Odpowiada radca prawny Jolanta G. Szewczyk.
Bardzo proszę o wykładnię, na jakich zasadach ludzie budują budynki mieszkalne na działkach 30 arów na terenach rolnych, w bliskim sąsiedztwie dużych zakładów rolnych, mających niewątpliwie wpływ na środowisko.
Starosta zgodnie z prawem nie wnosi sprzeciwu. Potem były rolnik występuje do gminy o wydanie warunków zabudowy na budynek mieszkalny. Warunki zabudowy uzyskuje pomimo sprzeciwu przedsiębiorcy rolnego, zarzucając organowi niespełnienie warunku pkt 1 art. 61 ust. 1, tj. brak zabudowy sąsiedniej działki.
Czy można rozpocząć budowę jakiegokolwiek budynku na terenach rolnych przed uzyskaniem warunków zabudowy?
Czytelnik zwrócił uwagę, iż istnieje sytuacja, gdzie budowane są budynki mieszkalne na terenach rolnych, w bliskim sąsiedztwie dużych zakładów rolnych, inwestorzy skarżą się na oddziaływanie zakładu rolnego. Dodatkowo budynki mieszkalne powstają, zanim inwestor uzyska decyzję o warunkach zabudowy. Główne pytanie czytelnika dotyczy możliwości rozpoczęcia budowy jakiegokolwiek budynku na terenach rolnych przed uzyskaniem warunków zabudowy oraz w następstwie tego pozwolenia na budowę.
Powyższe zagadnienie unormowane jest w wielu aktach prawa polskiego. W pierwszym przypadku należy rozpatrzyć możliwość podziału gruntów rolnych na mniejsze działki, na których może powstać budownictwo mieszkaniowo-letniskowe. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie normuje w sposób szczegółowy możliwości podziału gruntów rolnych przez ich właściciela. Aktem, który wprowadza pewne ograniczenia w tym zakresie, jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, która zasadniczo nie odnosi się do gruntów rolnych i leśnych, lecz wprowadza zakaz podziału gruntów rolnych, gdy podział:
– powoduje wydzielenie nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych,
– powoduje wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.
W przypadku obowiązywania na danym terenie miejscowego planu zagospodarowania terenu należy stosować się do postanowień tego planu, który może przewidywać możliwość utworzenia działek gruntu o mniejszej powierzchni niż 0,3 ha, w przypadku gruntów nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania, dla których nie przewidziano sporządzenia miejscowego planu, podział nieruchomości może nastąpić w przypadku braku sprzeczności z przepisami odrębnymi i gdy jest zgodny z postanowieniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Od zakazu podziału gruntów rolnych na działki gruntowe o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha poza wymienionymi wyjątkami ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje dodatkowe wymienione w art. 93 i 95. Powyższe regulacje pozwalają na stwierdzenie, iż właściciel gruntu rolnego może podzielić grunt rolny na dowolne części, byleby podział nie był sprzeczny ze wskazanymi regulacjami, nie mają natomiast wpływu na podział inne okoliczności. Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta zatwierdzającej podział.
W takiej sytuacji właściciel wydzielonej w wyniku podziału gruntu rolnego działki rolnej może starać się u wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się dla terenów nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania terenu zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Oznacza to, że w przypadku gdy dla gruntu rolnego nieobjętego miejscowym planem zagospodarowania terenu została wydana decyzja o warunkach zabudowy, grunt ten staje się gruntem budowlanym, na którym można wznieść budowle zgodnie z postanowieniami decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku gruntu rolnego objętego miejscowym planem zagospodarowania terenu, w którym teren ten jest gruntem rolnym, należy stosować się do miejscowego planu. Niemniej jednak można wystąpić o zmianę miejscowego planu zagospodarowania w celu uzyskania na tym gruncie statusu „gruntu budowlanego”. Jednak rada gminy nie jest zobowiązana do uwzględnienia takiego wniosku.
