Sąd w Siemianowicach Śląskich uznał za nielegalne praktyki polegające na doliczaniu do powierzchni użytkowej mieszkania powierzchni pod ścianami działowymi. Wyrok ten może w istotny sposób zmienić sytuację nabywców w relacjach z deweloperami.
Dotychczas często zdarzało się, że rzeczywista powierzchnia lokalu wybudowanego przez dewelopera znacząco różniła się od tej ustalonej w umowie. Nabywca albo otrzymywał mniejsze mieszkanie od określonego w umowie z deweloperem, albo zmuszony był do uiszczenia wysokich dopłat. Sąd Rejonowy w Siemianowicach Śląskich wydał wyrok, w którym tego rodzaju praktyki uznał za niedopuszczalne. Wyrok, choć nieprawomocny, może w przyszłości umożliwić dochodzenie swoich praw przez nabywców mieszkań i domów pochodzących z rynku pierwotnego.
Fot. stock.adobe/Brian Jackson
Istota sporu
Sprawa dotyczyła sporu między nabywcą (osobą fizyczną) a deweloperem realizującym inwestycję w atrakcyjnej lokalizacji w Siemianowicach Śląskich. W 2019 r. strony zawarły umowę deweloperską, do której załącznikami były prospekt informacyjny oraz plan mieszkania. Przedmiotem umowy było mieszkanie, które nabywca miał kupić od dewelopera. W zawartym w umowie opisie oraz rzucie lokalu mieszkalnego wskazano, że ostateczne określenie jego powierzchni użytkowej nastąpi zgodnie z pomiarami dokonanymi na podstawie normy PN-ISO 9836:1997 [1]. Według obliczeń zatrudnionego przez dewelopera architekta powierzchnia ta wynosiła 73,3 m2. Natomiast nabywca po dokonaniu samodzielnego pomiaru mieszkania stwierdził, że jego powierzchnia jest mniejsza o ok. 3 m2 od deklarowanej przez dewelopera. Zdaniem nabywcy deweloper niesłusznie zaliczył do metrażu mieszkania powierzchnię pod ściankami działowymi. Swoje stanowisko wraz z operatem pomiarowym przedstawił deweloperowi, ten jednak zakwestionował poczynione przez niego ustalenia. W związku z tym nabywca zlecił wykonanie pomiaru uprawnionemu geodecie, który obliczył powierzchnię lokalu na 70,09 m2, czym potwierdził stanowisko nabywcy. Dokonując odbioru lokalu, w protokole z tej czynności nabywca odnotował różnice w rzeczywistej powierzchni użytkowej mieszkania w stosunku do tej określonej w umowie deweloperskiej. Deweloper konsekwentnie nie chciał jednak uznać, że pomiar, którego dokonał zatrudniony przez niego architekt, był błędny.
W celu weryfikacji przyjętego przez dewelopera sposobu obliczenia powierzchni użytkowej mieszkania nabywca zwrócił się do Polskiego Komitetu Normalizacyjnego o wykładnię normy PN-ISO 9836:1997 [1], która według umowy deweloperskiej miała stanowić podstawę pomiaru. W odpowiedzi Polski Komitet Normalizacyjny podzielił stanowisko nabywcy, wskazując, że powierzchnię pod murowanymi ściankami działowymi należy zaliczyć do powierzchni konstrukcji, a nie do powierzchni użytkowej, jak mogłoby to mieć miejsce w przypadku ścianek działowych, których demontaż nie wiązałby się z koniecznością prowadzenia robót budowlanych. Opinia Polskiego Komitetu Normalizacyjnego nie wpłynęła jednak na stanowisko dewelopera, który konsekwentnie twierdził, że prawidłowo zaliczył do powierzchni użytkowej mieszkania powierzchnię pod znajdującymi się wewnątrz lokalu ścianami działowymi. Jego zdaniem jako ściany działowe należy traktować ściany wewnątrz lokalu, które są możliwe do wyburzenia lub demontażu (niezależnie od materiału, z którego zostały wykonane), w konsekwencji czego powierzchnia pod ścianami działowymi lokalu powinna być wliczana do powierzchni użytkowej lokalu.
