Zużycie techniczne budynków – kiedy podjąć decyzję o rozbiórce

Proces zużycia fizycznego, ma­terialnego i środowiskowego budynku i jego elementów skła­dowych jest związany z zachodzą­cymi w jego materii zmianami, które interpretować należy jako obniżenie właściwości użytkowych całego bu­dynku lub wartości poszczególnych jego elementów. Zużycie techniczne budynku jest funkcją zużycia wszyst­kich elementów budynku zarówno konstrukcyjnych, wykończeniowych, jak i wyposażenia i instalacji. Wszyst­kie budynki podlegają oddziaływaniom, w wyniku których ulegają naturalnej i stopniowej degradacji, czyli zmianie ich wartości użytkowej. Jest ona tym większa, im więcej zaniedbań zaist­niało w momencie projektowania i wy­konywania budynku. Potocznie proces ten nazywany jest zużyciem. Zużycie jest zatem miarą stanu budynków, a prawidłowe jego diagnozowanie stanowi podstawę ich utrzymania w odpowiedniej sprawności technicz­nej oraz zachowania prawidłowych wartości użytkowych przez racjonal­ną gospodarkę remontową; jest ono zawsze rozpatrywane w różnych ka­tegoriach, a sposób i szybkość jego przebiegu zależą od wielu czynników. A zatem przez zużycie rozumieć na­leży utratę wartości szacowanej nieruchomości wynikłą ze zużycia technicznego i funkcjonalnego, a je­śli występuje więcej niż jedno źródło, można przyjmować zużycie łączne. Zużycie techniczne wynika z wie­ku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa budowlanego, wad pro­jektowych, prowadzonej gospodarki remontowej itp. Zużycie techniczne określa się procentowo. W budynku rozróżnia się trzy główne grupy ele­mentów, a mianowicie: konstrukcyj­ne, wykończeniowe i wyposażeniowe, a zatem stan techniczny budynku uzależniony jest od trwałości tych elementów.

Zużycie funkcjonalne wynika z porów­nań zastosowanych w danym przypad­ku rozwiązań użytkowych do aktualnie projektowanych (ocena nowoczesno­ści), a także porównań wynikających ze sposobu wykończenia i wyposaże­nia w urządzenia techniczne, jak rów­nież przeznaczenia utrudniającego lub uniemożliwiającego zmianę sposobu wykorzystania.

Zużycie łączne obejmuje jednocześ­nie zużycie techniczne i funkcjonalne i jest stosowane w przypadku okre­ślenia wartości rynkowej nieruchomo­ści w podejściu porównawczym i do­chodowym.

Ze zużyciem ściśle wiąże się pojęcie trwałości, czyli zdolności do zachowa­nia w określonym czasie założonych wymagań eksploatacyjnych stawia­nych przez użytkownika w warunkach oddziaływania określonych czynników, bez istotnego pogorszenia właści­wości użytkowych lub nadmiernego wzrostu kosztów użytkowania. Roz­patrując trwałość budowli jako cało­ści, posługujemy się zawsze pojęciem okresu użytkowania, a nie pojęciem długości życia budowli, ponieważ za granicę trwałości obiektu uważamy stan, w jakim budowla lub jej część osiąga stan graniczny użytkowania. Przyjmuje się, że okres użytkowania jest to czas, w którym koszty zwią­zane z użytkowaniem, utrzymaniem lub naprawą budowli lub jej części nie są nadmierne, nie przekraczają one w znacznym, zauważalnym stopniu zwykłych wydatków. W uzasadnionych przypadkach o przydatności użytko­wej budowli mogą decydować także aspekty estetyczne.