Aby otrzymać decyzję o warunkach zabudowy na gruncie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania terenu, muszą być spełnione warunki wymienione w art. 61 ustawy:
– co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
– teren ma dostęp do drogi publicznej;
– istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
– teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
– decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Oznacza to, iż decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana, jeżeli działka ma dostęp do drogi publicznej, teren posiada odpowiednie przyłącza (np. kanalizacja, prąd) lub jeżeli zawarta jest umowa z odpowiednią jednostką organizacyjną i inwestorem o wykonanie stosownego uzbrojenia. Dodatkowo decyzja jest wydawana, jeżeli teren (rolny) może być przeznaczony na cele nierolnicze (np. nieużytki) – art. 6 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych – lub teren jest objęty zgodą na zmianę przeznaczenia – tryb postępowania określa art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Najwięcej wątpliwości budzi warunek pierwszy art. 61, wprowadzający wymóg istnienia zabudowy działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej w taki sposób, który umożliwi określenie wymagań dotyczących poszczególnych parametrów nowej zabudowy. Brak jest definicji działki sąsiedniej, co może oznaczać, iż może to być działka niegranicząca z działką mającą być zabudowaną, na podstawie zabudowy której można ustalić warunki zabudowy. Może to być w szczególności szereg zabudowanych, ale niekoniecznie graniczących nieruchomości w obrębie działki. Jedyny warunek zabudowanej działki sąsiedniej to wymóg dostępności z tej samej drogi publicznej. W takim przypadku wójt, burmistrz, prezydent miasta sam dowolnie może zadecydować o warunkach zabudowy nawiązujących do zabudowy na działkach sąsiednich. Decyzję o warunkach zabudowy organ doręcza stronom na zasadach ogólnych kodeksu postępowania administracyjnego (z uwzględnieniem przypadku większej liczby wniosków dotyczących tej samej działki). Organ ten może uznać za stronę postępowania nie tylko wnioskodawcę, ale także właścicieli nieruchomości sąsiednich, decyzja w tej sprawie należy do organu.
Zgodnie z powyższym oraz z art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy właściciel ma prawo do zagospodarowania terenu zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania terenu lub zgodnie z warunkami zabudowy. Oznacza to, iż jeżeli teren zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przeznaczony jest na „cele budowlane”, to nie potrzeba występować z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, gdyż warunki zabudowy określone są już w miejscowym planie zagospodarowania. W niektórych przypadkach należy uzyskać także zgodę na wyłączenie z produkcji rolniczej. Do rozpoczęcia budowy wymagane jest jeszcze uzyskanie pozwolenia na budowę, chyba że na danym gruncie ma powstać obiekt, na którego wybudowanie nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę – art. 29 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Niektóre prace wymagają zawiadomienia właściwego organu. W takim przypadku decyzja o pozwoleniu na budowę nie jest wymagana. Jeżeli na wykonanie robót budowlanych wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę, decyzję taką doręcza się stronie postępowania. Stroną w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę są: inwestor, właściciele, użytkownicy wieczyści, zarządcy nieruchomości znajdujący się w obszarze oddziaływania nieruchomości – art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego. Nie oznacza to zatem, iż każdy właściciel, użytkownik wieczysty itd. nieruchomości graniczącej otrzyma decyzję o pozwoleniu na budowę. Decyzję otrzyma właściciel nieruchomości, która zdaniem organu znajduje się na obszarze oddziaływania nieruchomości, której dotyczy pozwolenie na budowę. Nie każdy zatem „sąsiad” zostanie powiadomiony o wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę nieruchomości sąsiedniej. Spośród katalogu obiektów, na których wybudowanie nie jest wymagane pozwolenie na budowę, możliwe wybudowanie jest parterowego pomieszczenia gospodarczego o powierzchni nie większej niż 25 mkw. po uprzednim zawiadomieniu właściwego organu o zamiarze takiej budowy. Prace mogą być rozpoczęte przy braku sprzeciwu właściwego organu.
Odpowiadając na pytanie czytelnika: możliwa jest zatem budowa obiektu na terenach rolnych bez uzyskania warunków zabudowy oraz pozwolenia na budowę, w przypadku gdy przedmiotowe tereny rolne objęte są miejscowym planem zagospodarowania terenu, z którego wynika, że tereny te przeznaczone są na cele budowlane, a powstający obiekt nie wymaga pozwolenia na budowę, lecz jedynie zgłoszenia budowy do właściwego organu w myśl art. 30 Prawa budowlanego. Stosownie do postanowień art. 50 ust. 2 pkt 1 i 2 w zw. z art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym inwestycja, która nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, nie wymaga również uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. W innym przypadku rozpoczęcie prac budowlanych przed uzyskaniem wymaganych decyzji jest niezgodne z prawem.
Nawiązując jednocześnie do skarg inwestorów prowadzących prace budowlane na powstałych działkach budowlanych – jeżeli produkcja zakładu rolnego prowadzona jest zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, to przyszli właściciele, nabywając działki sąsiednie, powinni być świadomi faktu, w jakim miejscu będą budować obiekty mieszkalne.
