Dobra passa na rynku mieszkaniowym w Polsce może potrwać dłużej niż pierwotnie zakładano.
Zdaniem analityków Haitong Bank podaż nowych mieszkań w tym roku nie będzie rosła i prognozują nawet większy niż pierwotnie zakładano spadek w roku 2019. Przewidują, że w roku 2018, jak również 2019 popyt na mieszkania wyprzedzi podaż, co spowoduje dalszy wzrost cen, odpowiednio o ok. 5–10 i 2–4%. Koszty budowlane w sektorze w tym roku wzrosną średnio o kolejne 10–15% r/r, wobec 3–5% zakładanych wcześniej, jednak mając na względzie oczekiwany wzrost cen, marże na porównywalnych projektach mieszkaniowych nie spadną znacząco w kolejnych latach.
Wiodący deweloperzy mieszkaniowi notowani na GPW będą nadal powiększać swój udział w rynku kosztem mniejszych konkurentów.
Biorąc pod uwagę wzrost łącznego wolumenu przedsprzedaży mieszkań o ok. 8% r/r do ok. 7,5 tys. sztuk, który został odnotowany przez deweloperów z GPW w pierwszym kwartale 2018 r., oraz fakt, że podwyżka stóp procentowych w Polsce w bieżącym roku wydaje się obecnie dużo mniej prawdopodobna niż pierwotnie zakładano, jak również mając na względzie silniejszy niż oczekiwano wzrost płac w kraju, analitycy Haitong Bank przewidują, że w tym roku dynamika przedsprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w Polsce pozostanie bez zmian lub zanotuje jedynie lekki spadek licząc r/r., w porównaniu z koło 10% spadkiem oczekiwanym pierwotnie. – Potencjalny lekki spadek w przedsprzedaży może wynikać z historycznie wysokiej bazy i znacząco niższej niż w ubiegłym roku puli funduszy dostępnych w ramach programu Mieszkanie dla Młodych (MdM) oraz spodziewanych problemów niektórych deweloperów z efektywnym uzupełnianiem swoich ofert, m.in. w związku z uwidaczniającymi się problemami administracyjnymi oraz z dostępnością generalnych wykonawców – podkreśla Cezary Bernatek, analityk Haitong Bank.
Fot. © dundersztyc – Fotolia.com
Jednocześnie, o ile analityk nadal oczekuje, że popyt na mieszkania na rynku pierwotnym w Polsce w 2019 r. będzie pod wpływem braku wsparcia ze strony MdM, spodziewanego wzrostu konkurencji w segmencie mieszkań na wynajem, dalszych problemów z odtwarzaniem oferty przez deweloperów posiadających niedostatecznie rozbudowane banki ziemi oraz potencjalnej podwyżki krajowych stóp procentowych, to fakt, że spodziewa się on obecnie wzrostu krajowej stopy bazowej jedynie o 50–75 p.b. (zgodnie z ostatnim konsensusem i wobec 100–150 p.b. przewidywanych wcześniej), skłania go do obniżenia prognozowanego spadku r/r wolumenu przedsprzedaży nowych mieszkań w tym okresie do 15–20%, w porównaniu z 25–30% zakładanymi wcześniej. Dodatkowo podkreśla, że prognozy Haitong Bank dotyczące przedsprzedaży na najbliższe dwa lata oparte są na założeniu, że rządowy program Mieszkanie+ nie będzie miał znaczącego negatywnego wpływu na popyt na nowe mieszkania w krótkim i średnim terminie.
Z drugiej strony, z uwagi na przedłużające się procedury administracyjne i narastające problemy z dostępnością siły roboczej w budownictwie, analitycy nie spodziewają się wzrostu r/r podaży nowych mieszkań w 2018 r. Ponadto prognozują nawet większy niż pierwotnie zakładano spadek r/r w 2019 r., pogłębiony przez prawdopodobny niedobór działek budowlanych w przypadku części uczestników rynku. Cezary Bernatek zauważa, że potencjalne wprowadzenie specjalnej ustawy budownictwa mieszkaniowego, która ułatwiałaby proces budowlany i zawierała przepisy dotyczące odrolnienia działek zlokalizowanych w dużych miastach i sąsiednich gminach, w perspektywie średnio- i długoterminowej może przynieść pewną ulgę pod tym względem. Jednak na tym etapie, z racji niejasności związanych z projektem, Haitong Bank nie uwzględnia go w założeniach dotyczących sektora.
Podsumowując, zdaniem analityków podaż nowych mieszkań w Polsce w latach 2018–2019 pod względem wolumenu zostanie wyprzedzona przez popyt. Mając ponadto na względzie fakt, że stosunek łącznej wielkości oferty do średniego kwartalnego wolumenu przedsprzedaży liczony dla sześciu głównych rynków mieszkaniowych w Polsce był na koniec 2017 r. na historycznie niskim poziomie, skłoniło to Haitong Bank do podwyższenia prognoz dotyczących wzrostu cen nowych mieszkań r/r średnio do 5–10% i 2-4% odpowiednio na lata 2018 i 2019 (wobec 2–3% i braku zmian oczekiwanych wcześniej). Ich zdaniem początku wypłaszczenia cen można się spodziewać dopiero w 2020 r.
Jednocześnie, biorąc pod uwagę niesłabnącą presję płacową w rodzimym sektorze budowlanym oraz dopiero oczekiwany szczyt inwestycji infrastrukturalnych w kraju, Cezary Bernatek podnosi tegoroczne założenia dotyczące wzrostu kosztów budowlanych w sektorze mieszkaniowym średnio do 10–15% r/r, wobec 3–5% zakładanych wcześniej. Oczekuje również dalszego wzrostu w 2019 r., o 4–6% wobec braku zmian zakładanego pierwotnie. Według analityka pewnego spowolnienia w tym obszarze można się spodziewać dopiero w 2020 r. Jednak po wspomnianej podwyżce prognoz dotyczących cen mieszkań, wciąż przewiduje, że marże na porównywalnych projektach mieszkaniowych nie spadną znacząco w kolejnych latach.
Analitycy Haitong Bank uważają, że notowani na GPW liderzy branży – w tym większość spółek, dla których wydają rekomendacje – będą w najbliższym czasie powiększać swój udział w rynku kosztem mniejszych konkurentów, tak jak miało to miejsce w poprzednich latach. Ponadto, spodziewają się, że w tym roku niektórzy gracze będą w stanie nadal notować wzrosty r/r przedsprzedaży, a umiarkowanego spowolnienia oczekują dopiero w 2019 r.
– Nasze założenia wynikają przed wszystkim z szerokich i dobrze zdywersyfikowanych ofert oraz ambitnych planów inwestycyjnych liderów branży. Wpływają na nie także stosunkowo duże zasoby działek, stabilne bilanse oraz lepszy dostęp do zewnętrznego finansowania i podwykonawców – mówi Cezary Bernatek. – Na znaczeniu zyskuje również większe doświadczenie tego typu podmiotów w radzeniu sobie z problemami administracyjnymi. Potencjalne zniesienie otwartych rachunków powierniczych lub wdrożenie wymogów gwarancyjnych, analizowane obecnie przez UOKiK, może dodatkowo pogłębić ten efekt.