Sprawa na wokandzie
Nabywca, ze względu na brak możliwości ugodowego rozwiązania sporu z deweloperem, już po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność złożył w Sądzie Rejonowym w Siemianowicach Śląskich pozew przeciwko deweloperowi, domagając się od niego zwrotu nadpłaconych 22,5 tys. zł za 3 m2 powierzchni oraz 2,2 tys. zł kary ze względu na opóźnienie w przekazaniu mieszkania przez dewelopera. Ponadto nabywca spowodował wszczęcie przed Sądem Dyscyplinarnym przy Śląskiej Okręgowej Izbie Architektów RP postępowania dyscyplinarnego przeciwko architektowi, który na zlecenie dewelopera dokonywał pomiarów mieszkania.
Deweloper bronił się twierdzeniem, iż jeszcze przed zawarciem umowy o przeniesienie własności lokalu przedstawił nabywcy swoje stanowisko odnośnie do sposobu wyliczania powierzchni użytkowej.
Deweloper podkreślał, że po pierwsze, postanowienia umowy deweloperskiej dotyczące sposobu wyliczania powierzchni użytkowej są zgodne z treścią powołanej w umowie normy PN-ISO 9836:1997 [1], a po drugie, nawet gdyby było inaczej, to ponieważ w treści umowy i stanowiącym jej integralną część prospekcie informacyjnym oraz rzucie lokalu wprost określono sposób ustalenia powierzchni użytkowej lokalu na potrzeby łączącego strony stosunku prawnego, ustalenia te powinny być uznane za wiążące w ich relacji. Deweloper zwrócił też uwagę na okoliczność, że nabywca, zawierając umowę deweloperską, był w pełni świadomy jej treści, a także treści załączonych do niej dokumentów, a zatem miał pełną wiedzę co do tego, w jaki sposób zostanie ustalona powierzchnia użytkowa nabywanego przez niego lokalu. Zdaniem dewelopera, podpisując umowę deweloperską, nabywca nie kwestionował tych zasad, a zatem od początku akceptował metodologię obliczania powierzchni, której założeniem było wliczenie do powierzchni użytkowej powierzchni pod ściankami działowymi. Deweloper zwrócił też uwagę, że regularnie stosuje tego rodzaju metodologię obliczeń powierzchni przy każdej z zawieranych umów i że jest to sposób powszechnie stosowany na rynku. Podkreślił również, że nabywca ma możliwość korzystania z całej tak określonej powierzchni, może bowiem kiedy zechce wyburzyć każdą z wewnętrznych ścianek w lokalu.
>>> Ustawy wspierające poprawę warunków mieszkaniowych – nowelizacja
>>> Odbiór lokalu od dewelopera przez rzeczoznawcę budowlanego
>>> Stan surowy otwarty i stan surowy zamknięty. Przepisy vs. praktyka obrotu
Powierzchnia pod ściankami działowymi wliczona do powierzchni użytkowej mieszkania – stanowisko sądu
Odnosząc się do okoliczności sprawy, sąd uznał, iż zapłacenie przez nabywcę deweloperowi ceny sprzedaży nieruchomości w kwocie stanowiącej ekwiwalent określonej w umowie powierzchni użytkowej mieszkania było de facto świadczeniem częściowo nienależnym. Powierzchnia użytkowa okazała się bowiem mniejsza niż wskazana przez dewelopera. Osią sporu stała się zatem rozbieżność poglądów stron co do tego, w jaki sposób powierzchnia ta powinna być obliczona, a konkretnie tego, czy do omawianej powierzchni wliczane są wszystkie ściany znajdujące się wewnątrz lokalu.
