Obszar oddziaływania obiektu

Pojęcie obszaru oddziaływania obiektu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r poz. 1409), zwanej dalej Pb. Zgodnie z tą definicją przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otocze­niu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzają­cych związane z tym obiektem ogra­niczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu.

Przedmiotowa definicja obszaru od­działywania obiektu jest dość niefor­tunna i enigmatyczna, nie daje ona bowiem jednoznacznego i namacalne­go kryterium oceny, czy dana nieru­chomość znajduje się już w obszarze oddziaływania obiektu czy też nie, lecz odsyła ona do przepisów odręb­nych, które nie zostały również przez ustawodawcę bliżej zdefiniowane. Z tej też przyczyny definicja nastrę­cza wiele problemów w jej prawidłowej interpretacji, a tym samym również zastosowaniu w praktyce.

Dokonując wykładni obszaru oddziały­wania obiektu, należy najpierw wska­zać, że obszar oddziaływania obiektu dotyczy zarówno terenu niezagospoda­rowanego, jak i terenu już zagospoda­rowanego. Ograniczenia mają bowiem dotyczyć zmiany sposobu zagospo­darowania. Z kolei przepisy odrębne, o których mowa w ustawowej defini­cji, to przepisy, których zastosowa­nie powoduje jakiekolwiek ograniczenie w zagospodarowaniu terenu z powodu istnienia w sąsiedztwie innego obiektu budowlanego. (Zdzisław Kostka, Prawo budowlane. Komentarz, ODiDK, Gdańsk 2005, s. 21-22). W tym miejscu należy mieć jednak na uwadze to, że pojęcie przepisów odrębnych nie będzie ograni­czało się tylko i wyłącznie do przepisów określających warunki techniczno-budowlane obiektu budowlanego, w tym zwłaszcza przepisów określających w sposób szczegółowy wymogi dla od­ległości w zabudowie i zagospodarowa­niu terenu, brak jest bowiem podstaw do takiego zawężania rozumienia poję­cia przepisów odrębnych, tym bardziej że ustawodawca, jak to wskazano na wstępie, nie sprecyzował, o jakie przepi­sy odrębne tu chodzi. Z tego też wzglę­du w pojęciu przepisów odrębnych będą znajdowały się również przepisy z za­kresu zagospodarowania przestrzen­nego, w tym ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzenne­go jako aktu prawa miejscowego (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 czerwca 2011 r, sygn. akt II OSK 1296/10) oraz przepisy z zakresu prawa cywilnego o ochronie prawa wła­sności. Jak bowiem słusznie zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wy­roku z dnia 1 kwietnia 2014 r., sygn. akt II OSK 1899/13, przymiot strony właściciela sąsiedniej nieruchomości w stosunku do działki inwestora może wynikać z ochrony przysługującego mu prawa własności. Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24 kwietnia 2009 r., sygn. akt II OSK 626/08, w którym wskazano, że nie można wykluczyć, iż przepisami powodującymi ogranicze­nia czy też utrudnienia w zakresie za­gospodarowania danego terenu będą również przepisy dotyczące własności i innych praw rzeczowych określone w kodeksie cywilnym i innych ustawach. Realizacja inwestycji może bowiem uniemożliwić realizację tych praw i dochodzenie roszczeń w stosownej pro­cedurze przed sądem powszechnym.

© FunkyKoval – Fotolia.com

W skrócie zatem należy przyjąć, że przez przepisy odrębne należy rozu­mieć wszelkie przepisy powszechnie obowiązującego prawa, które mogą mieć zastosowanie w konkretnym sta­nie faktycznym, wprowadzające okre­ślonego rodzaju ograniczenia czy też utrudnienia w możliwości zagospodaro­wania terenu, znajdującego się w oto­czeniu obiektu budowlanego. Mogą być to zatem przepisy o randze ustawowej (np. ustawa o drogach publicznych, ustawa – Prawo ochrony środowi­ska, ustawa – Prawo wodne, ustawa – Prawo lotnicze, ustawa o transpor­cie kolejowym, ustawa o cmentarzach i chowaniu zmarłych, ustawa – Prawo atomowe), przepisy zawarte w roz­porządzeniach (np. rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, rozporządzenie w spra­wie przepisów techniczno-budowlanych dla lotnisk cywilnych, rozporządzenie w sprawie szczegółowych wymagań dotyczących lokalizacji, budowy, eks­ploatacji i zamknięcia, jakim powinny odpowiadać poszczególne typy składo­wisk odpadów, rozporządzenie w spra­wie szczegółowych zasad tworzenia obszaru ograniczonego użytkowania wokół obiektu jądrowego ze wskaza­niem ograniczeń w jego użytkowaniu, rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpo­wiadać budowle rolnicze i ich usytuo­wanie), jak również przepisy znajdujące się w miejscowych planach zagospoda­rowania przestrzennego.

