We wcześniejszych artykułach w „IB” omówiono poszczególne czynniki wpływające na kształtowanie się cen kosztorysowych w budownictwie, a także skomentowano wybrane ceny jednostkowe robót i ich zmienność na przestrzeni kilku ostatnich lat. Z punktu widzenia szczegółowych analiz są to istotne informacje, lecz dopiero w połączeniu z informacjami cenowymi odnoszącymi się do wyższego poziomu scalenia, np. poziomu obiektów, pozwolą dokonać ogólnej oceny zjawisk cenowo-kosztowych na tym obszarze.
Wskaźniki cenowe obiektów kubaturowych
Celem prezentacji danych cenowych charakteryzujących obiekty kubaturowe, posłużono się wskaźnikami cenowymi odnoszącymi się do konkretnej, wybranej jednostki. W tym przypadku nakłady finansowe odniesiono do 1 m2 powierzchni użytkowej (p.u.) i zestawiono w grupach rodzajowych obiektów:
– budynki mieszkalne wielorodzinne,
– budynki mieszkalne jednorodzinne,
– budynki handlowe.
Należy podkreślić, że wskaźniki dotyczą tylko i wyłącznie wykonania robót budowlanych i instalacyjnych związanych ze wzniesieniem obiektów, bez kosztów pozyskania i przygotowania terenu, doprowadzenia wszelkiego rodzajów mediów, kosztów wyposażenia, prac projektowych, obsługi inwestorskiej itp. Podstawą opracowania wskaźników, których autorem jest firma ORGBUD-SERWIS, były wybrane obiekty z konkretnych realizacji, sprowadzone do postaci modelowej poprzez eliminację czynników szczególnych i ujednolicenie warunków wykonawstwa. Tak więc każdorazowo odnoszą się do robót wykonywanych w warunkach przeciętnych, na terenach umożliwiających dowóz i składowanie materiałów na placu budowy, bez uwzględnienia wszelkiego rodzaju przeszkód i utrudnień.
Wzrost wskaźników obiektowych pomiędzy IV kwartałem 2007 r. a IV kwartałem 2008 r. wahał się w granicach 8–11% (tabele 1, 2, 3) w zależności od grupy rodzajowej obiektu i był znacznie niższy niż na przestrzeni feralnego dla wykonawców roku 2007, o czym sygnalizowano już – na podstawie wstępnych notowań – w grudniowym wydaniu „IB”. Dla porównania w roku 2007 wzrost dla analogicznych grup rodzajowych obiektów wynosił średnio od 21% do 26%.
Teraz, będąc w posiadaniu pełnego zestawu informacji z IV kwartału 2008 r., można autorytatywnie stwierdzić, że ostatni kwartał minionego roku charakteryzował się najmniejszymi w rocznym okresie zmianami cen. Wynosiły one średnio 1,3–2% w zależności od rodzaju obiektu., gdy tymczasem w pierwszych kwartałach 2008r. wzrost był szacowany w granicach 2,5–3%.
Obecnie mówi się o dekoniunkturze w budownictwie i zwraca się uwagę na przeciwstawność zjawisk, które miały miejsce pod koniec 2006 r. i przez cały 2007 r., a więc na wzrost bezrobocia, spadek popytu na materiały budowlane, mniejsze zainteresowanie prestiżowych inwestorów nieruchomościami gruntowymi, brak motywacji do inwestowania większych środków na terenie naszego kraju, trudności w otrzymaniu kredytów na finansowanie przedsięwzięć budowlanych. Jak podaje GUS, ocena ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie w styczniu 2009 r. jest negatywna, gorsza niż w grudniu 2008 r. i w analogicznym miesiącu ostatnich czterech lat. Spowodowane jest to pogorszeniem ocen dotyczących bieżącego i przyszłego portfela zamówień, produkcji budowlano?montażowej oraz sytuacji finansowej badanych przedsiębiorstw. Tak diametralne zmiany w krótkim czasie świadczą o niestabilności i płytkości naszego rynku.
