Odbiór lokali. Wiadomości ogólne o odbiorach robót

W ciągu ostatnich lat do Instytutu Techniki Budowlanej, PZITB, ośrodków rzeczoznawców coraz częściej zwracają się sądy cywilne, inwestorzy, kierownicy budów, zarządcy nieruchomości oraz osoby kupujące nieruchomości w celu rozstrzygnięcia sporów (w zakresie technicznym) wynikających podczas odbiorów lokali. Przedmiotem sporów zawsze jest jakość robót budowlanych głównie w zakresie: montażu okien, drzwi oraz robót wykończeniowych (posadzkarskich, tynkarskich, malarskich, okładzinowych). W większości przypadków przyczynami sporów są: 

– zastosowanie niepoprawnej terminologii w umowach oraz specyfikacjach technicznych, co prowadzi do niejednoznacznej interpretacji wymagań do jakości prac podczas oceny przedmiotu zamówienia;

– nieznajomość metod odbiorów i kryteriów oceny jakości wykonanych prac;

– brak regulacji w aktualnych przepisach dotyczących budownictwa;

– niedopełnienie formalności przez uczestników procesu budowlanego przed jego rozpoczęciem oraz w trakcie trwania;

– niewłaściwa interpretacja przepisów krajowych i europejskich dotyczących budownictwa.

ITB od lipca 2010 r. zapoczątkował serię szkoleń dotyczących odbioru lokali w tak zwanym stanie deweloperskim. Tematyka szkoleń jest ściśle powiązana z zagadnieniami odbioru robót budowlanych.

© auris – Fotolia.com

Zamiarem autora  jest:

– zwrócenie uwagi uczestnikom procesu budowlanego na niektóre ważne niuanse techniczno-prawne przy odbiorze robót budowlanych;

– omówienie podstawowych błędów popełnianych podczas sporządzania dokumentacji technicznej (umów, specyfikacji, projektów) dotyczącej robót;

– omówienie błędów wykonawczych podczas wykonania robót budowlanych;

– omówienie procedur (w zakresie technicznym) kontroli, odbioru i oceny jakości robót;

– naświetlenie niektórych aspektów formalnych wynikających podczas realizacji robót.

Odbiory robót. Podstawowe pojęcia

W literaturze specjalistycznej istnieje olbrzymia ilość definicji pojęcia „odbiór robót budowlanych”. Definicje te są bardzo podobne, prawie we wszystkich wyróżnia się trzy najważniejsze składowe omawianego pojęcia: techniczną, finansową i prawną. W jednym z najnowszych podręczników [1] dopuszczonych przez MEN do kształcenia  przyszłej kadry budowlanej znajdziemy następującą definicję tego pojęcia: odbiorem robót budowlanych nazywamy szereg działań formalnoprawnych i technicznych mających na celu stwierdzenie, że wszystkie zadania zostały wykonane poprawnie pod względem jakości i ilości.

Sąd Apelacyjny w Katowicach w swoim orzeczeniu z dnia 17 lutego 2000 r. podaje następującą definicję odbioru robót budowlanych, nagłaśniając składową prawną i finansową:Odbiór robót jest elementem przełomowym w stosunkach pomiędzy stronami umowy o roboty budowlane, gdyż z jednej strony potwierdza wykonanie zobowiązania i otwiera wykonawcy prawo do żądania wynagrodzenia, bądź wskazuje na jego niewykonanie lub nienależyte wykonanie w całości lub w części wobec istnienia wad i rodzi odpowiedzialność za wady ujawnione przy odbiorze, a z drugiej strony wyznacza początek biegu terminów rękojmi za wady (I ACa 1027/99).

Odbiory robót według [1] dzielimy na:

Odbiory częściowe – dotyczące części robót lub etapów realizacji inwestycji zgodnie z ustaleniami stanowiącymi szczegółowe warunki umowy o roboty budowlane. O danym typie odbiorów robót znajdziemy wzmiankę w art. 654 kodeksu cywilnego: W braku odmiennego postanowienia umowy inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia.

Odbiory robót ulegających zakryciu lub zanikających – odbiory częściowe dotyczące tych robót, do których późniejszy dostęp jest niemożliwy lub utrudniony, gdyż rezultaty ich wykonania ulegają zakryciu lub z czasem zanikają.