Jeżeli zatem ocena przepisów odręb­nych będzie nakazywała nam przyjąć, że z przepisów tych wynikają ogra­niczenia w zagospodarowaniu, a za­tem również w zabudowie sąsiednich nieruchomości, to należałoby uznać, że dane nieruchomości znajdują się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji. W wyroku z dnia 12 kwiet­nia 2011 r., sygn. akt II OSK 644/10, Naczelny Sąd Administracyjny wska­zał, że w takiej sytuacji właściciel (użytkownik wieczysty) działki sąsied­niej jest stroną postępowania o po­zwolenie na budowę i to niezależnie od tego, czy projekt budowlany w ocenie organu spełnia wymagania określone przepisami prawa materialnego oraz aktów wykonawczych i czy zachowane są odległości nakazane stosownymi przepisami prawa.

Istotne jest zatem to, że zacho­wanie wszystkich warunków tech- niczno-budowalnych, w tym między innymi zachowanie minimalnych odle­głości usytuowania obiektu określo­nych w przepisach rozporządzenia o warunkach technicznych, jakim po­winny odpowiadać budynki i ich usy­tuowanie, czy też warunków znajdu­jących się w innych przepisach prawa samo przez się nie przesądza, że ob­szar oddziaływania obiektu nie obej­muje nieruchomości sąsiedniej, a tym samym, że oddziaływanie tego obiek­tu nie wykracza poza obszar działania inwestora. Powyższe potwierdził Na­czelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 sierpnia 2014 r., sygn. akt 11  OSK 391/13. W praktyce właśnie najczęstszym błędem organów admi­nistracji architektoniczno-budowlanej jest przyjęcie, że zachowanie wszelkich warunków techniczno-budowlanych, w tym zachowanie wymaganych mini­malnych odległości co do usytuowania obiektu budowlanego na nieruchomo­ści inwestora, przesądza o tym, że od­działywanie tego obiektu nie wykracza poza obszar nieruchomości inwesto­ra. Oczywiście nie można wykluczyć, że zachowanie powyższych warunków i wymagań przesądzi, że obszar od­działywania obiektu nie wykroczy poza obszar nieruchomości inwestora, jed­nakże nie można takiego stanowiska przyjąć jako zasady. W wyroku z dnia 12    marca 2015 r., sygn. akt II OSK 2089/13, Naczelny Sąd administra­cyjny w Warszawie wskazał, że nawet wystąpienie nieponadnormatywnego oddziaływania może mieć wpływ na sposób wykonywania prawa własno­ści na sąsiedniej nieruchomości, przy uwzględnieniu jednak konkretnych pa­rametrów planowanej inwestycji. Po­dobny pogląd wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 2 kwietnia 2015 r, sygn. akt II Sa/Gd 825/14. W przedmiotowym wyroku wskazano, że właściciel działki znajdującej się w obszarze oddziały­wania inwestycji powinien mieć moż­liwość sprawdzenia, czy faktycznie ograniczenia związane z zagospoda­rowaniem i zabudową działki zostaną zachowane i nie zostaną naruszone oraz czy zamierzona inwestycja ogra­niczy jego prawo do zgodnego z pra­wem zagospodarowania działki będącej jego własnością. Z tego też względu obszar oddziaływania obiektu budowla­nego to także teren, gdzie uciążliwości związane z przedsięwzięciem miesz­czą się w granicach norm określonych przez przepisy prawa. Przymiot strony w Prawie budowlanym nie jest zależny od tego, czy oddziaływanie zamierzo­nej inwestycji na nieruchomo­ści sąsiednie przekracza ustalone w tym względzie normy, lecz z samego faktu oddziały­wania na przestrzeń objętą prawem do nieruchomości sąsiednich. Obszar oddziaływania obiektu nie może być zatem utożsamiany tylko i wyłącznie z brakiem zachowania przez inwesto­ra wymogów określonych przepisami techniczno-budowlanymi czy z zakresu ochrony środowiska. Obiekt budowlany może bowiem wprowadzać określone ograniczenie w zagospodarowaniu te­renu, co nie oznacza, że jego realizacja jest niezgodna z przepisami techniczno­-budowlanymi i co za tym idzie, że nie można będzie uzyskać na jego realiza­cję pozwolenia na budowę.

