Odpowiada radca prawny Jolanta Wawrzyniak.
Czy przerwa w budowie dłuższa niż 3 lata, w czasie której prowadzone były prace przygotowawcze w celu wznowienia budowy, nieujęte w projekcie, oraz magazynowanie materiałów, może skutkować utratą pozwolenia na budowę?
Odpowiadając na pytanie, zaznaczam, że do poniższych rozważań przyjęto, iż budowa została rozpoczęta zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) – zwanej dalej Pb.
Zgodnie z art. 37 ust. 1 Pb decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.
Inwestor, aby uniknąć wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na budowę, ma możliwość przerwania biegu przerwy w budowie, która została już rozpoczęta, ale przerwana. Może on tego dokonać wskutek podjęcia na budowie prac budowlanych, i to nawet drobnych, które znajdą swoje odzwierciedlenie w dzienniku budowy. Należy jednak pamiętać, że czynnością przerywającą terminy, o których mowa w art. 37 ust. 2 Pb, będą czynności polegające na zwiększeniu rozmiarów substancji budowlanej prowadzące do zrealizowania zamierzenia budowlanego w całości (wyrok z dnia 12 maja 2009 r., II SA/Bk 13/09, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku). Do takich czynności zatem nie można zaliczyć działań inwestora, które zmierzają jedynie do magazynowania materiałów czy też do zabezpieczenia terenu, gdyż te ostatnie czynności mają na celu zachowanie w niezmienionym stanie tego, co w efekcie prowadzenia przedmiotowego procesu już powstało. W związku z tym obie te czynności w żaden sposób nie powodują zwiększenia substancji budowlanej, powodując przyrost realizowanego obiektu budowlanego. Warto w tym miejscu wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) z dnia 31 lipca 2002 r., II SA/Ka 2207/2000, w którym sąd wskazał, iż gromadzenie na przyszłym terenie budowy materiałów budowlanych nie może być uznane za prowadzenie robót budowlanych w rozumieniu art. 41 Pb. W związku z tym dokonywanie przez inwestora jedynie magazynowania materiałów w okresie 3-letniej przerwy w budowie będzie prowadzić do wygaśnięcia pozwolenia na budowę.
Jednocześnie należy wskazać, iż aby nie dopuścić do wygaśnięcia pozwolenia na budowę, wystarczy podjęcie przez inwestora prac przygotowawczych, do których zgodnie z art. 41 ust. 2 Pb zalicza się: wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, wykonanie niwelacji terenu, zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów, wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. Katalog wymienionych prac przygotowawczych jest katalogiem zamkniętym. W związku z tym tylko wymienione w nim prace będzie można uznać za prace przygotowawcze. Wykonanie zatem np. przez inwestora niwelacji terenu przed upływem 3-letniego terminu, o którym stanowi art. 37 ust. 2 Pb, spowoduje to, iż pozwolenie na budowę nie wygaśnie, gdyż termin ten zostanie przerwany.
Z pytania nie wynika jednak, jakie prace przygotowawcze zostały podjęte przez inwestora na budowie oraz czy znajdują one swoje odzwierciedlenie w dzienniku budowy, z tego też względu nie można w sposób jednoznaczny wskazać, czy podjęcie takich prac przez inwestora może skutkować utratą pozwolenia na budowę lub też nie.
W tym miejscu należy wskazać, iż czasu przerwy w budowie nie można domniemywać. Na ten fakt zwrócił uwagę NSA w wyroku z dnia 8 marca 2007 r., II OSK 457/2006. W związku z tym przerwa w budowie musi rzeczywiście wystąpić. Istotnym dokumentem umożliwiającym stwierdzenie, czy przerwa w budowie rzeczywiście nastąpiła, będzie dziennik budowy i dokonywane w nim wpisy. Zgodnie z art. 45 ust. 1 Pb dziennik budowy stanowi urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót i jest wydawany odpłatnie przez właściwy organ. Natomiast zgodnie z § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 czerwca 2002 r. w sprawie dziennika budowy, montażu i rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia dziennik budowy jest przeznaczony do rejestracji, w formie wpisów, przebiegu robót budowlanych oraz wszystkich zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku ich wykonywania i mających znaczenie przy ocenie technicznej prawidłowości wykonywania budowy, rozbiórki lub montażu. Dziennik budowy prowadzi się w taki sposób, aby z dokonywanych w nim wpisów wynikała kolejność zdarzeń i okoliczności, o których była mowa wcześniej.
W związku z powyższym w przedstawionych okolicznościach należałoby również dokonać oceny znajdujących się zapisów w dzienniku budowy pod kątem czasu trwania przerwy w budowie.
Analiza dziennika budowy umożliwi zatem ocenę, czy przerwa w budowie rzeczywiście nastąpiła czy też nie.