Łącząca strony umowa deweloperska zawierała postanowienia dotyczące sposobu obliczania powierzchni użytkowej lokalu w trzech fragmentach, których brzmienie nie było jednak jednolite. W treści aktu notarialnego zawarte zostało wyłącznie odwołanie do normy PN-ISO 9836:1997 [1], w prospekcie informacyjnym poza tą normą znalazło się dodatkowe rozwinięcie dotyczące tego, co uwzględnia, a czego nie uwzględnia powierzchnia użytkowa, zaś w rzucie lokalu w ogóle nie odniesiono się do normy, a jedynie wskazano, że zobrazowane nim elementy (ściany działowe możliwe do wyburzenia i demontażu) wliczane są do powierzchni użytkowej mieszkania.
W ocenie sądu kluczową kwestią w tym sporze stało się rozbieżne interpretowanie przez strony pojęć zawartych w przywołanej normie. W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na powierzchnię kondygnacji, w ramach której wyróżnia się pojęcia powierzchni kondygnacji: całkowitej, wewnętrznej oraz netto. Powierzchnię całkowitą kondygnacji należy mierzyć po obrysie zewnętrznym budynku na poziomie posadzki, z uwzględnieniem tynków, okładów i balustrad. Stanowi ona sumę powierzchni netto i powierzchni zajętej przez konstrukcję. Z kolei powierzchnia kondygnacji wewnętrzna to powierzchnia całkowita pomniejszona o powierzchnię zajętą przez ściany zewnętrzne. Składa się ona z powierzchni netto i powierzchni przegród wewnętrznych. Natomiast powierzchnia netto to powierzchnia ograniczona przez elementy zamykające, liczona dla wymiarów w stanie wykończonym na poziomie podłogi, nie licząc listew, progów itp. Wlicza się do niej elementy nadające się do demontażu (np. ścianki działowe, rury, kanały), zaś nie wlicza otworów na drzwi i okna czy nisz w elementach zamykających. Sąd zwrócił także uwagę na zdefiniowane w normie pojęcie konstrukcji stanowiącej część powierzchni całkowitej kondygnacji – jest to powierzchnia utworzona przez elementy zamykające (np. ściany nośne zewnętrzne i wewnętrzne), powierzchnię słupów, pionów wentylacyjnych, kominów, ścian działowych itp. oraz powierzchnie, przez które nie można przejść. Powierzchnia konstrukcji jest wyliczana dla budynku w stanie wykończonym, na poziomie podłogi, nie licząc listew przypodłogowych, progów, cokołów itp. Wlicza się do niej także powierzchnię przejść drzwiowych, wnęk i nisz w elementach zamykających. Można ją także obliczyć jako różnicę pomiędzy powierzchnią całkowitą kondygnacji i powierzchnią kondygnacji netto. Natomiast powierzchnią użytkową jest część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku.
Powierzchnia pod ściankami i ścianami działowymi – różnice
Sąd podkreślił, że skoro powierzchnia całkowita to suma powierzchni netto i powierzchni konstrukcji, to powierzchni konstrukcji nie można zaliczyć do powierzchni netto. W definicji powierzchni netto pojawia się pojęcie „ścianek działowych”, przez które należy rozumieć elementy nadające się do demontażu. Z kolei w definicji powierzchni konstrukcji jest mowa o ścianach nośnych zewnętrznych i wewnętrznych oraz „ścianach działowych” – powierzchnia pod nimi jest elementem powierzchni konstrukcji, a więc nie jest ona elementem powierzchni netto. A zatem w treści normy PN-ISO 9836:1997 [1] rozróżniono wyraźnie ściany nośne (zewnętrzne i wewnętrzne), ściany działowe oraz ścianki działowe, przy czym cechą tych ostatnich jest to, że nadają się one do demontażu. Tylko powierzchnię pod ściankami działowymi (a nie ścianami działowymi) wlicza się do powierzchni netto, czyli powierzchni użytkowej.
Mając na uwadze przywołane definicje zawarte w analizowanej normie, sąd wyraźnie zaznaczył, że pojęcia ścian działowych i ścianek działowych nie są tożsame.