Niestety, oddając artykuł do druku, nie dysponujemy jeszcze szerokim zakresem informacji odnośnie do notowań cenowych w budownictwie w I kwartale 2009 r., które w całej rozciągłości uwiarygodniłyby przytoczone ogólne opinie. Możemy jedynie odnieść się do stawek robocizny kosztorysowej, które pomiędzy IV kwartałem 2008 r. a I kwartałem 2009 r. wzrosły w niewielkim stopniu, i do notowań cen materiałów. W przypadku robót budowlanych stawki wzrosły o 2,3%, robót sanitarnych o 1,3%, robót elektrycznych o 1,6%, robót inżynieryjnych o 2,4%.
W przypadku materiałów budowlanych można mówić o tendencji obniżek cenowych w przedziale średnio od 1% do nawet 20%, chociaż są grupy materiałów, których ceny utrzymują się na wcześniejszym poziomie lub nadal rosną, np. ceny wykładzin z tworzyw sztucznych, rur i kształtek żeliwnych, rur i kształtek kamionkowych. Pełen obraz sytuacji cenowej w budownictwie będzie można przedstawić dopiero w kolejnych numerach „IB”.
|
Obiekt, stany obiektu, asortymenty
|
Wskaźniki cenowe zł/m2 p.u.
|
Procent wzrostu
|
|||||||
|
IV kw. 2005
|
IV kw. 2006
|
IV kw. 2007
|
III kw. 2008
|
IV kw. 2008
|
IV kw. 2006
IV kw. 2005
|
IV kw. 2007
IV kw. 2006 |
IV kw. 2008
IV kw. 2007
|
IV kw. 2008 III kw. 2008
|
|
|
Roboty ziemne
|
44,16
|
47,69
|
56,06
|
60,99
|
61,85
|
7,99
|
17,16
|
10,33
|
1,41
|
|
Fundamenty
|
94,66
|
98,74
|
119,33
|
137,71
|
138,85
|
4,31
|
20,85
|
16,36
|
0,83
|
|
Konstrukcja ścian podziemia
|
84,24
|
86,77
|
117,18
|
127,20
|
128,37
|
3,00
|
35,05
|
9,55
|
0,92
|
|
Konstrukcja stropu nad piwnicą
|
83,60
|
89,70
|
113,40
|
124,92
|
127,39
|
7,30
|
26,42
|
12,34
|
1,98
|
|
Zerowy surowy podziemia
|
306,66
|
322,90
|
405,97
|
450,86
|
456,49
|
5,30
|
25,73
|
12,44
|
1,25
|
|
Konstrukcja ścian nadziemia
|
286,01
|
316,90
|
435,05
|
472,90
|
479,19
|
10,80
|
37,28
|
10,15
|
1,33
|
|
Konstrukcja stropów nadziemia
|
185,92
|
197,26
|
246,15
|
271,23
|
274,43
|
6,09
|
24,78
|
11,49
|
1,18
|
|
Konstrukcja schodów
|
40,21
|
42,11
|
56,15
|
64,17
|
65,21
|
4,73
|
33,34
|
16,14
|
1,61
|
|
Konstrukcja dachu
|
74,12
|
76,83
|
93,27
|
102,17
|
102,87
|
3,66
|
21,40
|
10,29
|
0,69
|
|
Pokrycia dachowe
|
57,75
|
61,76
|
73,51
|
76,99
|
77,21
|
6,94
|
19,03
|
5,00
|
0,29
|
|
Surowy nadziemia
|
644,01
|
694,86
|
904,13
|
987,55
|
999,01
|
7,90
|
30,12
|
10,49
|
1,16
|
|
Ścianki działowe
|
67,78
|
72,28
|
98,29
|
106,87
|
109,12
|
6,64
|
35,99
|
11,02
|
2,11
|
|
Tynki i okładziny wewnętrzne
|
185,60
|
191,30
|
247,93
|
277,54
|
283,70
|
3,07
|
29,60
|
14,43
|
2,22
|
|
Stolarka okienna
|
96,97
|
104,69
|
115,90
|
122,86
|
124,02
|
7,96
|
10,71