Odbiór końcowy – przeprowadzany jest po całkowitym zakończeniu robót, aby ocenić całość wykonanych robót oraz ustalić wynagrodzenie końcowe wykonawcy.

Odbiór pogwarancyjny – po zakończeniu okresu gwarancji określonego w umowie o dzieło, której przedmiotem są roboty budowlane.

Fakt przeprowadzenia czynności odbiorowych powinien być zaprotokółowany. W myśl ustawy – Prawo budowlane (art. 3 pkt 13) do dokumentacji budowy należą protokóły odbiorów częściowych i końcowych. Protokół częściowego odbioru robót powinien określać zakres oraz ilość robót, ich jakość (ze wskazaniem wad oraz terminami ich usunięcia), czasem wartość sprzedażną robót. Protokół końcowy ponadto powinien zawierać stwierdzenia dotyczące dochowania umownych terminów, odszkodowania oraz kaucje gwarancyjne [4]. Opis zawartości protokołu z odbioru robót budowlanych możemy znaleźć w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 1998 r. (II CKN 673/97): Jeżeli wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych, inwestor zobowiązany jest dokonać ich odbioru. W protokole z tej czynności, stanowiącym pokwitowanie spełnienia świadczenia i podstawę dokonania rozliczeń stron, niezbędne jest zawarcie ustaleń poczynionych m.in. co do jakości wykonanych robót, w tym ewentualny wykaz wszystkich ujawnionych wad wraz z ewentualnymi terminami ich usunięcia lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze.

Częstą przyczyną spraw sądowych są uchylenia nieuczciwych lub mających kłopoty finansowe inwestorów/zamawiających od obowiązku odbioru prac budowlanych. W takiej sytuacji wykonawca może przeprowadzić odbiór jednostronny. Możliwość taką daje wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 1998 r. (II CKN 673/97).

Niuanse formalnoprawne dotyczące odbiorów robót, które warto uwzględnić w umowie

Przygotowania do odbioru robót zaczynamy jeszcze w momencie sporządzania umowy o roboty budowlane. Ze względu na fakt, że ustawa – Prawo budowlane do przepisów techniczno-budowlanych (art. 7) nie zalicza Warunków technicznych wykonania i odbioru robót budowlano-montażowych, w umowie warto określić dokument opisujący procedurę odbioru robót. W przypadku zamówień publicznych kryteria oceny jakości prac oraz sposoby odbioru powinny być ujęte w specyfikacji technicznej robót budowlano-montażowych (ustawa o zamówieniach publicznych stanowi, że w odniesieniu do robót budowlanych przedmiot zamówienia określa dokumentacja projektowa oraz specyfikacja techniczna). Zakres prac odbiorowych oraz kryteria oceny jakości najczęściej spotykanych robót budowlanych zostały szczegółowo opisane w Warunkach technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych (wydawnictwo ITB). W przypadku sporów sądowych pomiędzy stronami procesu budowlanego warunki te są często wykorzystywane przez powołanych biegłych i traktowane są jak zasady sztuki budowlanej oraz współczesnej wiedzy technicznej.

 Ponadto w celu ograniczenia sytuacji konfliktowych podczas odbioru robót w specyfikacji technicznej/załączniku do umowy o roboty budowlane warto:

– opisać wymagany zakres dokumentacji technicznej przekazywanej w momencie odbiorów (np.: dokumentów dotyczących materiałów budowlanych, wyników badań, protokołów odbiorów częściowych, dokumentacji fotograficznej, protokołów testów funkcjonalnych, dokumentów dostarczonych przez producentów zainstalowanych w budynku maszyn i mechanizmów, protokołów ze szkoleń załogi);

– określić procedury przyjęcia i przekazania frontu robót;

– podać terminy dokonywania odbiorów przez inwestora po wystawieniu przez wykonawcę pisemnego zawiadomienia;

– ustalić osoby biorące udział w odbiorach.

Ustalenia te mogą mieć decydującą rolę w razie rozstrzygnięcia ewentualnego sporu w sądzie.

W związku z powyższym procedury odbiorów powinny być formułowane i negocjowane jako istotne elementy umowy o roboty budowlane.

