Odpowiada Anna Piecuch – radca prawny, szef Departamentu Zamówień Publicznych i Prawa Budowlanego w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy.
W marcu 2008 r. zakończyliśmy budowę zespołu bloków mieszkalnych dla TBS pod klucz. W zapisie umowy udzieliliśmy gwarancji na całość robót objętych przedmiotem umowy na okres 72 miesięcy. Czy tak zawarta umowa zobowiązuje nas do wykonywania wszelkich napraw, np. wymiany pękniętych sprężyn w mechanizmach zamków drzwiowych, wymiany uszczelek w zaworach grzejników, wymiany zużytych elementów baterii umywalkowych i wannowych. Nasza firma uważa, że tego typu usterki po 34 miesiącach od oddania budynków do użytkowania kwalifikują się do napraw eksploatacyjnych. Proszę o pomoc w tej sprawie popartą odpowiednimi przepisami prawnymi.
Stan faktyczny przedstawiony w pytaniu czytelnika zaprezentowany został dość ogólnie, wskazanie zatem jednoznacznego rozwiązania nie jest możliwe. Warto jednak przedstawić podstawowe instytucje i zagadnienia poruszone w kazusie, opierając się przede wszystkim na obowiązujących przepisach i orzecznictwie sądów.
Zgodnie z dyspozycją art. 577 § 1 kodeksu cywilnego obowiązkiem gwaranta, w tym przypadku wykonawcy robót, jest usunięcie wady fizycznej lub dostarczenie rzeczy wolnej od wad. Wada fizyczna rzeczy w przypadku gwarancji to, zdaniem Sądu Najwyższego (wyrok z dnia 30 listopada 1999 r., sygn. I CKN 821/99), wada dotycząca cech użytkowych rzeczy powstała z przyczyn tkwiących w rzeczy w momencie jej wydania.
W przedstawionym przez czytelnika kazusie należy wyodrębnić kilka elementów. Przede wszystkim brak jest informacji na temat istnienia bądź nie w umowie z zamawiającym szczegółowych postanowień dotyczących udzielonej gwarancji, poza wskazaniem okresu jej obowiązywania, tj. 72 miesiące. Brak jest informacji, czy np. wykonawca przekazał zamawiającemu po zakończeniu i odbiorze robót kartę gwarancyjną albo inny dokument (np. instrukcję użytkowania obiektu), z którego wynikałoby, jakie elementy robót bądź zamontowanych urządzeń podlegają krótszej gwarancji, jak również wskazania wprost informacji, że np. gwarancja nie obejmuje części zużywalnych (elementów eksploatacyjnych), jak uszczelki, podkładki czy choćby przysłowiowe żarówki.
Wskazane przez czytelnika 34 miesiące nie są okresem wynikającym z jakichkolwiek przepisów prawa. Podobnie przepisy nie formułują definicji „naprawy eksploatacyjne”.
Termin gwarancji wynikający z kodeksu cywilnego, tj. art. 577 § 2, wynosi jeden rok od wydania rzeczy. Należy jednak pamiętać, że przepis ten – podobnie jak pozostałe w k.c. dotyczące gwarancji – jest przepisem dyspozytywnym, to znaczy obowiązuje, jeżeli strony w umowie nie postanowiły inaczej. Dlatego też interpretacja zobowiązań wykonawcy powinna być przede wszystkim dokonywana na podstawie zawartej z zamawiającym umowy.
Wiemy, że przedmiotem umowy było wykonanie budynków pod klucz oraz że wykonawca udzielił gwarancji na całość robót objętych przedmiotem umowy, a więc również na zamontowane w ramach ich wykonania urządzenia. Konsekwencją udzielonej gwarancji jest obowiązek po stronie wykonawcy usuwania wad zgłoszonych przez zamawiającego w okresie gwarancji. Pozostaje odpowiedzieć sobie na pytanie, czy opisane przez czytelnika wady można zakwalifikować jako wady powstałe z przyczyn tkwiących w rzeczy w momencie jej wydania.
W przypadku pękniętych sprężyn w zamkach drzwiowych należy odpowiedzieć na pytanie o przyczynę pęknięć – czy sprężyna pęka, ponieważ np. zamek został niewłaściwie zamontowany albo został wykonany z materiału o niskiej trwałości, albo też wykonawca zastosował zamek i sprężynę gorszej lub przeciętnej jakości, czy też przyczyną pęknięć jest niewłaściwa eksploatacja, uszkodzenie mechaniczne. Podobnie w przypadku uszczelek czy elementów baterii.
Jeśli wykonawca użył materiałów lub urządzeń niskiej jakości, które zużywają się szybciej niż przeciętny czas zużycia dla tego typu produktów, to przy świadomości udzielenia długiej gwarancji na całość robót powinien skalkulować związane z tym ryzyko, tj. konieczność wymiany tych elementów w okresie gwarancji.
Jeśli z postanowień zawartej z zamawiającym umowy nie wynika, iż dla jakichkolwiek elementów została udzielona przez wykonawcę gwarancja na okres krótszy niż 72 miesiące albo jeśli wymienione przez czytelnika elementy nie zostały w niej wprost wyłączone jako nieobjęte gwarancją, wykonawca zobowiązany jest dokonać naprawy, jeżeli zgłoszenie wady zostało dokonane w terminie.
