Czy poziomowanie gruntu wymaga pozwolenia na budowę?

W potocznym ujęciu poziomowanie gruntu polega na przesuwaniu mas ziemi w celu uzyskania pożądanego ukształtowania terenu. Nie jest bynajmniej przesadą stwierdzenie, że bez prawidłowej niwelacji terenu nie można mówić o przygotowaniu frontu robót, który powinien być odpowiednio przyszykowany dla wykonawcy robót budowlanych. Z drugiej strony prace polegające na niwelacji terenu mogą równie dobrze w ogóle nie wiązać się z szeroko rozumianymi planami budowlanymi. Wśród wielu osób z branży panuje przekonanie, że poziomowanie gruntu na podstawie obowiązujących przepisów nie powinno rodzić problemów, tymczasem sytuacja ma się zgoła odmiennie. W niniejszym artykule rozwiewamy wątpliwości co do tego, czy i kiedy rozpoczęcie prac niwelacyjnych terenu wymaga uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę. Z pewnością zagadnienia nie należy bagatelizować, albowiem sprawy niwelacji terenu mogą być nawet przedmiotem rozstrzygnięcia przez wojewódzki sąd administracyjny. Należy więc wykonywać prace zgodnie z przepisami, z zachowaniem bezpieczeństwa mienia i ludzi oraz bez innych nieprawidłowości, których zaistnienie mogłoby skutkować podjęciem przez organ działań w trybie ustawy – Prawo budowlane [1].

Fot. © Hanna – stock.adobe.com

Polecamy:

>>> Odpowiedzialność projektanta za wady projektu budowlanego

>>> Kara umowna za nieprzekazanie frontu robót w umówionym terminie

Prace niwelacyjne – równanie terenu w świetle prawa budowlanego

Prawo budowlane przewiduje możliwość uznania prac niwelacyjnych, polegających m.in. na obniżeniu, wyrównaniu lub podwyższeniu terenu, za roboty budowlane, co wówczas będzie wiązać się z koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę albo wymagać uprzedniego zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych. W celu ustalenia, kiedy dokładnie potrzebne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę albo dokonanie zgłoszenia budowy lub wykonania innych robót budowlanych, należy szczegółowo posługiwać się przepisami ustawy – Prawo budowlane, w tym zapoznać się z definicjami ustawowych pojęć „budowy” i „robót budowlanych”. Zasadą jest, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę albo w związku ze zgłoszeniem budowy lub wykonywania innych robót budowlanych. Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy.

W rozumieniu Prawa budowlanego pracami przygotowawczymi są:

• wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie;
• wykonanie niwelacji terenu;
• zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów;
• wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy, przy czym wymienione prace przygotowawcze mogą być realizowane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem.

Przez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także jego odbudowę, rozbudowę i nadbudowę. Natomiast przez roboty budowlane – budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu.

W dalszej części artykułu:

Kiedy niezbędne jest uzyskanie pozwolenia na budowę

Czynności kontrolne organu

Deweloper jako właściciel nieruchomości to żaden argument

Prawo budowlane nie reguluje pojęcia „budowli ziemnej”

Kiedy organ nadzoru budowlanego powinien umorzyć postępowanie

Cały artykuł dostępny jest w numerze 10/2023 miesięcznika „Inżynier Budownictwa”.

adw. Marek Chudzicki
specjalista z zakresu obsługi prawnej firm budowlanych

adw. Grzegorz Gajda
specjalista z zakresu obsługi prawnej firm budowlanych

Literatura
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2023 r. poz. 682, t.j. z dnia 12.04.2023 r.).
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2022 r. poz. 1360, t.j. z dnia 29.06.2022 r.).
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Wydział VII z dnia 16 maja 2023 r. w sprawie o sygn. VII SA/Wa 1969/22.
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 lutego 2014 r. w sprawie o sygn. II OSK 2320/12.