Prawa i obowiązki stron procesu budowlanego w zakresie odbioru robót

Często podczas odbiorów robót budowlanych dochodzi do sporu co do praw i obowiązków uczestników procesu budowlanego. Rozwiązanie znajdziemy w ustawie – Prawo budowlane. Z ustawy tej wynika, że wykonawcę na budowie reprezentuje kierownik budowy, którym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.

Inwestora na budowie reprezentuje inspektor nadzoru inwestorskiego. Artykuł 27 ustawy [2] pozwala inwestorowi wyznaczać inspektorów nadzoru inwestorskiego w zakresie różnych specjalności z określeniem jednego z nich jako koordynatora ich czynności na budowie. 

Kierownik budowy oraz inspektor nadzoru inwestorskiego sprawują samodzielne funkcje techniczne w budownictwie zgodnie z ustawą – Prawo budowlane. Ich prawa i obowiązki istnieją bez względu na to, czy strony powołały się na nie w treści umowy czy też nie.

Zgodnie z ustawą – Prawo budowlane (art. 18) jednym z podstawowych obowiązków inwestora jest przeprowadzenie odbioru robót budowlanych. Do przeprowadzenia odbioru robót zmusza inwestora również kodeks cywilny (art. 643): Zamawiający zobowiązany jest odebrać dzieło, które przyjmujący zamówienie wydaje mu zgodnie ze swym zobowiązaniem.

Podczas odbiorów częściowych  może okazać się, że prace wykonane przez wykonawcę są wadliwe. Czy w tej sytuacji inwestor może odstąpić od umowy? Tak, kodeks cywilny daje możliwość inwestorowi odstąpienia od umowy z wykonawcą przed terminem jej wykonania w przypadku stwierdzenia, że wykonane prace są wadliwe lub sprzeczne z umową. Jednak przed zerwaniem umowy inwestor musi wezwać wykonawcę do naprawy usterek z podaniem odpowiednich terminów. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu inwestor może rozwiązać umowę w formie jednostronnego oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy albo powierzyć jej wykonanie innej firmie – na koszt i niebezpieczeństwo nierzetelnego wykonawcy.

Projektant również może brać aktywny udział w pracach odbiorowych. Na żądanie inwestora (art. 20 Prawa budowlanego) projektant może być zobowiązany do stwierdzania w toku wykonywania robót budowlanych zgodności realizacji z projektem. W razie stwierdzenia niezgodności z projektem projektant może dokonać wpisu do dziennika budowy z żądaniem wstrzymania budowy.

Artykuł 22 ustawy – Prawo budowlane zobowiązuje kierownika robót do:

– zgłaszania inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót ulegających zakryciu bądź zanikających;

– zgłaszania obiektu budowlanego do odbioru odpowiednim wpisem do dziennika budowy oraz uczestniczenia w czynnościach odbioru i zapewnienia usunięcia stwierdzonych wad.

Do podstawowych obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego (art. 25 ustawy – Prawo budowlane) należy:

– reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;

– sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających, uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania;

– sprawdzanie jakości wykonywanych robót i wbudowanych wyrobów budowlanych, a w szczególności zapobieganie zastosowaniu wyrobów budowlanych wadliwych i niedopuszczonych do stosowania w budownictwie.

Bardzo często żądanie inspektora nadzoru inwestorskiego dotyczące przeprowadzenia ekspertyzy robót budowlanych lub wykonania odkrywek wywołuje oburzenie wykonawcy. Ustawa [2] (art. 26) stanowi jednoznacznie, że inspektor nadzoru inwestorskiego ma prawo wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót polecenia, potwierdzone wpisem do dziennika budowy, dotyczące: usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, także wymagających odkrycia robót lub elementów zakrytych, oraz przedstawienia ekspertyz dotyczących prowadzonych robót budowlanych i dowodów dopuszczenia do stosowania w budownictwie wyrobów budowlanych oraz urządzeń technicznych.

dr inż. Ołeksij Kopyłow

Instytut Techniki Budowlanej

Literatura

1. W. Martinek, N. Ibadov, Murarstwo i tynkarstwo. Technologia. Odbiory, naprawy i rozliczenia, WSiP 2010.

2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane ( Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 z  późn. zm.).

3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

4. D. Dębski, Ekonomika i organizacja przedsiębiorstw, część 1, WSiP 2007.