Niewłaściwie prowadzona dokumentacja obiektu budowlanego może być źródłem kłopotów dla zarządcy lub właściciela. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, jakie są prawne wymagania.
O formalnościach związanych z budynkami, dość często mówi się w kontekście ich wznoszenia. Jednak to nie budowa jest najważniejszym etapem „życia” budynku. Najdłużej trwa bowiem jego eksploatacja, która będzie związana również z powstawaniem największej liczby dokumentów. Ustawodawca zobowiązał zarządców i właścicieli do przechowywania dokumentacji budynku, która jest potrzebna między innymi w przypadku różnego rodzaju postępowań sądowych i administracyjnych. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają krótko, co powinno wchodzić w skład wspomnianej dokumentacji.
Brama Miasta, Łódź. Fot. Tomasz Warszewski – stock.adobe.com
Dokumentacja obiektu budowlanego. Obowiązek zarządcy i właściciela wg prawa budowlanego
Poruszając temat dokumentacji budynku, nie sposób pominąć przepisów, które znajdują się w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414). Ten akt prawny jest uporządkowany m.in. pod względem etapów „życia” budynku, więc krótką analizę prawną warto rozpocząć od sytuacji związanej z zakończeniem budowy. Artykuł 60 prawa budowlanego wskazuje, że inwestor oddając obiekt budowlany do użytku powinien przekazać właścicielowi/zarządcy tego obiektu dokumentację budowy, dokumentację powykonawczą, wszystkie inne dokumenty oraz decyzje dotyczące obiektu, a także (w razie potrzeby) instrukcje obsługi i eksploatacji dotyczące odpowiednio obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.
Zarządca lub właściciel może kierować roszczenia (w tym sądowe) wobec inwestora, który nie przekazał odpowiedniej dokumentacji. Natomiast bezskuteczna będzie próba kierowania żądań do organu administracji jako podmiotu mającego zmusić inwestora do wypełnienia obowiązków (zobacz: R. Godlewski [w:] Prawo budowlane. Komentarz, red. D. Sypniewski, Warszawa 2022, art. 60). Roszczenia właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego są uzasadnione tym, że art. 63 prawa budowlanego nakazuje mu przechowywać dokumentację otrzymaną od inwestora przez cały okres istnienia budynku lub budowli (pod groźbą kary grzywny – art. 93 pkt 9 prawa budowlanego). Dokumentacja powinna być sukcesywnie uzupełniana o opracowania projektowe i dokumenty techniczne związane z wykonywaniem kolejnych robót budowlanych.
>>> Obowiązkowy przegląd budynku a wypłata odszkodowania przez ubezpieczyciela
>>> Czy konieczna jest ochrona odgromowa i przeciwprzepięciowa instalacji fotowoltaicznej?
>>> Bezpieczeństwo pożarowe – czy starszy budynek trzeba dostosować?
Budynek sprzed 1995 roku nie musi mieć tylu dokumentów
Warto nadmienić, że obowiązek wskazany przez artykuł 63 prawa budowlanego nie dotyczy obiektów budowlanych wzniesionych przed datą wejścia w życie obecnego prawa budowlanego (tzn. przed 1 stycznia 1995 roku), a także robót budowlanych wykonanych przed tym dniem (patrz: A. Kosicki [w:] Prawo budowlane. Komentarz aktualizowany, red. A. Plucińska-Filipowicz, M. Wierzbowski, LEX/el. 2023, art. 63). Taka sytuacja wynika z faktu, że poprzednie prawo budowlane nie przewidywało podobnych obowiązków dokumentacyjnych, jak obecne przepisy. Orzecznictwo potwierdza, że nie ma obowiązku posiadania dokumentacji budowy oraz dokumentacji powykonawczej w przypadku obiektów wybudowanych przed 1 stycznia 1995 r. (zobacz: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 lutego 2007 r. – sygn. akt: II OSK 394/06).
Książka obiektu budowlanego – obowiązek nie dla każdego
Z dokumentowymi obowiązkami dla właściciela lub zarządcy, wiąże się też temat książki obiektu budowlanego. Wspomnianej książce został poświęcony aż cały jeden rozdział prawa budowlanego. Co do zasady, obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego dotyczy budynków, a także tych pozostałych („niebudynkowych”) obiektów, które wymagają sprawdzenia projektu architektoniczno-budowlanego oraz technicznego pod kątem zgodności z przepisami. Projektant w przypadku bardziej skomplikowanych konstrukcji musi zapewnić dokonanie takiego sprawdzenia przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania (bez ograniczeń i w odpowiedniej specjalności).
Ustawodawca zwolnił z obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego nie tylko właścicieli domów jednorodzinnych oraz budynków garażowych i gospodarczych w zabudowie jednorodzinnej. Książka obiektu budowlanego nie jest również potrzebna w przypadku obiektów budownictwa zagrodowego i letniskowego, a także obiektów wymienionych w art. 29 ust. 1 i 2 prawa budowlanego (z wyłączeniem sieci gazowych). Trzeba też pamiętać, że drogi i obiekty mostowe nie muszą mieć książki obiektu budowlanego jeśli jest dla nich prowadzona książka drogi/obiektu mostowego – zgodnie z przepisami o drogach publicznych.
>>> Rozbiórki budynków to narastający problem?
>>> Do więzienia za samowolne wyburzenie ściany?
Dokumentacja obiektu budowlanego w systemie c-KOB
Wspomniana wcześniej, dość duża objętość przepisów związanych z książką obiektu budowlanego zwiększyła się przed uruchomieniem systemu c-KOB (Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego). Od 1 stycznia 2024 r. jest on obowiązkowy dla zarządców i właścicieli oddawanych do użytku obiektów budowlanych. Wraz z początkiem 2027 r. wszystkie książki obiektów budowlanych przyjmą formę cyfrową.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