Rozpatrywanie trwałości budowli po­winno rozpoczynać się od ustalenia czasu, w którym budowla ma spełniać wymagania właściwości użytkowych. W przypadku gdy inwestor nie przed­stawi własnych oczekiwań, wymaga­ny okres użytkowania, dla budowli lub jej części, musi być ustalany na pod­stawie odpowiednich przepisów doty­czących trwałości. Jeżeli przepisy te lub wymagania nie stanowią inaczej, to wymagany czas użytkowania dla budowli może być dobierany zgodnie z danymi podanymi w tabeli. Wymagany okres użytkowania może być również ustalany dla części bu­dynku. W tab. 2 przedstawiono w la­tach klasyfikację okresu użytkowania dla konstrukcji budowlanych. Czas ten, w przypadku gdy konstrukcja jest trwała i nie podlega wymianie, jest równy okresowi użytkowania budowli.

© arborpulchra – Fotolia.com

Metody ustalenia stopnia zużycia obiektów budowlanych

Ocena stopnia zużycia jest procesem wymagającym przekrojowej wiedzy z zakresu budownictwa oraz wszyst­kich elementów budynku, realizacji procesów inwestycyjnych na etapie wznoszenia budynku, jego utrzymania i likwidacji. Jest m.in. efektem diagnostyki budowlanej, wpisującej się w metody badawcze związane z oce­ną zjawisk następujących w czasie w eksploatowanym obiekcie budowla­nym. Trudności przy badaniu przebie­gu zużycia, a w efekcie przewidywania trwałości, wynikają np. ze znacznej liczby czynników i ich zróżnicowanego oddziaływania na poszczególne obiek­ty oraz długość okresu użytkowania budynków. Budynek składa się bowiem z wielu elementów wykonanych z róż­norodnych materiałów. Dlatego do ustalania trwałości budynku niezbęd­na jest znajomość zachowania się w czasie poszczególnych jego części, materiałów lub wyrobów, a znajomość okresów użytkowania ma istotne zna­czenie przy ich doborze dla optymali­zacji na etapie projektowania.

Ocena zużycia technicznego budynku jest jedną z podstawowych czynności w zakresie eksploatacji i utrzymania

obiektów budowlanych w prawidłowej sprawności technicznej i może zo­stać dokonana jedną z wielu metod. Indywidualne cechy budynku, zarówno w odniesieniu do rozwiązań konstruk­cyjnych, jak i użytkowania, powodują, że procesy zużycia poszczególnych obiektów wykazywać mogą znaczne różnice. Dlatego ustalenie stopnia zużycia technicznego budynku wyma­ga z reguły indywidualnej analizy wy­konanej przez rzeczoznawcę, wyko­rzystanie zaś do tego celu podanych w literaturze formuł i tabel służyć może jedynie do wstępnego oszaco­wania.

Do wstępnej analizy zużycia technicz­nego stosuje się metody czasowe, które opierają się na założeniu, że zużycie techniczne narasta w cza­sie oraz zależy od jakości utrzymania budynku, czyli bieżącej konserwacji, okresowych remontów, napraw, wy­miany i utrzymania obiektu. Zróżni­cowana trwałość i przebieg zużycia pozwalają wyodrębnić trzy zasadnicze grupy elementów:

– elementy o trwałości technicznej przekraczającej lub równej trwa­łości budynku (fundamenty, ściany, stropy ognioodporne, schody);

– elementy o trwałości mniejszej od trwałości budynku (dachy, stropy drewniane, stolarka, podłogi, in­stalacje);

– elementy o znacznie mniejszej trwa­łości od trwałości budynku (wykoń­czenie, osprzęt instalacyjny).

Do określenia stopnia zużycia elemen­tów składowych obiektu stosujemy następujący wzór:

Sze_i = (Ue_i • Szte_i)/100

gdzie: Sze_i – zużycie techniczne ele­mentu [%], Ue_i – procentowy udział kosztów elementu budowlanego no­wego w kosztach odtworzenia całego obiektu.

