Odpowiada Anna Macińska – dyrektor Departamentu Prawno-Organizacyjnego GUNB.
Uprzejmie proszę o informację dotyczącą pomiaru budynków mieszkalnych kamerą termowizyjną w stosunku do Prawa budowlanego.
W marcu 2009 r. byłem kierownikiem budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej. Po zakończonej budowie, wykonanej zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym oraz warunkami pozwolenia na budowę (wymagane zgłoszenie zakończenia budowy), złożyłem wymagane dokumenty do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego. Inwestor otrzymał pozwolenie na użytkowanie budynku.
Obecnie właściciel budynku wykonał pomiary budynku kamerą termowizyjną. Jakie może mieć roszczenia w spornych kwestiach.
Projektowanie i realizacja inwestycji budowlanych są procesem, podczas którego inwestor oraz inni uczestnicy procesu budowlanego, tj. projektant, kierownik budowy, kierownicy robót, inspektor nadzoru inwestorskiego, muszą sprostać wielu wymogom, jakie nakłada na nich ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.). Przy tym należy zaznaczyć, że obowiązki przypisane poszczególnym uczestnikom są obowiązkami, których żaden z nich nie może się zrzec. Na przykład kierownik budowy podczas realizacji inwestycji musi sprawować stały nadzór nad terenem budowy i czuwać nad prawidłowością wykonywania budowy. Do niego należą wszystkie sprawy z zakresu bezpieczeństwa wykonywania robót budowlanych, organizacji ich przebiegu, zabezpieczenia terenu budowy, prowadzenia dokumentacji budowy, powiadamiania inwestora i inspektora nadzoru inwestorskiego o wszystkich istotnych zdarzeniach, które mają miejsce na kierowanej przez niego budowie, takich jak kontrole, zagrożenia, nieprawidłowości czy przewidziane utrudnienia. Wykonując swoje obowiązki, kierownik budowy powinien korzystać zarówno z posiadanego doświadczenia, jak i nabytej wiedzy technicznej. Kierownictwo budowy jest bowiem w świetle prawa samodzielną funkcją techniczną w budownictwie, tj. działalnością związaną z koniecznością fachowej oceny zjawisk technicznych lub samodzielnego rozwiązania zagadnień architektonicznych i technicznych oraz techniczno-organizacyjnych (zob. art. 12 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane). Podstawę do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie stanowi wpis, w drodze decyzji, do centralnego rejestru prowadzonego przez Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego oraz – zgodnie z odrębnymi przepisami – wpis na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, potwierdzony zaświadczeniem wydanym przez tę izbę, z określonym w nim terminem ważności (zob. art. 12 ust. 7 ustawy – Prawo budowlane). W tym miejscu należy podkreślić, że sumienne i profesjonalne wypełnianie obowiązków przez kierownika budowy przekłada się na zachowanie należytej jakości wybudowanych obiektów budowlanych oraz bezpieczeństwa podczas realizacji robót budowlanych. W rezultacie prawidłowe wykonanie obiektu chroni inwestora przed potencjalnymi roszczeniami przyszłych właścicieli wybudowanego obiektu dochodzonymi z tytułu gwarancji albo rękojmi.
Warto również zauważyć, że ustawodawca chroni przyszłych nabywców budowanych obiektów budowlanych, poddając proces budowlany ścisłej kontroli organów nadzoru budowlanego (art. 81 ustawy – Prawo budowlane). Tak więc jeśli budowa prowadzona jest niezgodnie z projektem budowlanym, należy tego typu przypadki zgłaszać niezwłocznie do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Organ ten jest uprawniony do wszczęcia odpowiedniego postępowania nadzorczego, mającego na celu doprowadzenie nieprawidłowej inwestycji do zgodności z prawem. Ponadto organ może w stosunku do osób wykonujących samodzielne funkcje techniczne w budownictwie, np. kierownika budowy, przeprowadzić czynności wyjaśniające w zakresie odpowiedzialności zawodowej, a następnie przesłać wniosek do organu samorządu zawodowego o wszczęcie właściwego postępowania. Zgodnie z art. 95 pkt 3 i 4 ustawy – Prawo budowlane osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie, które nie spełniają lub spełniają niedbale swoje obowiązki bądź wskutek rażących błędów lub zaniedbań spowodowały zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska albo znaczne szkody materialne, podlegają odpowiedzialności zawodowej w budownictwie. Przy czym w myśl art. 100 ustawy – Prawo budowlane nie można wszcząć postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w budownictwie po upływie 6 miesięcy od dnia powzięcia przez organy nadzoru budowlanego wiadomości o popełnieniu czynu, powodującego tę odpowiedzialność, i nie później niż po upływie 3 lat od dnia zakończenia robót budowlanych albo zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego.
