Odpowiada Krzysztof Świątek.
W nawiązaniu do artykułu „Kontrole stanu technicznego obiektów budowlanych i stałych urządzeń technicznych wynikających z Prawa budowlanego i innych przepisów”, autorstwa Krzysztofa Świątka, pragnę zadać pytania:
1. Mając na uwadze zapisy dotyczące kontroli okresowych budynków, zawarte w:
– art. 62 Prawa budowlanego,
– § 4 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych,
jak należy odczytywać zapis art. 62 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego w odniesieniu do budynków mieszkalnych, które jako zespół budynków z garażem podziemnym mają powierzchnię zabudowy przekraczającą 2000 m2? Nadmienię, że ta powierzchnia zabudowy wynika z faktu, że kondygnacja –1 garażu podziemnego jest na przeważającej części swojego obrysu wyniesiona ponad 2 m nad poziom terenu. Ponadto nie jest możliwe wydzielenie w tym zespole budynków obiektów samodzielnych konstrukcyjnie, oddzielonych od siebie dylatacjami, począwszy od fundamentu do dachu, których poszczególne powierzchnie zabudowy nie przekraczałyby 2000 m2.
2. Czy istnieją zasady podziału takiego zespołu budynków na poszczególne obiekty, dla których można przeprowadzać odrębne kontrole okresowe zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego?
Ad 1
Dla budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2 istnieje obowiązek przeprowadzenia dwa razy w ciągu roku kontroli okresowej polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania obiektu;
b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska;
c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).
Obowiązek przeprowadzenia tej kontroli wynika z art. 62 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego i obejmuje również budynki mieszkalne, których powierzchnia zabudowy przekracza 2000 m2. Kontrole te należy przeprowadzić w terminie do 31 maja i 30 listopada każdego roku.
Sprawdzenia stanu technicznego wskazanych wyżej elementów, instalacji, urządzeń i przewodów kominowych należy dokonać dla całego obiektu budowlanego, czyli budynku wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, albo budowli stanowiącej całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami.
W przypadku obiektów budowlanych usytuowanych w zabudowie zwartej, bezpośrednio przyległych do innych obiektów, osobnej kontroli należy poddawać każdy obiekt budowlany, dla którego jest prowadzona książka obiektu budowlanego.Klasyfikacji obiektu na potrzeby ustalenia zakresu i częstotliwości kontroli stanu technicznego należy dokonywać dla obiektów na podstawie książki obiektu budowlanego i dołączonej do niej dokumentacji. Z kolei książka obiektu budowlanego powinna być założona i prowadzona dla pojedynczego obiektu budowlanego zgodnie z dokumentacją projektową, na podstawie której wybudowano obiekt budowlany.
Ad 2
Ustawa – Prawo budowlane normuje działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz określa zasady działania organów administracji publicznej w tych dziedzinach. W Prawie budowlanym nie zawarto uregulowań dotyczących podziału obiektu budowlanego na mniejsze, odrębne obiekty budowlane, niezależnie czy taki podział mógłby nastąpić bez wykonywania czy też byłaby konieczność wykonania robót budowlanych. Ale jednocześnie nie zawarto zapisów zakazujących podziału istniejących obiektów budowlanych. Z praktyki inżynierskiej wynika, że wyodrębnione po podziale obiekty budowlane musiałyby odpowiednio do przeznaczenia spełniać wymagania określone w przepisach techniczno-budowlanych. Również samo oddzielenie musiałoby spełniać odpowiednie wymagania konstrukcyjne, użytkowe, przeciwpożarowe i instalacyjne. Sposób udokumentowania i przeprowadzenia formalnie procesu podziału istniejącego obiektu budowlanego na odrębne, mniejsze obiekty budowlane wymaga wcześniejszego uzgodnienia z organami administracji lub nadzoru budowlanego.