Metoda średnioważonego zużycia technicznego obiektu

Do oceny stopnia zużycia pojedyn­czych budynków najczęściej stosuje się metodę wizualną, tzw. metodę średniej ważonej, która polega na indywidualnej ocenie stopnia zużycia poszczególnych elementów danego budynku, a następnie – przez zadanie im odpowiednich wag – ustaleniu wa­żonego stopnia zużycia całego obiek­tu. ?o tego celu stosuje się wzór:

gdzie: Sz – średnioważony stopień zużycia technicznego obiektu [%], Ue_i – procentowy udział kosztu i-tego elementu obiektu, Sze_i – stopień zu­życia danego elementu robót [%], n – ilość ocenianych elementów robót w obiekcie, i – kolejny element.

Główną zaletą metody średniej wa­żonej jest stosunkowo duża dokład­ność w ustalaniu stopnia zużycia technicznego budynku, wynikająca z określania zużycia poszczególnych elementów lub grup elementów bu­dynku. Warunkiem dokładności jest to, by ocena była prowadzona przez doświadczonego specjalistę budow­lanego. Metoda pozwala na zindywi­dualizowanie oceny stopnia zużycia elementów składowych budynków, a także uwzględnienie zróżnicowania obiektów pod względem zastoso­wanych rozwiązań architektonicz­nych, konstrukcyjnych i wykończe­niowych oraz zakresu wyposażenia.

W zależności od typu budynku brane są pod uwagę różnice w udziale po­szczególnych elementów w kosztach odtworzenia całego obiektu. Nale­ży zwrócić uwagę, że wykorzysta­nie tej metody wymaga znajomości struktury rodzajowej i wartościo­wej elementów składowych budyn­ku podlegającego ocenie. Główną jej wadą jest znaczna czasochłonność badań.

Tab. 1 Wymagany okres użytkowania dla budynków

Metoda czasowa Rossa – określenie średniego wskaźnika zużycia technicznego obiektu

Do najpopularniejszych sposobów określania zużycia obiektów należy metoda czasowa Rossa, w której za podstawę wyliczenia wskaźnika pro­centowego przyjmuje się wiek obiektu w latach (t) oraz przewidywany okres trwałości w latach (T).

Metodą czasową Rossa można ob­liczyć zużycie dla budynków o złej, prawidłowej lub bardzo dobrej go­spodarce remontowej. Metoda ta powinna być wykorzystywana jako metoda pomocnicza, wyznaczająca ogólną wartość zużycia techniczne­go przy określonej gospodarce re­montowej.

Metoda jest bardzo prosta do zasto­sowania ze względu na to, że zużycie techniczne obiektu jest wprost pro­porcjonalne do jego wieku. Przy złej gospodarce remontowej w obiektach, w których nie prowadzono okresowych remontów, stopień zużycia technicz­nego oblicza się wg wzoru:

Sz = t • 100/T

gdzie: Sz – stopień zużycia technicz­nego obiektu [%], t – wiek obiektu w latach, T – przewidywany okres trwałości w latach.

W przypadku budynków o prawidłowej gospodarce remontowej do obliczenia

zużycia technicznego budynku stosuje się wzór:

Sz = [t • (t + T)/2T²] • 100

Dla budynku, w którym remonty pro­wadzone są prawidłowo, a eksplo­atacja wzorowa, należy zastosować wzór:

Sz = (t² • 100)/T²

W metodzie można posługiwać się tabelą macierzową dla dokonywania szybkich odczytów oraz do ustalenia zużycia technicznego budynków. Me­toda nieliniowa stosowana jest przy konieczności szybkiego i mniej dokład­nego ustalania stopnia zużycia.

Znane są również formuły propono­wane przez Europejską Grupę Rze­czoznawców Majątkowych TEGoVA

Sz = t • 100/(t + t_p)

lub

Sz = (t – t_p) • 100/T

gdzie: t_p – oszacowany pozostały okres użytkowania budynku, t – wiek obiektu w latach, T – przewidywany okres trwałości w latach.