|
7,01
|
0,94
|
|
Stolarka drzwiowa
|
90,53
|
94,69
|
103,41
|
113,94
|
114,86
|
4,60
|
9,21
|
11,07
|
0,81
|
|
Podłoża, posadzki, podłogi
|
180,28
|
194,50
|
235,10
|
253,92
|
257,19
|
7,89
|
20,87
|
9,40
|
1,29
|
|
Elementy ślusarsko-
-kowalskie
|
18,85
|
20,09
|
26,79
|
31,98
|
32,20
|
6,58
|
33,35
|
20,19
|
0,69
|
|
Malowanie
|
32,19
|
34,20
|
46,28
|
53,92
|
55,97
|
6,24
|
35,32
|
20,94
|
3,80
|
|
Elewacja
|
117,09
|
124,09
|
152,35
|
165,15
|
167,96
|
5,98
|
22,77
|
10,25
|
1,70
|
|
Różne pozostałe
|
3,74
|
3,93
|
5,33
|
5,98
|
6,09
|
5,08
|
35,62
|
14,26
|
1,84
|
|
Wykończeniowy
|
793,03
|
839,77
|
1031,38
|
1132,26
|
1151,17
|
5,89
|
22,82
|
11,61
|
1,67
|
|
Instalacje wodno-
-kanalizacyjne
|
104,78
|
105,22
|
127,09
|
139,17
|
141,16
|
0,42
|
20,79
|
11,07
|
1,43
|
|
Instalacje gazowe
|
29,15
|
28,86
|
34,98
|
38,35
|
39,16
|
-0,99
|
21,21
|
11,95
|
2,11
|
|
Instalacje c.o.
|
130,33
|
142,32
|
168,34
|
185,34
|
187,77
|
9,20
|
18,28
|
11,54
|
1,31
|
|
Instalacje elektryczne
|
81,36
|
93,88
|
114,28
|
120,74
|
120,69
|
15,39
|
21,73
|
5,61
|
-0,04
|
|
Instalacje teletechniczne
|
3,60
|
4,04
|
4,87
|
5,23
|
5,19
|
12,22
|
20,54
|
6,57
|
-0,76
|
|
Instalacje
|
349,22
|
374,32
|
449,56
|
488,84
|
493,97
|
7,19
|
20,10
|
9,88
|
1,05
|
|
RAZEM OBIEKT
|
2092,92
|
2231,85
|
2791,01
|
3059,27
|
3100,57
|
6,64
|
25,05
|
11,09
|
1,35
|
Tab. 1. Budynki mieszkalne wielorodzinne w technologii tradycyjnej uprzemysłowionej, podpiwniczone, wykończenie standardowe
|
Obiekt, stany obiektu, asortymenty
|
Wskaźniki cenowe zł/m2 p.u.
|
Procent wzrostu
|
|||||||
|
IV kw. 2005
|
IV kw. 2006
|
IV kw. 2007
|
III kw. 2008
|
IV kw. 2008
|
IV kw. 2006 IV kw. 2005
|
IV kw. 2007 IV kw. 2006
|
IV kw. 2008 IV kw. 2007
|
IV kw. 2008 III kw. 2008
|
|
|
Roboty ziemne
|
99,50
|
104,00
|
130,00
|
145,50
|
148,00
|
4,52
|
25,00
|
13,85
|
1,72
|
|
Fundamenty
|
38,40
|
39,00
|
47,00
|
51,00
|
53,00
|
1,56
|
20,51
|
12,77
|
3,92
|
|
Konstrukcja
|
262,01
|
277,99
|
395,97
|
399,98
|
411,98
|
6,10
|
42,44
|
4,04
|
3,00
|
|
Zerowy surowy podziemia
|
400,59
|
421,76
|
574,01
|
597,51
|
614,06
|
5,28
|
36,10
|
6,98
|
2,77
|
|
Konstrukcja
|
650,01
|
691,98
|
940,03
|
990,02
|
999,03
|
6,46
|
35,85
|
6,28
|
0,91
|
|
Pokrycia dachowe
|
175,09
|
183,99
|
215,01
|
230,03
|
235,02
|
5,08
|
16,86
|
9,31
|
2,17
|
|
Surowy nadziemia
|
825,66
|
876,51
|
1155,71
|
1220,75
|
1234,79
|
6,16
|
31,85
|
6,84
|
1,15
|
|
Ścianki działowe
|
31,40
|
33,00
|
55,99
|
55,89
|
57,99
|
5,10
|
69,67
|
3,57
|
3,76
|
|
Tynki i okładziny wewnętrzne
|
115,11
|
118,01
|
150,02
|
168,02
|
172,02
|
2,52
|
27,12
|
