Pomimo wahań na rynkach światowych Polska ma szansę na ugruntowanie wiodącej pozycji w Europie Środkowo-Wschodniej na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne, wynika z raportu „Marketbeat Polska – Jesień 2011” przygotowanego przez firmę doradczą Cushman & Wakefield.
Ponadto eksperci prognozują wzrost czynszów za nieruchomości biurowe oraz handlowe w Warszawie. W całej Polsce więcej budować się będzie hoteli, na które popyt stale rośnie.
|
Raport „Marketbeat Polska – Jesień 2011” podsumowuje pierwszą połowę 2011 roku na rynku nieruchomości biurowych, handlowych, przemysłowo-magazynowych i hotelowych oraz przedstawia perspektywy na najbliższą przyszłość. |
|
NAJWAŻNIEJSZE WNIOSKI PŁYNĄCE Z RAPORTU: |
|
Inwestycje w nieruchomości komercyjne: – Rynek polski pozostaje stabilny i cieszy się największym zainteresowaniem inwestorów w Europie Środkowo-Wschodniej – Rośnie wartość zawartych transakcji (w pierwszej połowie roku wyniosła 960 mln euro) – Najbardziej atrakcyjny dla inwestorów jest sektor biurowy i handlowy |
|
Nieruchomości biurowe: – W stolicy utrzymuje się wysoki popyt najemców na powierzchnie biurowe – Spadek pustostanów powoduje wzrost aktywności deweloperów – Stopniowo wzrasta zainteresowanie najemców i deweloperów rynkami regionalnymi |
|
Nieruchomości handlowe: – Obiekty w Warszawie oraz najlepsze obiekty w innych miastach cieszą się największą popularnością najemców, pustostanów jest mało, a czynsze będą rosły – Centra handlowe oddane do użytku w latach 2009-2010 rejestrują powolny wzrost obrotów i liczby odwiedzających – Wśród nowo budowanych centrów handlowych obiekty wynajęte w 100% w dniu otwarcia należą do rzadkości |
|
Nieruchomości magazynowe: – Popyt ze strony najemców wyraźnie się poprawił – Nowo budowane magazyny projektowane są zwykle pod konkretnego najemcę, z którym umowa podpisywana jest jeszcze przed rozpoczęciem realizacji – Współczynnik pustostanów malał we wszystkich regionach, co przełożyło się na lekkie wzrosty stawek czynszu |
|
Nieruchomości hotelowe: – Obłożenie hoteli będzie wzrastać dzięki wzmożonemu ruchowi biznesowemu, związanemu m.in. z przejęciem przez Polskę prezydencji w Unii Europejskiej oraz organizacją EURO 2012 – Rośnie liczba hoteli ekonomicznych |
Inwestowanie w nieruchomości uważane jest za bezpieczną alternatywę podczas niepewności na rynkach finansowych. Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w pierwszej połowie 2011 r. była stabilna. Jednak wolimy zachować ostrożny optymizm– mówi Wojciech Pisz, dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield, podsumowując najnowszą edycję raportu Marketbeat.
Rynek inwestycyjny
Wartość zawartych transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w pierwszej połowie 2011 roku wyniosła 960 mln euro, czyli o 23% więcej w porównaniu z tym samym okresem 2010 r. Rosnący popyt na nieruchomości był skutecznie równoważony przez zwiększoną aktywność funduszy, które, upłynniając swoje portfele nieruchomości, stały się obok deweloperów głównym źródłem podaży. Największym zainteresowaniem cieszyły się nieruchomości biurowe, które stanowiły 55% ogólnego wolumenu transakcji. Najsilniejszą, ponad trzykrotną w porównaniu z pierwszym półroczem 2010 r., dynamiką wzrostu wyróżnił się rynek handlowy. Na wynik ten wpłynęła w dużym stopniu transakcja kupna warszawskiego centrum handlowego Promenada przez Atrium European Real Estate za 171 mln euro. Na przeciwnym biegunie znalazły się nieruchomości magazynowe ze spadkiem wolumenu o 36% w ujęciu rocznym. Wśród nabywców obiektów biurowych dominowali inwestorzy niemieccy i austriaccy, a obiektów handlowych inwestorzy brytyjscy i holenderscy. Polskie podmioty miały marginalny udział w rynku.
Przy założeniu utrzymania pozytywnego klimatu inwestycyjnego w drugim półroczu, wolumen transakcji za rok 2011 ma szansę przewyższyć wynik ok. 2 mld euro z ubiegłego roku – dodaje Wojciech Pisz.
Nieruchomości biurowe
W pierwszej połowie 2011 r. ilość wynajętej powierzchni biurowej w stolicy (324 330 mkw.) okazała się ponownie rekordowa, przewyższając średnią z tego samego okresu z ostatnich pięciu lat o ok. 36%. W pierwszej połowie 2011 r. do użytku oddano niespełna 57 300 mkw. To zaledwie 43% podaży tego samego okresu 2010 r. oraz zaledwie 33% 2009 r. Ze względu na ograniczoną podaż poziom pustostanów osiągnął bardzo niską średnią wartość 6,17% i powinien nadal spadać. Mimo spadku podaży, nie zanosi się na złagodzenie warunków pozyskania finansowania stawianych przez banki, dlatego coraz istotniejszym czynnikiem generującym podaż będą transakcje typu pre-let.
