Odpowiada inż. Władysław Korzeniewski.
Czytelnik zwrócił się z prośbą o wyjaśnienie pewnych kwestii prawno-technicznych związanych z zamierzonym przybudowaniem do własnego segmentu budynku szeregowego małego budynku gospodarczego, którego stropodach ma być wykorzystany jako taras widokowy. Przedstawił dwa pytania:
1. Czy wymagana jest ekspertyza techniczna budynku mieszkalnego stwierdzająca, że budynek nadaje się do rozbudowy?
2. Czy w świetle nowych przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury (a dokładniej § 12 o zabudowie jednorodzinnej) można usytuować przybudowywany budynek w odległości mniejszej niż 3 m, na przykład 2,5 m, od granicy sąsiada, który wyraził na to zgodę na piśmie, w przypadku gdy działka posiada szerokość większą niż 16 m? Ściana projektowanego budynku nie posiada od tej strony otworów okiennych i drzwiowych. Czy możliwe jest usytuowanie tego budynku przy granicy sąsiada jak budynku mieszkalnego?
Obok fragment mapy w skali 1:500 obrazujący sytuację. Przedstawia ona stan zabudowy terenu zaistniały po zbudowaniu w 1997 r. budynku szeregowego, z naniesieniem projektowanego usytuowania budynku gospodarczego odsuniętego o 3 m od granicy działki, zgodnie z żądaniem powiatowego organu administracji architektoniczno-budowlanej.
Ad 1.Zamierzona dobudowa niewielkiego budynku gospodarczego może być zaliczona do kategorii małych obiektów budowlanych o prostej konstrukcji, a dostawienie go do murowanego budynku nie powinno wywołać żadnych komplikacji technicznych. Projektant dobudowy ma do dyspozycji projekt budowlany, na podstawie którego został wykonany piętrowy budynek szeregowy. Nie powinien więc mieć trudności z oceną jego stanu technicznego i nie wydaje się, by mogła nań w jakikolwiek destrukcyjny sposób wpłynąć niewielka parterowa dobudówka. Posiadający wymagane uprawnienia budowlane projektant powinien zatem rozwiązać samodzielnie wszystkie problemy architektoniczne i konstrukcyjno-budowlane związane z dobudową, bez potrzeby wykonywania oddzielnej ekspertyzy technicznej.
Ad 2.Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.), stanowi w § 12 ust. 1, że budynek zwrócony w stronę granicy z sąsiednią działką budowlaną ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych powinien być usytuowany w odległości co najmniej 3 m od tej granicy, jeżeli inne przepisy nie wymagają zachowania większej odległości. W omawianym przypadku nie ma żadnych powodów, aby zachodziła konieczność zwiększenia tej odległości, np. ze względu na zacienianie pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi lub zagrożenie pożarowe.
W zabudowie jednorodzinnej zmniejszenie tej odległości (3 m) jest możliwe, zgodnie z § 12 ust. 3, tylko w przypadku gdy szerokość działki jest mniejsza niż 16 m. Budynek może być wówczas usytuowany ścianą bez otworów w odległości 1,5 m od granicy albo usytuowany bezpośrednio przy granicy. W tym wypadku działka ma jednak ponad 16 m szerokości i z tego wyjątku skorzystać nie można.
Organ administracji architektoniczno-budowlanej miał zatem formalną podstawę prawną do odmowy zgody na zmniejszenie tej odległości do 2,5 m. Patrząc na plan działki i usytuowanie budynku oraz dobudówki, nie wydaje się, by zmniejszenie tej odległości miało uzasadnienie użytkowe.
Trzeba jednak ustosunkować się jeszcze do alternatywnego usytuowania takiego budynku z tarasem bezpośrednio przy granicy, co w zabudowie szeregowej często jest praktykowane, ponieważ zazwyczaj szerokości działek budowlanych w zabudowie szeregowej wynoszą od 6 do 9 m, a z reguły nie przekraczają 16 m. Usytuowanie parami bliźniaczych budynków gospodarczych lub ryzalitów segmentowych budynków mieszkalnych zwykle pozwala na lepsze wykorzystanie działek, a najczęściej nawet brak jest dla takiego rozwiązania dobrej alternatywy. W przypadku tarasów zastrzec jeszcze trzeba, że wymaga to wykonania skutecznej przegrody akustyczno-wizualnej, zapewniającej równocześnie bezpieczeństwo pożarowe. Wyjątek w przepisach pozwalający na umiejscowienie budynku bezpośrednio przy granicy działki został uczyniony między innymi ze względu na takie przypadki, nie ma on jednak zastosowania tym razem, gdyż działka ma szerokość większą niż 16 m.
Natomiast zgoda właściciela sąsiedniej działki na zmniejszenie odległości dobudówki od granicy do 2,5 m nie ma– w świetle obowiązujących przepisów Prawa budowlanego ani przywołanego tu już rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – żadnego znaczenia prawnego i nie mogła posłużyć wydającemu decyzję organowi jako podstawa do odstąpienia od rygoru zachowania wymaganej odległości 3 m od jej granicy.
Po wyjaśnieniu problemów prawno-technicznych jako architekt chciałbym dodać jeszcze następujące uwagi:
– Przybudowany budynek gospodarczy powinien być zaprojektowany i wykonany bardzo starannie, aby stworzył w pełni zharmonizowaną całość architektoniczną z budynkiem mieszkalnym.
– Zamiar urządzenia tarasu wypoczynkowego na dobudowanym budynku gospodarczym jest trafny, ponieważ uzyska on kształt zbliżony do kwadratu i do tego dobre użytkowo wymiary, będzie on miał ponadto bardzo korzystne położenie w stosunku do granic działki, zapewniając optymalną prywatność i zarazem widok na otaczającą go z tej strony zieleń.
– Z dużą starannością należy wykonać izolację wodoszczelną stropodachu oraz zapewnić dobry odpływ wody z nawierzchni tarasu. Zwrócić też należy uwagę na styk ściany istniejącego budynku z tarasem i zabezpieczyć ją przed zaciekami wody. Niewskazane jest stosowanie pełnych balustrad wokół tarasu, ponieważ utrudnią one swobodny odpływ wody i spowodują gromadzenie się na tarasie zasp śnieżnych w porze zimowej.
Niniejsze teksty nie stanowią oficjalnej wykładni prawa i nie są wiążące dla organów administracji orzekających w sprawach indywidualnych.
