Prawo budowlane po nowemu od 19.09.2020 roku

• Doprecyzowano definicję obszaru oddziaływania obiektu (art. 3 pkt 20). Skreślono wyrażenie „w zagospodarowaniu”. Uzasadnienie ustawodawcy: „Prawo budowlane powinno zajmować się jedynie tą formą zagospodarowania, która dotyczy obiektów budowlanych, a zatem jedynie zabudową, a nie innymi subiektywnymi uciążliwościami”. Tym samym nowe prawo określa obszar oddziaływania obiektu budowlanego, ograniczający możliwości budowy innych obiektów budowlanych, jedynie do zabudowy.
• Nowe regulacje w zakresie możliwości odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych (art. 9). Wskazano wymagania, jakie powinien spełniać wniosek do właściwego ministra w sprawie udzielenia upoważnienia do wyrażenia zgody na odstępstwo. Wniosek składa się przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę albo decyzji o zmianie decyzji pozwolenia na budowę. Jednoznacznie wskazano też, że zgoda na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych nie może być udzielana w ramach prowadzonych postępowań legalizacyjnych.
• Zmiany w przepisach odnośnie tego, jakie roboty budowlane wymagają zgłoszenia zamiast pozwolenia na budowę, a jakie nie wymagają ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia. (art. 29 i 30). Ustawodawca dokonał głębokiej rekonstrukcji tych przepisów ustawy, polegającej na całkowicie nowym podejściu do określenia zasad i wymagań formalnych związanych z rozpoczęciem robót budowlanych. Podstawowym celem proponowanych zmian było ułatwienie inwestorom ustalenia, jakie roboty budowlane wymagają dokonania zgłoszenia zamiast uzyskania pozwolenia na budowę, a jakie nie wymagają ani pozwolenia na budowę, ani nawet zgłoszenia.
• Zmiany w zakresie dokumentów załączanych do wniosku o pozwolenie na budowę (art. 33). Między innymi zmniejszono z 4 do 3 wymaganą liczbę egzemplarzy projektów, będących załącznikami do wniosku o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę. Na podstawie art. 32 zrezygnowano ze wzoru decyzji pozwolenia na budowę, która będzie wydawana zgodnie z wymogami określonymi w Kodeksie postępowania administracyjnego.
• Nowy podział projektu budowlanego na trzy części: projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny. Jedynie dwie pierwsze części są przedmiotem zatwierdzenia w decyzji pozwolenia na budowę. Nie jest wymagany projekt techniczny! Będzie wymagany w chwili rozpoczęcia budowy. To kierownik budowy będzie oświadczać o kompletności projektu technicznego. Tym samym wzrasta i tak ogromna już rola oraz odpowiedzialność kierownika budowy. Zapewnienie sporządzenia projektu technicznego oraz przekazanie go kierownikowi budowy jest obowiązkiem inwestora (art. 42 ust. 1 pkt. 1 i 3). Niestety, w dalszym ciągu projekt budowlany nie będzie mógł mieć formy elektronicznej.

