku, czyli trwałego związania z gruntem, wydzielenia z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadania fundamentów i dachu (zobacz: A. Despot-Mładanowicz [w:] Prawo budowlane. Komentarz aktualizowany, red. A. Plucińska-Filipowicz, M. Wierzbowski, LEX/el. 2024, art. 3).
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
