Dość często inwestor lub zamawiający opóźnia odbiór robót z powodu rzekomych wad lub usterek. Jakie prawa przysługują w takim przypadku wykonawcom? W jakich sytuacjach inwestor nie może unikać odbioru robót budowlanych?
Odbiór robót to obowiązek inwestora
Do podstawowych obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a szczególnie zapewnienie odbioru robót budowlanych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych i dokonanie zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Niestety często spotykaną praktyką jest uchylanie się inwestora lub zamawiającego od odbioru robót budowlanych z powodu istnienia rzekomych wad, co w konsekwencji powoduje zwłokę inwestora w zapłacie umówionego wynagrodzenia. Kolejnym problemem dla wykonawców jest uchylanie się inwestora od odbioru robót budowlanych ze względu na wystąpienie usterek lub wad o charakterze nieistotnym. Obie te sytuacje są niedopuszczalne i należy je traktować jako bezzasadne uchylanie się inwestora od odbioru robót budowlanych. Warto, by wykonawca pamiętał, że zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2007 r., sygn. akt V CSK 99/07: Strony umowy o roboty budowlane nie mogą uzależnić wypłaty wynagrodzenia należnego wykonawcy od braku jakichkolwiek usterek.
Należy wyjaśnić, że inwestor może uchylić się od odbioru robót budowlanych jedynie w przypadku, gdy roboty nie są wykonane zgodnie z projektem, umową lub zasadami wiedzy technicznej, są nieprzydatne lub uniemożliwiają korzystanie z inwestycji.
Powyższe potwierdza orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2013 r., II CsK 476/12: W sytuacji gdy wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych wykonanych zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej zamawiający iest zobowiązany do ich odbioru (art. 647 KC). W protokole z tej czynności stanowiącym pokwitowanie spełnienia świadczenia i podstawę dokonania rozliczeń stron, niezbędne jest zawarcie ustaleń co do jakości wykonanych robót, w tym ewentualny wykaz wszystkich ujawnionych wad z terminami ich usunięcia lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze. Odmowa odbioru będzie uzasadniona jedynie w przypadku, gdy przedmiot zamówienia będzie mógł być kwalifikowany jako wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub wady będą na tyle istotne, że obiekt nie będzie się nadawał do użytkowania (podkreślenia autora).
W wyroku z dnia 5 marca 1997 r. (II CKN 28/97, OSNC 1997, nr 6-7, poz. 90) Sąd Najwyższy uznał, że jeżeli wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych, inwestor obowiązany jest dokonać ich odbioru. Ponadto, zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 17 lutego 2000 r., sygn. akt I ACa 1027/99, gdy zamawiający z przyczyn leżących po jego stronie uchybia obowiązkowi odbioru robót, następują skutki zwłoki po jego stronie i takie zachowanie pozostaje bez wpływu na roszczenie wykonawcy, który jest uprawniony do żądania wynagrodzenia, a jego roszczenie staje się wymagalne z chwilą, w której po spełnieniu obowiązków przez wykonawcę odbiór powinien nastąpić.
Ponadto należy wyraźnie stwierdzić, że nie można skutecznie uzależnić wypłaty wynagrodzenia wykonawcy od bezusterkowego odbioru robót, ponieważ odbiór robót jest obowiązkiem inwestora. Ewentualne wady mogą mieć wpływ na wysokość wynagrodzenia lub roszczenia z rękojmi (lub gwarancji). Z pewnością jednak istnienie wad o charakterze nieistotnym lub usterek nie może być przyczyną uchylania się od odbioru robót budowlanych.
Zobacz też: Usterki w budownictwie – najczęstsze przyczyny
© petzshadow – stock.adobe.com
Termin odbioru robót budowlanych
Inwestor powinien dokonać odbioru niezwłocznie po oddaniu (zaofiarowaniu) obiektu przez wykonawcę, chyba że dłuższy termin wynika z umowy lub jest uzasadniony złożonym charakterem przedmiotu odbioru.
W konsekwencji jeżeli roboty są gotowe do odbioru, termin odbioru jest ustalony, a inwestor został o terminie powiadomiony, ma on obowiązek stawienia się na odbiór. Zgodnie z art. 18 ust. 1 pkt 4 Prawa budowlanego obowiązkiem inwestora jest zapewnienie odbioru. Przy czym
nie ma konieczności osobistego odbioru, dlatego też inwestor ma możliwość powołania pełnomocnika, który nie musi posiadać żadnych uprawnień budowlanych.
Inwestor ma obowiązek odbioru obiektu budowlanego wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Strony umowy o roboty budowlane nie mogą uzależnić wypłaty wynagrodzenia należnego wykonawcy od braku jakichkolwiek usterek (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2007 r., V CSK 99/2007, OSP 2009, nr 1, poz. 7). Czynność odbioru – oprócz elementu faktycznego – składa się z elementu wolicjonalnego, czyli zależnego od woli, obejmującego oświadczenie inwestora (składane w sposób wyraźny lub dorozumiany), że obiekt został wykonany zgodnie z umową (por. wyrok SN z dnia 15 marca 2012 r., I CSK 287/2011, OSNC 2012, nr 11, poz. 131). Wobec powyższego należy stwierdzić, że odmowa udziału w odbiorze ze strony inwestora lub wykonawcy (podwykonawcy) stanowi naruszenie przepisów kodeksu cywilnego, wymagających współdziałania dłużnika i wierzyciela.
Protokół odbioru robót budowlanych
Dokonanie odbioru obiektu przez inwestora stwarza domniemanie faktyczne, że prace zostały wykonane zgodnie z umową.
Sporządzenie i podpisanie protokołu odbioru robót budowlanych uzasadnia domniemanie, że zostały one wykonane zgodnie z umową, ale jest to domniemanie, które można obalić przez wykazanie, że umowa została wykonana nienależycie
(wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 lipca 2009 r., II CSK 61/2009, OSNC 2010, nr B, poz. 51).
Skutki prawne uchylania się inwestora od odbioru robót
W sytuacji gdy zamawiający z przyczyn leżących po jego stronie uchybia obowiązkowi odbioru robót, następują skutki zwłoki po jego stronie i takie zachowanie pozostaje bez wpływu na roszczenie wykonawcy, który uprawniony jest do żądania wynagrodzenia, a jego roszczenie staje się wymagalne z chwilą, w której po spełnieniu obowiązków przez wykonawcę odbiór powinien nastąpić. W takiej sytuacji wykonawca jest uprawniony do wystawienia jednostronnego protokołu odbioru robót i wystawienia faktury VAT za wykonane prace.
Odmowa odbioru może dotyczyć tylko takiego obiektu, który dotknięty jest wadą istotną, tj. uniemożliwiającą lub znacznie utrudniającą korzystanie z niego.
W przypadku istnienia wad niebędących istotnymi inwestor powinien odebrać przedmiot umowy i skorzystać z uprawnień z rękojmi.
adw. Patrycja Kaźmierczak
Kancelaria Adwokacka KRS adwokat Patrycja Kaźmierczak
Zobacz również: Umów należy dotrzymywać. Czy zawsze?
