Stawka VAT na roboty budowlane w budynku mieszkalnym z lokalami użytkowymi

Wprowadzenie obniżonej stawki VAT na niektóre roboty budowlane to nie tylko wyraźna i realna ulga finansowa dla inwestora czy innego finalnego nabywcy świadczenia (zwłaszcza tego, który nie dokona rozliczenia VAT naliczonego), ale również pretekst do sporów między podatnikami i organami podatkowymi. Pamiętać bowiem trzeba o tym, że  stawki VAT inne niż podstawowa (a zatem również 8% w interesującym nas temacie) mają charakter wyjątkowy – powinny być stosowane wyłącznie do towarów i usług wskazanych wprost przez ustawodawcę w ustawie o podatku od towarów i usług lub w przepisach wykonawczych do tej ustawy. To oznacza, że jeżeli jakieś świadczenie nawet nieznacznie przekracza zakres zdefiniowany w regulacjach podatkowych, wówczas nie ma wobec niego zastosowania preferencja podatkowa w postaci obniżonej stawki VAT. 

Dla przypomnienia należy wskazać, że w aktualnym stanie prawnym obniżoną stawkę podatku stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.Przy czym przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych. Pamiętać trzeba, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się:

– budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;

– lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej powyższe limity obniżoną stawkę podatku stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Oprócz tego, na podstawie przepisów wykonawczych, stawka obniżona stosowana jest w przypadku świadczenia części robót konserwacyjnychzwiązanych z obiektami mieszkaniowymi (na warunkach określonych w rozporządzeniu).

© bzyxx – Fotolia.com

Ze względu na takie ukształtowanie regulacji podatkowych oraz ich szczególny (wyjątkowy) charakter podatnicy wykonujący roboty budowlane stają często przed problemem, jaką stawkę zastosować. Na szczęście w pewnym zakresie ukształtowała się już nie tylko jasna i przejrzysta, ale przede wszystkim korzystna dla podatników (czy raczej finalnych nabywców) wykładnia.

Otóż jeżeli podatnik świadczy usługi, które dotyczą całego budynku, a ten obiekt jest budynkiem mieszkalnym, to nawet jeżeli znajdują się w nim np. lokale handlowe, lokale usługowe, garaże, miejsca parkingowe, lokale mieszkalne o powierzchni przekraczającej 150 m², tarasy itp., wykonawca zastosuje obniżoną stawkę VAT, tj. 8%.Ważne jest to, aby:

– budynek był mieszkalny,

– umowa wyraźnie wskazywała, że wykonywane świadczenia dotyczą budynku, a nie wyłącznie poszczególnych lokali.

Według PKOB budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Przedstawiona wykładnia wskazująca na możliwość stosowania stawki obniżonej prezentowana jest obecnie przez organy podatkowe w interpretacjach indywidualnych.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz wynikający z treści wniosku opis stanu faktycznego stwierdzić należy, iż przedmiotem umowy zawartej przez Wnioskodawcę jest czynność polegająca na robotach budowlanych związanych z bryłą budynku. Zatem wykonanie robót murowych dotyczących całego budynku, sklasyfikowanego w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11, opodatkowane jest preferencyjną 8% stawką podatku VAT zgodnie z art. 41 ust. 12 w zw. z art. 146a pkt 2 ww. ustawy o VAT(interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 13 lutego 2013 r., IPPP1/443-1165/12-4/EK). Co ciekawe, podatnik składający wniosek zaproponował, że dokona podziału stawki na 8 i 23%, na co organ się nie zgodził, wskazując, że do całości powinna być zastosowana stawka obniżona.

(…) stanowisko Wnioskodawcy, iż będzie on mógł zastosować jedną stawkę podatku VAT w wysokości 8% na ogół prac budowlanych w przedmiotowym budynku bez względu na to, iż w budynku tym usytuowane są również lokale użytkowe, należało uznać za prawidłowe(interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 28 listopada 2011 r., IBPP2/443-985/11/WN).