Zaletami opisanych formuł jest moż­liwość szybkiego wstępnego szaco­wania zużycia technicznego budyn­ków. Wadami tych metod jest ich uproszczenie ze względu na przyję­cie tylko dwóch parametrów: wieku oraz sposobu utrzymania budynku. Nie uwzględnia się możliwości zróż­nicowanego zużycia poszczególnych elementów obiektu. W przypadku starszych budynków dodatkowe błędy wynikać mogą z braku danych o okre­sie budowy, zwłaszcza jeśli była ona rozciągnięta w czasie, oraz wiary­godnych informacji na temat okresu i zakresu przeprowadzanych prac remontowych i modernizacyjnych, ewentualnych błędów projektowych czy też wykonawczych.

Istnieją również metody, w których do wyznaczenia stopnia zużycia stosuje się wskaźniki ekonomiczne, w któ­rych zużycie techniczne określa się w procentach wartości odtworzenia budynku. Między wielkością zużycia a nakładem ponoszonym na utrzyma­nie budynku istnieje zależność:

K_u = f (Z_od)

gdzie: K_u – koszty utrzymania, Z_od –  zużycie techniczne jako procent wartości odtworzenia, a więc prak­tycznie:

K_u = K_o • Z_od • β

gdzie: K_o – wartość odtworzenia, β – współczynnik powiększający koszty odtworzenia budynku, większy od jed­ności.

Przy założeniu, że np. β = 1,30, sto­pień zużycia technicznego budynku w dowolnym okresie jego eksploatacji wyniesie:

Z_od = K_u/1,30 K_o

Metoda oceny stopnia zużycia tech­nicznego budynku na podstawie kosz­tów utrzymania jest dokładniejsza od metody Rossa. W przypadku zarzą­dzania budynkiem ustalenie kosztów utrzymania jest stosunkowo proste i zastosowanie tej formuły jest dosyć łatwe. Podstawowym problem niedo­kładności oceny stopnia zużycia kon­strukcji budynku opisaną metodą jest jej zbytnie uproszczenie i brak kom­pleksowej oceny.

?obrą metodą wydaje się formuła, by zużycie ustroju nośnego budynku oceniać na podstawie analizy utraty nośności poszczególnych elementów konstrukcyjnych w trakcie jego eks­ploatacji, w odniesieniu do nośności początkowej No. Wówczas dla poje­dynczego elementu konstrukcyjnego:

S_ze = [1 – (N_t/N_o)]

gdzie: S_ze – stopień zużycia elementu konstrukcyjnego [%], N_o – początko­wa nośność elementu, określona dla t = 0, N_t – nośność elementu w okre­sie 0 < t < T.

Wartość Nt określa się według od­powiednich norm, z uwzględnieniem zmian w czasie właściwości zasto­sowanych materiałów i uszkodzeń konstrukcji. Zależności te mogą być według autorów ustalone za pomocą analizy teoretycznej, opartej na doświadczalnych danych o charakterze zmian cech materiałów i uszkodzeń konstrukcji w trakcie eksploatacji budynku.

W ocenie tak rozumianego zużycia całego ustroju nośnego budynku nale­ży uwzględnić, że wpływ poszczegól­nych jego elementów nie jest równo­rzędny, np. zużycie ściany nośnej na parterze ma większy wpływ na stan techniczny całego budynku niż zużycie pojedynczego stropu dowolnej kon­dygnacji. Ponadto budynki murowa­ne pracują jako układ przestrzenny, w którym zniszczenie pojedynczego elementu powoduje redystrybucję sił wewnętrznych. W związku z tym do określenia stopnia zużycia budynków murowanych proponuje się następu­jącą formułę:

gdzie: N_ti – nośność i-tego elementu w okresie 0 < t < T, N_oi – nośność i-tego elementu początkowa, określo­na dla t = 0, A_i – powierzchnia obcią­żenia na i-ty nośny element konstruk­cyjny, n – liczba ocenianych elementów w budynku.

Za kryterium wyboru wartości Ai przyjmuje się powierzchnię, któ­ra może być wyeliminowana z pracy budynku w przypadku awarii jednego konkretnego elementu nośnego.

Tab. 2 Klasyfikacja okresu użytkowania konstrukcji