14,66
|
2,38
|
|
Stolarka z oszkleniem
|
207,60
|
216,00
|
233,98
|
248,98
|
252,99
|
4,05
|
8,32
|
8,12
|
1,61
|
|
Podłoża, posadzki, podłogi
|
210,99
|
219,99
|
249,99
|
270,99
|
277,98
|
4,27
|
13,64
|
11,20
|
2,58
|
|
Elementy ślusarsko-
-kowalskie
|
13,90
|
14,72
|
19,00
|
22,00
|
22,20
|
5,90
|
29,08
|
16,84
|
0,91
|
|
Malowanie
|
30,40
|
32,00
|
43,00
|
48,50
|
49,00
|
5,26
|
34,38
|
13,95
|
1,03
|
|
Elewacja
|
121,99
|
128,99
|
160,00
|
178,00
|
182,01
|
5,74
|
24,04
|
13,76
|
2,25
|
|
Różne pozostałe
|
72,25
|
75,01
|
93,01
|
99,01
|
102,01
|
3,82
|
24,00
|
9,68
|
3,03
|
|
Wykończeniowy
|
805,97
|
840,17
|
1007,85
|
1094,46
|
1119,31
|
4,24
|
19,96
|
11,06
|
2,27
|
|
Instalacje wodno-
-kanalizacyjne
|
174,80
|
173,89
|
187,98
|
199,97
|
203,97
|
-0,52
|
8,10
|
8,51
|
2,00
|
|
Instalacje gazowe
|
22,50
|
22,70
|
25,50
|
27,20
|
27,68
|
0,89
|
12,33
|
8,55
|
1,76
|
|
Instalacje c.o.
|
127,90
|
133,00
|
160,00
|
180,00
|
187,99
|
3,99
|
20,30
|
17,49
|
4,44
|
|
Instalacje elektryczne
|
70,00
|
75,10
|
90,00
|
91,00
|
89,99
|
7,29
|
19,84
|
-0,01
|
-1,10
|
|
Instalacje
|
396,13
|
405,67
|
464,60
|
499,39
|
510,88
|
2,41
|
14,53
|
9,96
|
2,30
|
|
RAZEM OBIEKT
|
2420,55
|
2536,08
|
3192,50
|
3401,80
|
3468,48
|
4,77
|
25,88
|
8,64
|
1,96
|
Tab. 2. Budynki mieszkalne jednorodzinne w technologii tradycyjnej, wolno stojące, podpiwniczone, wykończenie standardowe, indywidualna kotłownia
|
Obiekt, stany obiektu, asortymenty
|
Wskaźniki cenowe zł/m2 p.u.
|
Procent wzrostu
|
|||||||
|
IV kw. 2005
|
IV kw. 2006
|
IV kw. 2007
|
III kw. 2008
|
IV kw. 2008
|
IV kw. 2006 IV kw. 2005
|
IV kw. 2007 IV kw. 2006
|
IV kw. 2008 IV kw. 2007
|
IV kw. 2008 III kw. 2007
|
|
|
Roboty ziemne
|
32,30
|
34,20
|
40,20
|
43,50
|
44,00
|
5,88
|
17,54
|
9,45
|
1,15
|
|
Fundamenty
|
117,83
|
122,32
|
144,21
|
157,14
|
160,13
|
3,81
|
17,89
|
11,04
|
1,90
|
|
Zerowy surowy podziemia
|
150,13
|
156,52
|
184,41
|
200,63
|
204,12
|
4,26
|
17,82
|
10,69
|
1,74
|
|
Konstrukcja
|
488,48
|
518,41
|
638,07
|
692,96
|
702,94
|
6,13
|
23,08
|
10,17
|
1,44
|
|
Pokrycia dachowe
|
53,96
|
57,76
|
70,24
|
78,04
|
80,00
|
7,04
|
21,61
|
13,90
|
2,50
|
|
Surowy nadziemia
|
542,44
|
576,17
|
708,32
|
770,98
|
782,93
|
6,22
|
22,94
|
10,53
|
1,55
|
|
Ścianki działowe
|
45,04
|
49,26
|
83,44
|
83,34
|
85,45
|
9,37
|
69,39
|
2,40
|
2,53
|
|
Tynki i okładziny wewnętrzne
|
68,24
|
70,73
|
85,67
|
95,04
|
96,33
|
3,65
|
21,12
|
12,44
|
1,36
|
|
Stolarka z oszkleniem
|
62,63
|
65,44
|
71,27
|
77,30
|
78,30
|
4,49
|
8,91
|
9,86
|
1,30
|
|
Obiekt, stany obiektu, asortymenty
|
Wskaźniki cenowe zł/m2 p.u.