Obniżona stawka stosowana jest również wówczas, gdy usługi budowlane są wykonywane w częściach wspólnych budynku mieszkalnego:

Odnosząc wskazany stan prawny do przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić, iż świadczone przez Wnios­kodawcę usługi polegające na modernizacji istniejącej instalacji oświetleniowej wykonywane w częściach wspólnych budynku tj. na klatkach schodowych i wejść do budynków objętych społecznym programem mieszkaniowym należy zastosować preferencyjną stawkę podatku zgodnie z art. 41 ust. 2 w związku z art. 41 ust. 12 ustawy, również wtedy, gdy w budynku mieszczą się lokale użytkowe i/lub lokale mieszkalne przekraczające powierzchnię użytkową 150 m² bowiem usługi będą wykonywane w budynku (jako całości) objętym społecznym programem mieszkaniowym, tym samym stawką właściwą dla usług wykonywanych w takim obiekcie będą opodatkowane preferencyjną stawką podatku 8%(interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 24 stycznia 2013 r., IPPP3/443-1128/12-2/LK).

Gdyby podatnik wykonywał roboty budowlane w budynku mieszkalnym, ale wyłącznie w tych jego częściach, które stanowią lokale użytkowe, dopiero wówczas zastosowanie miałaby stawka podstawowa, tj. 23%.

Należy zauważyć, że gdyby jednak podejmowane były osobne roboty modernizacyjne (na podstawie odrębnej umowy), wykonywane w lokalach użytkowych, to do tych robót powinna mieć zastosowanie podstawowa (23%) stawka podatku(interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 24 stycznia 2013 r., IPPP3/443–1128/12-2/LK, już powoływana).

W praktyce dość dużo problemów przysparzają garaże i miejsca postojowe– a dokładniej ich klasyfikacja i w konsekwencji możliwość stosowania stawki obniżonej. Niestety, o ile w przypadku dostawy nieruchomości wraz z niewyodrębnionym formalnie garażem (czyli bez oddzielnej księgi wieczystej), jak również prawa do korzystania z miejsca postojowego zastosowanie ma stawka obniżona (według zasad właściwych dla lokalu mieszkalnego – ale garaż wliczany jest do limitu 150/300 m²), o tyle przy świadczeniu usług organy nie godzą się na zastosowanie stawki 8%. Podkreślić trzeba, że chodzi o te przypadki, w których roboty dotyczą wyłącznie takiego obiektu (garaż wolno stojący) lub części budynku mieszkalnego (garaż i miejsca postojowe w budynku mieszkalnym).

Porównanie powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że ustawodawca dokonał wyraźnego rozróżnienia pomiędzy pojęciem samodzielnego lokalu mieszkalnego, a pojęciem części składowej tego lokalu. Jedynie pierwsza grupa pomieszczeń, tj. lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniami pomocniczymi, służy bezpośrednio zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Natomiast pomieszczenia zdefiniowane przez ustawodawcę jako przynależne, stanowią wprawdzie w sensie prawnym część lokalu mieszkalnego, jednakże w sensie funkcjonalnym są przeznaczone do realizacji potrzeb innych niż mieszkaniowe. Tak więc, w świetle powyższego garaż nie mieści się ani w pojęciu pomieszczenia technicznego, ani pomieszczenia gospodarczego nie zaspokaja potrzeb mieszkaniowych, stanowi zatem lokal użytkowy.

(…)

Skoro Wnioskodawca zamierza wykonywać usługi w oparciu o zapytania ofertowe klientów, którzy są zainteresowani wyłącznie usługami z zakresu remontu, modernizacji, termomodernizacji oraz przebudowy garażu znajdującego się w domu jednorodzinnym to usługi te będą opodatkowane stawką 23%. Bez wpływu na opodatkowanie pozostaje tutaj, że garaż stanowi integralną część obiektu budownictwa sklasyfikowanego w PKOB 11, w przypadku, gdy wykonywane usługi ograniczą się tylko do garażu.

Zgodnie z powołanymi przepisami prawa, preferencyjna stawka podatku VAT (8%) miałaby zastosowanie gdyby, zgodnie z zawartymi umowami czynności, o których mowa w art. 41 ust. 12 ustawy o VAT miały dotyczyć obiektu budownictwa mieszkaniowego, jako całości, w którym znajdują się pomieszczenia mieszkalne i użytkowe. Wówczas stawka 8% stosowana jest w odniesieniu do całości wykonywanych robót (interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 27 marca 2012 r., IBPP2/443-1366/12/BW).

Radosław Kowalski

doradca podatkowy