Odpowiada Andrzej Jastrzębski – radca prawny.
W ścianie szczytowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej usytuo-wane są trzy okna w odległości mniejszej niż 3 m od ogrodzenia rozgraniczającego działki.
Czy prawo przewiduje przedawnienie stosunku do decyzji wydawanych przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego w celu doprowadzenia budynku do stanu zgodnego z prawem, w sytuacji kiedy budynek jest od dawna legalnie użytkowany, mimo iż nie spełnia on warunków technicznych określonych dla budynków i ich usytuowania?
Z pytania nie wynika do końca, czy w zaistniałej sytuacji doszło do samowoli budowlanej w postaci następczego – w stosunku do oddania budynku do użytkowania – wykonania otworów okiennych w ścianie budynku posadowionego mniej niż 4 m od granicy działki, czy też pozwolenie na użytkowanie tego obiektu bądź brak sprzeciwu w stosunku do dokonanego zawiadomienia o zakończeniu budowy zaistniało pomimo niezgodności budynku z warunkami technicznymi.
W przypadku samowoli budowlanej polegającej na przebudowie budynku i umieszczeniu w jego ścianie otworów okiennych, w sytuacji kiedy przebudowywana ściana tego budynku oddalona jest od granicy działki w odległości mniejszej niż 4 m, w chwili powzięcia wiadomości przez organ nadzoru budowlanego o tym fakcie powinno zostać wdrożone postępowanie naprawcze właściwe dla tego rodzaju przypadków. Stosownie do art. 48 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) w sytuacji braku pozwolenia na budowę organ, co do zasady, wydaje decyzję nakazującą rozbiórkę obiektu albo postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych (także wtedy gdy roboty zostały już zakończone) pod warunkami określonymi w art. 48 ust. 2 powołanej ustawy, w szczególności gdy obiekt budowlany nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie go lub jego części do stanu zgodnego z prawem. W przedstawionej sprawie ze względu na charakter robót budowlanych, wymagających dodatkowo odstępstwa od warunków technicznych, wymagane byłoby pozwolenie na budowę, a zatem zastosowanie w sprawie miałaby procedura legalizacyjna określona w art. 49 Prawa budowlanego. Artykuł 51 ust. 1 Prawa budowlanego dotyczy legalizacji w innych przypadkach samowoli budowlanych niż budowa (w tym przebudowa) obiektu bez wymaganego pozwolenia na budowę.
W sytuacji natomiast kiedy właściwy organ na skutek dokonanego zgłoszenia o zakończeniu budowy w terminie 21 dni nie zgłosił sprzeciwu albo nie wydał decyzji o odmowie pozwolenia na użytkowanie (mimo istniejącej już wówczas niezgodności obiektu przepisami technicznymi), z uwagi na materialnoprawny charakter wskazanego terminu, po jego upływnie nie może już kwestionować użytkowania obiektu na podstawie art. 54 Prawa budowlanego. Dopuszczając obiekt do użytku, organ rozstrzyga jedynie kwestię tego dopuszczenia i nie wyklucza to kontroli, jaką można przeprowadzić już na użytkowanym obiekcie. Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 2 lipca 2009 r. (sygn. akt II OSK 1078/08) fakt zgłoszenia budynku mieszkalnego do użytkowania i brak sprzeciwu właściwego organu administracji publicznej nie stoją na przeszkodzie prowadzeniu przez organy nadzoru budowlanego postępowania w sprawie zgodności inwestycji z warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. Organ ma zatem prawo do kontroli stanu technicznego budynku i prowadzenia postępowania w sprawie zgodności inwestycji z warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę, a prawo to nie jest ograniczone żadnym terminem odnoszącym się do chwili formalnego oddania budynku do użytkowania.