Fot. stock.adobe

• Nowe regulacje dotyczące istotnych odstąpień od zatwierdzonych projektów budowlanych (art. 36a) i zasad wprowadzania odstąpień (art. 36b). Zasada istotnego odstąpienia ma dotyczyć jedynie projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego.- Zmiany wprowadzone w zakresie objętym projektem technicznym nie będą zmianami istotnymi.
  – Wprowadzono możliwość ponownego zgłoszenia w przypadku zamiaru istotnego odstąpienia w stosunku do inwestycji prowadzonej na zgłoszenie.
  – Dopuszczalne będą wszelkie zmiany w zakresie projektu zagospodarowania terenu, o ile nie zwiększą obszaru oddziaływania poza działkę. Nieistotną zmianą będzie zwiększenie powierzchni zabudowy o nie więcej niż 5%.
  – Wykreślono jeden z charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, wzbudzający szereg kontrowersji – parametr kubatury. Pozostawiono jako nieistotną zmianę w zakresie nieprzekraczającym 2% wysokości, długości lub szerokości obiektu.
  – Katalog zmian istotnych rozszerzono o zmianę źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania c.w.u. z zasilania paliwem ciekłym, gazowym, OZE lub z sieci ciepłowniczej na zasilanie paliwem stałym.
• Wzmocniono trwałość decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 37b) i pozwoleniu na użytkowanie (art. 59h) poprzez wprowadzenie cezury czasowej 5 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Po tym okresie nie będzie można stwierdzić nieważności decyzji.
• Zmiany zasad potwierdzania objęcia funkcji przez kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego (art. 45). I kierownik budowy, i inspektor nadzoru mają dokonać w dzienniku budowy wpisu potwierdzonego podpisem o przyjęciu powierzonych im funkcji. WAŻNE: kierownik budowy ma także obowiązek potwierdzić wpisem w dzienniku budowy otrzymanie od inwestora zatwierdzonego projektu budowlanego oraz – o ile jest wymagany – projektu technicznego (art. 45a). Określono też ściśle odpowiedzialność inwestora w przypadku braku spełnienia obowiązku ustanowienia kierownika budowy (art. 45a).
• Ujednolicenie zasad wydawania dziennika budowy. Dodano nadzór budowlany jako organ także upoważniony do wydawania dziennika (art. 45). Dziennik będzie wydawany przez właściwy organ za opłatą stanowiącą równowartość kosztów jego zakupu. Oprócz organów administracji architektoniczno-budowlanej właściwych do wydania dziennika budowy, także nadzór budowlany będzie wydawał oraz ostemplowywał dziennik budowy w przypadku prowadzonego postępowania legalizacyjnego.Sprawdź: Dziennik budowy po nowelizacji Prawa budowlanego
• Zmiany w zakresie możliwości legalizacji samowoli budowlanych (art. 48 i 49, 50, dodatkowy rozdział 5a). Procedura postępowania w przypadku samowoli została zebrana w dodatkowym rozdziale 5a. Ma to ułatwić odnalezienie w ustawie konkretnych regulacji. Inaczej niż w aktualnie obowiązującym Prawie budowlanym, w przypadku samowoli budowlanej organ nadzoru budowlanego będzie zobligowany do wydania postanowienia o wstrzymaniu budowy. Postanowienie będzie wydawane również obligatoryjnie w przypadku zakończonych budów wzniesionych w warunkach samowoli budowlanej. Niezłożenie wniosku w terminie 30 dni od doręczenia postanowienia lub wycofanie takiego wniosku będzie obligować nadzór budowlany do wydania decyzji o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części. Tym samym – inaczej niż obecnie – postępowanie legalizacyjne będzie możliwe jedynie na wniosek strony. Ustawodawca wprowadza też nową formułę w zakresie legalizacji samowoli budowlanych, których realizacja została zakończona przynajmniej 20 lat temu. Przepisami art. 49f-49i wprowadza uproszczone postępowanie legalizacyjne prowadzone przez organ nadzoru budowlanego na żądanie strony lub z urzędu. Postępowanie to zasadniczo różni się od zwykłego postępowania legalizacyjnego, szczególnie brakiem opłaty legalizacyjnej.

• Wprowadzono usprawnienie prowadzenia postępowania poprzedzającego przystąpienie do użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego, zgodnie z art. 57 ust. 1b. Inwestor nie będzie musiał przedkładać do organu nadzoru budowlanego oryginału dziennika budowy, protokołów badań i sprawdzeń (z wyjątkiem protokołu badania szczelności instalacji gazowej) oraz potwierdzeń odbioru wykonanych przyłączy. 
• Wprowadzono pouczenie – „żółtą kartkę” od organu nadzoru budowlanego w przypadku stwierdzenia nielegalnego przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego (art. 59i).
  Kara za nielegalne przystąpienie do użytkowania będzie nakładana dopiero po ponownym stwierdzeniu użytkowania obiektu, pomimo wcześniejszego pouczenia inwestora. Kara będzie mogła być nakładana wielokrotnie.
• Obligatoryjna ekspertyza rzeczoznawcy w przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu (art. 71 ust. 2A). W celu zwiększenia bezpieczeństwa pożarowego obiektów budowlanych, do wniosku o zmianę dotychczasowego sposobu użytkowania wprowadzono obligatoryjny nakaz uzyskania i dołączenia ekspertyzy rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.
• Ważne przepisy przejściowe.
  Ustawa wchodzi w życie po upływie 6 miesięcy od podpisania, a więc 19 września 2020 roku. W ciągu 12 miesięcy od dnia jej wejścia w życie, czyli do 19 września 2021 r., możliwe będzie dołączenie do wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na budowę projektu budowlanego sporządzonego według aktualnie obowiązujących przepisów, a więc bez projektu technicznego.

W znowelizowanej ustawie występuje jeszcze szereg zmian, które mają charakter porządkujący i doprecyzowujący.
Należy zwrócić uwagę, iż w okresie sześciomiesięcznego vacatio legis ustawa była już trzykrotnie nowelizowana z uwagi na delegację innych ustaw (dwie tzw. ustawy o COVID-19, Prawo geodezyjne) i kolejne projekty poselskie, np. Prawo wodne.
Od lutego na portalu społecznościowym prężnie działa grupa PRAWO BUDOWLANE 2020 UCZYMY SIĘ WSPÓLNIE z inicjatywy Oddziału warszawskiego Polskiego Związku Inżynierów i Techników Budownictwa, której finalnym efektem pracy jest wydany poradnik stanowiący kompendium wiedzy z zakresu nowelizacji ustawy.

oprac. Mariusz Okuń

Polecamy też: Prawo budowlane – nowelizacja 2020