W okolicznościach zatem konkretnej sprawy obszar oddziaływania obiektu może ograniczyć się tylko i wyłącznie do nieruchomości inwestora, jak rów­nież może on obejmować swoim za­kresem nieruchomości bezpośrednio sąsiadujące z nieruchomością inwestora. Dla zobrazowania powyższego można podać przykład domu jednoro­dzinnego, w przypadku którego obszar oddziaływania będzie obejmował swym zakresem, co do zasady, teren działki, na której będzie on wybudowany. Jed­nakże mogą się zdarzyć sytuacje, gdy posadowienie domu jednorodzinne­go zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych do granicy działki sąsiedniej nastąpi w odległości 1,5 m od tej granicy lub bezpośred­nio przy tej granicy, co w świetle roz­porządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powin­ny odpowiadać budynki i ich usytu­owanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690), jest dopuszczalne. Jednakże w takiej sytuacji są­siednia działka znajdzie się w obszarze oddziaływania obiektu.

Nie można również wykluczyć, że obszar oddziaływania obiektu może wykraczać także poza nieruchomości przylegające bezpośrednio do nieru­chomości inwestora i swym zakresem obejmować tereny dużo dalej położo­ne od nieruchomości inwestora. Na przykład takie sytuacje mogą wystąpić w przypadku realizacji inwestycji, któ­re będą emitować spaliny, wibracje, promieniowanie czy też fetor bądź też zaciemniać działki sąsiednie. Ze wzglę­du zatem na powyższe należy stwier­dzić, że wyłączną przesłanką uznania, iż działka sąsiednia znajduje się w ob­szarze oddziaływania obiektu budow­lanego, nie jest okoliczność, że sąsia­duje ona z działką, na której ma być realizowana inwestycja budowlana. Ponadto w orzecznictwie podkreśla się, że przy ocenie, czy dany podmiot jest stroną postępowania w przed­miocie pozwolenia na budowę, nie ma znaczenia, czy został naruszony interes prawny tego podmiotu, lecz jedynie czy interes taki podmiotowi przysługiwał (wyrok Naczelnego Sądu administracyjnego z dnia 9 październi­ka 2007 r., sygn. akt II OSK 1321/06). Należy oczywiście pamiętać, że chodzi tu o interes prawny, który musi znaj­dować swe oparcie w konkretnym przepisie i dotyczyć potencjalnej stro­ny, w związku z tym nie może być to jedynie interes faktyczny.

Pojęcie obszaru oddziaływania obiek­tu musi być sprecyzowane przy każ­dej inwestycji, gdyż determinuje ono krąg stron postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 28 ust. 2 Pb stronami w postępowa­niu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użyt­kownicy wieczyści lub zarządcy nieru­chomości znajdujących się w obsza­rze oddziaływania obiektu. Ustalając zatem obszar oddziaływania obiektu, organ administracji architektonicz­no-budowlanej musi uwzględnić ro­dzaj i charakterystykę planowanego obiektu budowlanego, jego cechy in­dywidualne, w tym jego przeznaczenie oraz wszystkie przepisy odrębne, które wprowadzają związane z tym obiektem ograniczenia w zagospoda­rowaniu znajdującego się w jego oto­czeniu terenu.