Ubi ius, ibi onus (gdzie prawo, tam obowiązek). Obowiązek i odpowiedzialność właściciela lub zarządcy za utrzymanie w należytym stanie technicznym i bezpieczne użytkowanie obiektów (budynków i budowli) wynikają z obowiązującej od 1974 r. ustawy – Prawo budowlane i przepisów wykonawczych.
Przepisy prawne
Utrzymanie i kontrole okresowe obiektów budowlanych (budynków i budowli), biorąc pod uwagę przewidywany okres ich użytkowania, wynikają z zapisów ustawy – Prawo budowlane [1, 2, 3], które odnoszą się szczególnie do:
– spełnienia przez obiekt budowlany wymagań podstawowych w świetle art. 5 ust. 1 dotyczących bezpieczeństwa konstrukcji (pkt 1a) i bezpieczeństwa użytkowania (pkt 1c);
– obowiązku właściciela lub zarządcy utrzymania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami wynikającymi z art. 61 ust. 1 (utrzymania właściwego stanu technicznego) i art. 61 ust. 2 (bezpiecznego użytkowania przez usunięcie uszkodzeń w razie wystąpienia czynników zewnętrznych, takich jak: silne wiatry, intensywne opady deszczu i śniegu, wyładowania atmosferyczne, pożar lub powodzie);
– obowiązku właściciela lub zarządcy przeprowadzenia okresowych kontroli obiektu budowlanego w czasie użytkowania, zgodnie z art. 62, polegających na sprawdzeniu stanu technicznego elementów i instalacji oraz przydatności do użytkowania całego obiektu szczególnie w przypadku budynków o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2;
– odpowiedzialności karnej właściciela lub zarządcy za niespełnienie określonego w art. 61 obowiązku utrzymania i bezpiecznego użytkowania obiektu, co zgodnie z art. 91a podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.
Wymagania podstawowe
Utrzymanie obiektu (budynku) w należytym stanie technicznym zapewnia spełnienie wymagań podstawowych zgodnie z art. 5 ust. 1 [1] w odniesieniu do:
– „bezpieczeństwa użytkowania”, na podstawie przeprowadzanych okresowych kontroli (art. 62 ust. 1 [1]) w ramach obowiązków właściciela lub zarządcy polegających na sprawdzeniu stanu technicznego budynku zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi i zasadami wiedzy technicznej w formie protokołów z kontroli i zaleceń przeprowadzenia konserwacji, napraw bieżących lub naprawy głównej;
– „bezpieczeństwa konstrukcji” (§ 204 ust. 3 WT 2002 [4]) przekroczenia stanów granicznych przydatności do użytkowania elementów i całej konstrukcji budynku, w której mogą wystąpić: lokalne uszkodzenia w tym rysy, odkształcenia lub przemieszczenia ujemnie wpływające na wygląd konstrukcji i jej przydatność użytkową – na podstawie oceny technicznej obiektu (budynku) istniejącej w formie opinii technicznej lub ekspertyzy budowlanej – sporządzonych w wyniku zaleceń po kontrolach okresowych, na podstawie oględzin i dostępnej dokumentacji technicznej lub koniecznych badań i wyliczeń wytrzymałości konstrukcji na potrzeby napraw uszkodzeń lub remontów po kontrolach czy po awarii lub katastrofie budowlanej.
Kontrole okresowe
Obiekty budowlane (budynki) w czasie użytkowania w świetle art. 62 ust. 1 powinny być poddane przez właściciela lub zarządcę odpowiednio:
pkt 1okresowej kontroli, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego [1, 5]:
a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania,
b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
c) instalacji gazowych oraz
d) przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
pkt 2okresowej kontroli, co najmniej raz na 5 lat [1], polegającej na sprawdzeniu:
a) stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego,
b) estetyki obiekty budowlanego oraz jego otoczenia,
c) instalacji elektrycznych i piorunochronowej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;
pkt 3okresowej kontroli (określonej w pkt 1) co najmniej dwa razy w roku [2] w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada (przed i po okresie zimowym) w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2. Osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli;
pkt 4kontroli dla bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku występowania okoliczności lub niekorzystnych zjawisk [2], takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska;
pkt 5okresowej kontroli, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego kotłów, z uwzględnieniem efektywności energetycznej kotłów oraz ich wielkości do potrzeb użytkowych [3]:
a) co najmniej raz na dwa lata – opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności ponad 100 kW,
b) co najmniej raz na cztery lata – opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności od 20 kW do 100 kW oraz kotłów opalanych gazem;
pkt 6 okresowej kontroli, co najmniej raz na pięć lat, polegającej na ocenie efektywności energetycznej zastosowanych urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji, ich wielkości w stosunku do wymagań użytkowych o mocy chłodniczej nominalnej większej niż 12 kW [3].
Ponadto zgodnie z:
art. 62 ust. 1b [3].Instalacje ogrzewcze z kotłami o efektywnej nominalnej wydajności powyżej 20 kW użytkowanymi co najmniej 15 lat, licząc od daty zamieszczonej na tabliczce znamionowej kotła, powinny być poddane przez właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego jednorazowej kontroli obejmującej ocenę efektywności energetycznej i doboru wielkości kotła, a także ocenę parametrów instalacji oraz dostosowania do funkcji, jaką ma ona spełniać. Kontrolę tę przeprowadza się w roku następnym po roku, w którym upłynęło 15 lat użytkowania kotła, a kontrolę kotłów, które z dniem 31 grudnia 2009 r. użytkowane są już ponad 15 lat, przeprowadza się do dnia 31 grudnia 2010 r.;
art. 62 ust. 3[1]. Właściwy organ – w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska – nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu.
mgr inż. Zbigniew Dzierżewicz
rzeczoznawca budowlany GINB nr 791/96
W cz. II kwalifikacje osób i odpowiedzialność w utrzymaniu i kontrolach okresowych.
Przepisy prawne
1. Ustawa z dnia 17 sierpnia 2006 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118).
2. Zmiana ustawy z dnia 10 maja 2007 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2007 r. Nr 99, poz. 665).
3. Zmiana ustawy – Prawo budowlane z dnia 19 września 2007 r. (Dz.U. z 2007 r. Nr 191, poz. 1273) oraz z dnia 18 sierpnia 2009 r. (Dz.U. z 2009 r. Nr 161, poz. 1279).
4. Rozporządzenie z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690).
5. Rozporządzenie z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków (Dz.U. z 1999 r. Nr 74, poz. 836).
6. Ustawa z dnia 22 marca 1989 r. o rzemiośle (Dz.U. z 1989 r. Nr 17, poz. 92 z późn. zm.).
7. Rozporządzenie Ministra Edukacji Narodowej oraz Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z dnia 12 października 1983 r. w sprawie zasad podnoszenia kwalifikacji zawodowych (Dz.U. z 1993 r. Nr 103, poz. 472).
8. Rozporządzenie z dnia 28 kwietnia 2003 r. w sprawie szczegółowych zasad stwierdzania posiadania kwalifikacji przez osoby zajmujące się eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci (Dz.U. z 2003 r. Nr 89, poz. 828).
9. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny (Dz.U. z 1997 r. Nr 88, poz. 553).
10. Ustawa z dnia 28 sierpnia 1998 r. – Kodeks wykroczeń (Dz.U. z 1998 r. Nr 113, poz. 717).
11. Ustawa z dnia 24 sierpnia 2001 r. – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia (Dz.U. z 2001 r. Nr 106, poz. 1148).
12. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o samorządzie zawodowym architektów, inżynierów budownictwa i urbanistów (Dz.U. z 2001 r. Nr 5, poz. 42).