Należy również wskazać, że zwieńczeniem każdej budowy prowadzonej na podstawie pozwolenia na budowę są obowiązkowe procedury przekazania obiektu budowlanego do użytkowania przeprowadzane przez organ nadzoru budowlanego. Przepisy ustawy – Prawo budowlane precyzyjnie określają przypadki, kiedy po zakończeniu robót budowlanych inwestor jest zobowiązany zwrócić się do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego z wnioskiem o przeprowadzenie odpowiedniego postępowania administracyjnego w tej sprawie. Ustawa – Prawo budowlane wyróżnia dwa tryby oddawania budynków do użytkowania. Inwestor może zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy na podstawie art. 54 ustawy – Prawo budowlane albo w ściśle określonych przypadkach składa wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu na podstawie art. 55 ww. ustawy. Odnosząc się do postępowania uregulowanego w art. 54 ustawy – Prawo budowlane, należy wskazać, że w procedurze tej organ nadzoru budowlanego po rozpatrzeniu wniosku inwestora nie wydaje decyzji administracyjnej zezwalającej na rozpoczęcie użytkowania obiektu budowlanego. Inwestor może przystąpić do użytkowania, jeśli organ w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przy czym w przedmiotowym postępowaniu „milcząca zgoda” na użytkowanie obiektu wydawana jest na podstawie złożonej do organu dokumentacji. W tym trybie organ nadzoru budowlanego nie może przeprowadzić obowiązkowej kontroli zakończonej budowy. O wykonaniu inwestycji zgodnie z projektem budowlanym świadczy więc dołączona do zawiadomienia dokumentacja. Nieco inaczej przedstawia się natomiast postępowanie uregulowane w art. 55 ustawy – Prawo budowlane. W tym przypadku organ nadzoru budowlanego w odpowiedzi na złożony wniosek inwestora wydaje decyzję administracyjną w przedmiocie udzielenia pozwolenia na użytkowanie. Należy podkreślić, że podstawą wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie jest złożona przez inwestora dokumentacja oraz pozytywne ustalenia obowiązkowej kontroli budowy, której celem jest stwierdzenie prowadzenia budowy zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. Szczegółowy zakres obowiązkowej kontroli ustawodawca określił w art. 59a ust. 2 ustawy – Prawo budowlane.
Wraz z zakończeniem budowy i przekazaniem obiektu do użytkowania organy nadzoru budowlanego mogą sprawować w stosunku do obiektu budowlanego, co do zasady, jedynie kontrolę w zakresie jego utrzymania, tj. przeprowadzania w obiekcie okresowych kontroli, dokonywania niezbędnych napraw czy bezpieczeństwa użytkowania. Należy jednak zaznaczyć, że jeśli po oddaniu obiektu do użytkowania wyjdą na jaw okoliczności, które mogą podważyć prawidłowość przeprowadzonych postępowań, należy dopuścić możliwość wdrożenia przez organ nadzoru budowlanego postępowania naprawczego na podstawie art. 51 ust. 7 ustawy – Prawo budowlane (w przypadku inwestycji przyjętej do użytkowania w trybie art. 54 ustawy – Prawo budowlane) bądź postępowań nadzwyczajnych, tj. uchylenie, stwierdzenie nieważności decyzji (w przypadku inwestycji przyjętej do użytkowania w trybie art. 55 ustawy – Prawo budowlane). Przy czym wszelkiego rodzaju usterki i nieprawidłowości, które ujawniły się po przekazaniu do użytku obiektu budowlanego lub których organ nadzoru budowlanego nie mógł zauważyć bądź nie miał obowiązku sprawdzać, mieszczą się w sferze roszczeń cywilno-prawnych. Tego typu sprawami nie mogą zajmować się organy nadzoru budowlanego.
Dodatkowo należy wyjaśnić, że przepisy ustawy – Prawo budowlane nie regulują kwestii związanych z dokonywaniem pomiarów za pomocą kamer termowizyjnych. Nie ma zatem zakazu wykonywania takich pomiarów na własny użytek przez uczestników procesu budowlanego. Ponadto poza zakresem regulacji ustawy – Prawo budowlane znajdują się sprawy dotyczące odpowiedzialności odszkodowawczej właścicieli obiektów budowlanych oraz uczestników procesu budowlanego, np. kierownika budowy. Zagadnienia te, w tym kwestie ewentualnych roszczeń cywilnoprawnych wynikających z przeprowadzonych robót budowlanych, regulowane są przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Powyższe oznacza, że w przedmiotowych kwestiach organy administracji publicznej nie mogą zajmować stanowiska.
Niniejsze teksty nie stanowią oficjalnej wykładni prawa i nie są wiążące dla organów administracji orzekających w sprawach indywidualnych.
