Odpowiada Michał Karwat – radca prawny, Lubelska OIIB.
Od 2010 r. jestem radnym w pewnej miejscowości. W latach 2006–2010 została wybudowana w niej kanalizacja sanitarna. Obecnie rozpoczęły się prace związane z podłączeniem nieruchomości do głównego kolektora sanitarnego. W związku z faktem, że sprawa ta budzi bardzo wiele wątpliwości wśród wspólnot mieszkaniowych w mojej miejscowości i w całym kraju, chciałbym w imieniu bardzo dużej liczby wspólnot mieszkaniowych uzyskać odpowiedzi na pytania:
1. Jak aktualne przepisy (ustawy, wyroki sądów) stanowią, kto ma ponosić koszty za budowę przyłącza sanitarnego i za które odcinki?
2. Jak przepisy (ustawy, wyroki sądów) stanowią, kto ma ponosić koszty za budowę przyłącza sanitarnego, jeżeli nieruchomość jest sprzedana po obrysie?
Rozstrzygnięcie powyższego zagadnienia wymaga oparcia się na wielu przepisach, w tym m.in. ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.), ustawy – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) oraz przepisów określających pojęcie „przyłącze sanitarne”.
Na wstępie należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 49 § 1 kodeksu cywilnego sieci sanitarne jako urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania m.in. płynów nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Jest to o tyle istotna okoliczność, gdyż może ona determinować także podmioty zobowiązane do ich wykonania lub pokrycia kosztów ich wykonania. Należy zwrócić uwagę, że wykonanie tych urządzeń nie powoduje przejścia prawa ich własności na rzecz przedsiębiorstwa, a zatem stanowią one odrębny przedmiot obrotu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 stycznia 2010 r., sygn. akt V CSK 195/09, oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 2011 r., sygn. akt V CSK 309/10), mimo że skutki przyłączenia dla sieci istniejących przed dniem 3 sierpnia 2008 r. (data wejścia w życie ustawy z dnia 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektóre inne ustawy – Dz.U. z 2008 r. Nr 116, poz. 731) należy oceniać, biorąc pod uwagę stopień ich związania z instalacją (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 2010 r., sygn. akt V CSK 365/09).
Wyjaśnienia wymaga również samo pojęcie „przyłącze sanitarne”. Zgodnie z art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 123, poz. 858 z późn. zm.) przez przyłącze kanalizacyjne rozumie się odcinek przewodu łączącego wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości odbiorcy usług z siecią kanalizacyjną, za pierwszą studzienką, licząc od strony budynku, a w przypadku jej braku do granicy nieruchomości gruntowej. Siecią w rozumieniu art. 2 pkt 7 ww. ustawy są przewody wodociągowe lub kanalizacyjne wraz z uzbrojeniem i urządzeniami, którymi dostarczana jest woda lub którymi odprowadzane są ścieki, będące w posiadaniu przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego. Ustawodawca zdefiniował również pojęcie „urządzenia kanalizacyjne” (art. 2 pkt 14 ww. ustawy), określając je jako sieci kanalizacyjne, wyloty urządzeń kanalizacyjnych służących do wprowadzania ścieków do wód lub do ziemi oraz urządzenia podczyszczające i oczyszczające ścieki oraz przepompownie ścieków.
Z powyższych definicji można zatem wysnuć wniosek, nawiązując do regulacji przewidzianych w art. 49 § 1 kodeksu cywilnego, iż koszty budowy sieci kanalizacji sanitarnej powinny zostać poniesione przezpodmiot, który przez korzystanie z nich prowadzi swoją działalność gospodarczą. Wniosek taki można również pośrednio wywodzić z treści art. 49 § 2 kodeksu cywilnego, który upoważnia zarówno osobę, która poniosła koszty budowy urządzeń i jest ich właścicielem, jak i przedsiębiorcę (który przyłączył urządzenia do swojej sieci) do żądania, aby na rzecz przedsiębiorcy została przeniesiona własność ww. urządzeń za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej.
Pomocny w rozstrzygnięciu powyższego zagadnienia może być również art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym, który jako jedno z zadań własnych gminy określa sprawy wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków komunalnych, utrzymania czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych, wysypisk i unieszkodliwiania odpadów komunalnych, zaopatrzenia w energię elektryczną i cieplną oraz gaz. Przepis ten, nakładając na gminy obowiązek zajmowania się ww. sprawami, nie stanowi jednak samoistnej podstawy do określenia podmiotów obowiązanych do sfinansowania odpowiednich części sieci, urządzeń lub przyłączy, lecz np. poprzez powołane przez gminę jednostki organizacyjne (art. 9 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym) umożliwia określenie prawa i obowiązków, w tym w zakresie wodociągów i kanalizacji.
Powyższe rozważania są istotne z punktu widzenia treści art. 31 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, który wskazując podmioty mogące przekazać odpłatnie na rzecz gminy lub przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego, określa przedmiotowy zakres tej czynności, ograniczając je do urządzeń kanalizacyjnych, którymi w myśl art. 2 pkt 14 ww. ustawy są sieci kanalizacyjne, wyloty urządzeń kanalizacyjnych służących do wprowadzania ścieków do wód lub do ziemi oraz urządzenia podczyszczające i oczyszczające ścieki oraz przepompownie ścieków (przekazanie następuje na warunkach uzgodnionych przez strony. Pamiętać należy, że ww. przepis nie stwarza podstawy prawnej roszczenia osoby, która sfinansowała budowę urządzeń, o zawarcie umowy o odpłatne przekazanie urządzeń wodociągowo-kanalizacyjnych – wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 14 lipca 2010 r., sygn. akt I ACa 397/09).
Odpowiadając na pytania czytelnika, należy stwierdzić, że wskazanie podmiotu, który powinien ponieść koszty budowy urządzeń sanitarnych, może być kwalifikowane na podstawie art. 31 ust. 1 w związku z art. 2 pkt 5, 7 i 14 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków oraz art. 49 § 1 kodeksu cywilnego. Przepisy te wyznaczają zakres odpowiedzialności finansowej przedsiębiorcy oraz podmiotu korzystającego z jego usług.