|
Procent wzrostu
|
|||||||
|
IV kw. 2005
|
IV kw. 2006
|
IV kw. 2007
|
III kw. 2008
|
IV kw. 2008
|
IV kw. 2006 IV kw. 2005
|
IV kw. 2007 IV kw. 2006
|
IV kw. 2008 IV kw. 2007
|
IV kw. 2008 III kw. 2008
|
|
|
Elementy ślusarsko-
-kowalskie |
50,95
|
53,67
|
67,60
|
80,72
|
82,74
|
5,34
|
25,95
|
22,40
|
2,50
|
|
Malowanie
|
16,92
|
17,66
|
21,04
|
23,82
|
24,02
|
4,37
|
19,14
|
14,16
|
0,83
|
|
Elewacja
|
52,30
|
54,48
|
65,38
|
72,32
|
73,31
|
4,17
|
20,00
|
12,13
|
1,37
|
|
Różne pozostałe
|
35,86
|
37,98
|
48,97
|
57,46
|
57,96
|
5,91
|
28,94
|
18,36
|
0,87
|
|
Wykończeniowy
|
486,66
|
511,87
|
640,74
|
708,20
|
721,30
|
5,18
|
25,18
|
12,57
|
1,85
|
|
Instalacje wodno-
-kanalizacyjne
|
59,11
|
58,92
|
65,69
|
71,66
|
72,46
|
-0,32
|
11,49
|
10,31
|
1,11
|
|
Instalacje c.o.
|
77,25
|
80,22
|
91,12
|
98,95
|
100,04
|
3,84
|
13,59
|
9,79
|
1,10
|
|
Instalacje wentylacyjne i klimatyzacyjne
|
77,48
|
81,00
|
89,63
|
97,59
|
99,58
|
4,54
|
10,65
|
11,10
|
2,04
|
|
Instalacje elektryczne
|
56,18
|
59,65
|
69,60
|
70,79
|
70,59
|
6,18
|
16,68
|
1,42
|
-0,28
|
|
Instalacje
|
270,03
|
279,78
|
316,03
|
338,97
|
342,63
|
3,61
|
12,96
|
8,42
|
1,08
|
|
RAZEM OBIEKT
|
1449,27
|
1524,34
|
1849,49
|
2018,79
|
2050,89
|
5,18
|
21,33
|
10,89
|
1,59
|
Tab. 3. Budynki handlowo-usługowe w technologii tradycyjnej, wolno stojące, bez podpiwniczenia, wykończenie standardowe
|
Składniki
kalkulacyjne
Grupa obiektów
|
Procentowy udział w cenie kosztorysowej
|
||||
|
Koszty robocizny [R]
|
Koszty materiałów [M+Kz]
|
Koszty sprzętu [S]
|
Koszty pośrednie [Kp]
|
Zysk [Z]
|
|
|
Budynki wielorodzinne
|
15–19%
|
57–65%
|
3–4%
|
12,5–16%
|
3,5–5%
|
|
Budynki jednorodzinne
|
17–22%
|
52–59%
|
2–4%
|
15–17%
|
5–6%
|
|
Budynki handlowo-usługowe
|
16–21%
|
54–63%
|
3–4%
|
13–16%
|
4–6%
|
Tab. 4. Procentowy udział składników kalkulacyjnych we wskaźnikach cenowych wybranych grup rodzajowych obiektów w latach 2005–2008
|
Składniki
kalkulacyjne
Grupa obiektów
|
Wskaźniki wzrostu [%]
|
||||||||||||||
|
IV kw. 2006
IV kw. 2005
|
IV kw. 2007
IV kw. 2006
|
IV kw. 2008
IV kw. 2007
|
|||||||||||||
|
R
|
M+Kz
|
S
|
Kp
|
Z
|
R
|
M+Kz
|
S
|
Kp
|
Z
|
R
|
M+Kz
|
S
|
Kp
|
Z
|
|
|
Budynki wielorodzinne
|
6,12
|
6,83
|
4,63
|
5,97
|
5,90
|
47,23
|
21,23
|
7,14
|
48,27
|
55,10
|
23,42
|
4,77
|
5,03
|
20,02
|
29,25
|
|
Budynki jednorodzinne
|
6,16
|
3,37
|
4,68
|
6,12