Odnosząc się do umowy deweloperskiej łączącej strony sporu, należy stwierdzić, że twórca wzorca, w oparciu o który umowa ta została skonstruowana, nie dostrzegł różnicy pomiędzy pojęciami ścianek i ścian działowych, mimo iż jasno wynika ona z treści normy PN-ISO 9836:1997 [1]. W każdym z trzech fragmentów umowy odnoszących się do metodologii pomiaru powierzchni użytkowej lokalu jest ona opisana inaczej, i to w dwóch przypadkach błędnie, bo niezgodnie z brzmieniem normy, która powinna stanowić podstawę obliczania tej powierzchni.
Umowa przedsiębiorca – konsument
Kolejną istotną kwestią w omawianym sporze jest to, że umowa zawarta została w relacji przedsiębiorca (czyli deweloper) – konsument (czyli nabywca). Niezależnie bowiem od tego, czy konsument posiada wiedzę z zakresu budownictwa (co zresztą stanowiło jeden z argumentów dewelopera), czy nie, zawarcie umowy z deweloperem było czynnością niezwiązaną bezpośrednio z prowadzoną przez konsumenta działalnością gospodarczą. Przyjmuje się, że pomiędzy deweloperem jako przedsiębiorcą a nabywcą jako konsumentem nie występuje z zasady stosunek równorzędności w zakresie doświadczenia, wiedzy i przygotowania zawodowego do dokonywania określonych czynności czy zawierania umów określonego typu. O ile dla dewelopera zawieranie umów deweloperskich jest czynnością powszechną, związaną z prowadzoną przez niego działalnością, o tyle dla nabywcy ma to charakter incydentalny, jednorazowy. Dlatego też w relacji tej nabywca uznawany jest za stronę słabszą.
Sąd zwrócił również uwagę, że omawiana umowa zawarta została w oparciu o tzw. wzorzec umowny przygotowany przez przedsiębiorcę (dewelopera). W takich przypadkach rokowania zmierzające do wyrażenia wzajemnych oczekiwań stron ograniczają się po stronie konsumenta (nabywcy) do zapoznania się z treścią przedstawionego mu wzorca i podpisania opartej na nim umowy bądź nie. Dlatego też konsumentowi (nabywcy) jako słabszej stronie relacji z przedsiębiorcą (deweloperem) przysługuje specjalna ochrona prawna. I tak, zgodnie z art. 385 § 2 Kodeksu cywilnego [2], wzorzec umowy powinien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały, a postanowienia niejednoznaczne tłumaczy się na korzyść konsumenta. Ponadto postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (art. 3851 § 1 Kodeksu cywilnego [2]). Są to tzw. niedozwolone postanowienia umowne (klauzule abuzywne). Z kolei stosownie do art. 3851 § 3 Kodeksu cywilnego [2] nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta.
Jak podkreślił sąd, w omawianej sprawie umowa bez wątpienia zawarta została w oparciu o wzorzec przygotowany przez dewelopera. Deweloper nie wykazał, jakoby uzgodnił z nabywcą indywidualnie postanowienia dotyczące metodologii pomiaru powierzchni użytkowej lokalu. W związku z tym sąd uznał, iż konieczna jest ocena postanowień umowy pod kątem tego, czy sformułowano je w sposób jednoznaczny i zrozumiały, a także czy kształtują one prawa i obowiązki nabywcy w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Już w odniesieniu do pierwszej kwestii sąd negatywnie ocenił łączącą strony umowę deweloperską. Jak wskazano powyżej, treść jej postanowień dotyczących pomiaru powierzchni użytkowej jest wewnętrznie sprzeczna – w każdym z tych postanowień zawarto odmienne co do treści zasady pomiaru. Odmienności te wynikały z przemieszania i niewłaściwego stosowania pojęć, które zostały jednoznacznie zdefiniowane w normie PN-ISO 9836:1997 [1]. Tym samym zastosowanie przyjętych w umowie zasad pomiaru powierzchni użytkowej nie mogłoby prowadzić do efektu zgodnego z celem i brzmieniem tej normy. Ponadto pomiar dokonany na podstawie tych zasad zawsze byłby pomiarem niekorzystnym dla nabywcy. W każdym bowiem przypadku powierzchnia pod ścianami (nie zaś ściankami) działowymi byłaby wliczana do powierzchni użytkowej lokalu, prowadząc do jej zawyżenia, a tym samym do podniesienia ceny, jaką musiałby zapłacić nabywca. W ocenie sądu ten sposób ukształtowania postanowień umowy, dokonany wyłącznie przez dewelopera, rażąco narusza interes nabywcy, ponieważ prowadzi do nieuzasadnionego podwyższenia ceny mieszkania.