Zasoby powierzchni biurowej w Warszawie (3,5 mln mkw.) są o ok. 80% większe od całkowitych zasobów biurowych wszystkich głównych rynków regionalnych. Powierzchnie w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu i Łodzi liczą łącznie ponad 1,9 mln mkw. W budowie w regionach znajduje się ok. 250 000 mkw. powierzchni biurowej.
Znaczny wzrost popytu, o 36% względem średniej z ostatnich 5 lat, w zestawieniu ze zdecydowanym spadkiem podaży, daje mocne podstawy do oczekiwania dalszego spadku pustostanów do rekordowych minimów. Taka sytuacja powinna być impulsem do zwiększenia podaży, jednak ograniczenia związane z finansowaniem oraz powrót niepewności na rynkach finansowych będą w dalszym ciągu hamować podaż spekulacyjną. W związku z tym spodziewamy się dalszego wzrostu udziału transakcji typu pre-let jako czynnika regulującego podaż – mówi Paulina Misiak, Partner z działu powierzchni biurowych, Cushman & Wakefield.
Nieruchomości handlowe
W pierwszej połowie 2011 r. oddano do użytku ok. 300 000 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, co jest poziomem porównywalnym do podaży z tego samego okresu roku ubiegłego. Obserwowany wzrost aktywności deweloperów zaowocuje zwiększeniem liczby nowych projektów handlowych dopiero po 2013 roku. Centra handlowe oddane do użytku w latach 2009-2010 odnotowują obecnie powolny wzrost obrotów i liczby odwiedzających, jednak wśród nowobudowanych centrów handlowych obiekty wynajęte w 100% w dniu otwarcia należą do rzadkości. Największym powodzeniem cieszą się obiekty w dobrej lokalizacji, o sprawdzonym koncepcie komercyjnym oraz ustabilizowanej pozycji handlowej. Najwyższe czynsze w tego typu budynkach wynoszą nawet 75-80 euro za mkw. miesięcznie za lokal o wielkości 100-150 mkw. W pozostałych aglomeracjach plasują się one na poziomie 37-40 euro.
Na koniec drugiego kwartału 2011 r. w Polsce działało 378 centrów handlowych o łącznej powierzchni najmu brutto (GLA) blisko 7,4 mln mkw. Systematycznie zwiększa się udział miast średniej wielkości i małych w całkowitych zasobach centrów handlowych – na koniec pierwszego półrocza 2011 r. wynosił aż 44,2%. W czerwcu 2010 r. było to 40,7%. Przeważająca liczba centrów handlowych oddanych do użytku w tym roku była zlokalizowana w mniejszych ośrodkach miejskich – mówi Katarzyna Michnikowska, Starszy Analityk, dział Wycen i Doradztwa, Cushman & Wakefield.
Nieruchomości magazynowe
Pierwsze półrocze 2011 r. na rynku najmu powierzchni magazynowych było bardzo udane. Popyt wzrósł o 40%, a budowanych obiektów było prawie dwukrotnie więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Łącznie wynajęto 941 000 mkw., a w budowie jest kolejnych 336 000 mkw. Obecnie łączne zasoby magazynowe w Polsce wynoszą już 6,7 mln mkw. Współczynnik pustostanów malał we wszystkich regionach, co przełożyło się na lekkie wzrosty stawek czynszu. Na magazynowej mapie naszego kraju pojawił się Rzeszów i Lublin.
Inwestycje są realizowane dopiero po podpisaniu umów najmu, przynajmniej na połowę planowanej powierzchni. Obecnie budowane magazyny to najczęściej obiekty zaprojektowane pod kątem konkretnego najemcy, czyli tzw. BTS (built-to-suit). W przeciwieństwie do inwestycji spekulacyjnych, są one również zdecydowanie chętniej finansowane przez banki – mówi Marek Skrzydlak, Negocjator, dział powierzchni przemysłowo-magazynowych, Cushman & Wakefield.
Nieruchomości hotelowe
Sytuacja w branży turystycznej i na rynku hotelarskim w Polsce stale się poprawia. W pierwszym półroczu 2011 r. polska baza hotelowa powiększyła się o 87 skategoryzowanych obiektów, które oferują ok. 7.500 miejsc noclegowych w prawie 3700 pokojach. Wzrasta liczba podróży służbowych oraz podróży typowo turystycznych, co bezpośrednio przekłada się na zwiększenie popytu na usługi hotelowe. Istotny wpływ na wyniki hoteli ma objęcie przez Polskę prezydencji w UE oraz organizacja EURO 2012. Rośnie w dalszym ciągu obłożenie w hotelach, ale co ważniejsze kontynuowany jest trend wzrostu średnich cen (ADR).
Jednym z wydarzeń na rynku była decyzja grupy hotelowej Hilton o wprowadzeniu na polski rynek swojej marki ekonomicznej Hampton by Hilton w Świnoujściu. Kolejne hotele Hampton by Hilton planowane są m.in. w Warszawie i Gdańsku w pobliżu lotnisk. Rozwój hoteli ekonomicznych świadczy o dojrzewaniu rynku hotelowego w Polsce. Ciekawym zjawiskiem jest rozwój nowego trendu – tzw. hoteli holistycznych, zapoczątkowany kilka lat temu przez sieć hoteli Spa Dr Irena Eris, których oferta wellness & spa jest wzbogacona o usługi związane z szeroko pojętym zdrowym stylem życia, takie jak: medytacja, joga, fizykoterapia, zdrowe odżywianie, warsztaty z samodoskonalenia – mówi Dorota Malinowska, konsultant ds. nieruchomości hotelowych, Cushman & Wakefield.