|
6,10
|
47,52
|
13,15
|
5,19
|
51,61
|
58,61
|
23,52
|
4,00
|
3,68
|
21,09
|
30,41
|
|
Budynki handlowo-usługowe
|
6,32
|
6,06
|
4,93
|
6,06
|
6,04
|
47,69
|
23,65
|
5,72
|
48,17
|
55,00
|
23,58
|
6,08
|
5,60
|
20,22
|
29,47
|
Tab. 5. Wskaźniki wzrostu składników kalkulacyjnych ceny
Składniki kalkulacyjne we wskaźnikach cenowych obiektów
Chcąc pogłębić prowadzone analizy, w tabeli 4 zamieszczono strukturę udziału poszczególnych składników we wskaźnikach cenowych wybranych grup rodzajowych obiektów. W zależności od grupy obiektów udział kosztów robocizny (R), materiałów (M), sprzętu (S), kosztów pośrednich (Kp) i zysku (Z) we wskaźnikach cenowych był różny i zmieniał się w poszczególnych czasookresach, co jest zrozumiałe z uwagi na nierównomierne wzrosty w czasie tych elementów (tabela 5). Dla przykładu w 2007 r. w większym stopniu wzrastały koszty robocizny niż materiałów, co doprowadziło do zmniejszenia udziału procentowego kosztów materiałów we wskaźniku na rzecz robocizny.
Z uwagi na przejrzystość w tabeli 4 podano tylko przedział (od… do…) udziału poszczególnych składników, bez rozpisywania na lata. Można jedynie skomentować, że w przypadku kosztów robocizny, kosztów pośrednich i zysku niższy procent dotyczył 2005 r., a najwyższy – głównie 2008 r., natomiast w przypadku kosztów materiałów i sprzętu – odwrotnie.
Dużo merytorycznych informacji wnosi tabela 5. Wynika z niej wyraźnie, jak kształtowały się poszczególne składniki kalkulacyjne na przestrzeni czterech ostatnich lat. O ile w sposób spektakularny wzrosły w 2007 r. koszty robocizny (ok. 47,5%) i materiałów (13–23%), o tyle w 2008 r. wzrost spadł średnio o połowę, a w przypadku materiałów o trzy czwarte.
Wszystkie zaprezentowane w artykule informacje, które się nawzajem uzupełniają, są podstawą do wszelkich ogólnych badań, czy to prowadzonych po stronie inwestora czy też wykonawcy robót. Należy jednak mieć na uwadze, że są to dane ogólne i uśrednione w przekrojach przedmiotowych i rodzajowych. Stąd też nie można ich traktować w sposób obligatoryjny i nienaruszalny. Każdy faktycznie realizowany obiekt, a nie modelowy posiada własną specyfikę, chociażby z powodu lokalizacji i zróżnicowanych warunków gruntowych. Dlatego też wskaźniki cenowe dla konkretnego obiektu mogą odbiegać od przedstawionych w niniejszym artykule.
mgr inż. Renata Niemczyk
www.orgbud.pl