>>> Obowiązuje nowa ustawa deweloperska. Poznaj najważniejsze zmiany
>>> Odbiór robót budowlanych – obowiązek czy przywilej inwestora?
>>> Odbiory domów i mieszkań – wymagane dokumenty
>>> Usterki w budownictwie – najczęstsze przyczyny
Wyrok na korzyść nabywcy
Biorąc pod uwagę wszystkie przytoczone argumenty, sąd uznał postanowienia umowy dotyczące sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu za klauzule abuzywne, a tym samym niewiążące nabywcy. Przychylając się do wniosku nabywcy, nakazał deweloperowi zwrot nadpłaty za 3 m2 powierzchni oraz uiszczenie kary z tytułu spóźnienia w przekazaniu mieszkania.
Wyrok nie jest jeszcze prawomocny, a deweloper zdążył już złożyć apelację. Mimo to omawiane orzeczenie sądu I instancji stanowi swoisty precedens, a zarazem światełko w tunelu dla licznej rzeszy nabywców, którzy dotychczas stali na przegranej względem deweloperów pozycji. Dotychczas powszechną praktyką
deweloperów było bowiem tożsame traktowanie ścianek i ścian działowych, a tym samym wliczanie znajdującej się pod nimi powierzchni do metrażu użytkowego lokalu. Jeśli przyjmiemy, że przeciętna ściana działowa ma grubość 10–12 cm, to szczególnie w przypadku większych lokali taka dodatkowa powierzchnia może wynieść nawet kilka metrów kwadratowych.
Podsumowanie
Nabywca, który kupuje mieszkanie bądź dom na etapie budowy, powinien brać pod uwagę, że powierzchnia kupowanego mieszkania po przeprowadzeniu inwentaryzacji powykonawczej może okazać się większa lub mniejsza niż przewidziana w umowie deweloperskiej. Zważywszy na słabszą pozycję nabywcy w relacji z deweloperem, taka możliwość powinna być w umowie bardzo wyraźnie sprecyzowana. W praktyce bowiem zdarza się, że deweloperzy wliczają do metrażu mieszkania powierzchnię pod ściankami działowymi. Dla nabywców taka sytuacja jest bardzo niekorzystna. W efekcie z jednej strony oznacza to bowiem zmniejszenie rzeczywistego metrażu lokalu, a z drugiej – konieczność poniesienia dodatkowych opłat.
W zależności od tego, kto i w jaki sposób mierzy powierzchnię lokalu, jego cena może być niższa nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Może się zdarzyć, że lokal, którego powierzchnia określona w umowie wynosi np. 50 m2, w rzeczywistości ma 5 m2 mniej.
Trzeba także liczyć się z tym, że nawet jeśli rozstrzygnięcie sądu apelacyjnego w przedstawionej sprawie okaże się korzystne dla nabywców i orzecznictwo sądowe pójdzie w kierunku skłonienia deweloperów do zmiany sposobu obliczania metrażu, będą oni chcieli zrekompensować sobie straty w inny sposób (np. podnosząc cenę za metr kwadratowy powierzchni lokalu).
Katarzyna Czajkowska-Matosiuk
Literatura
- PN-ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i i kubaturowych.
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360).
>>> Odbiory domów i mieszkań – wymagane dokumenty
Polecamy: Produkty budowlane
