Martwię się, bo jest dobrze

Przede wszystkim wzrosły zatrudnienie i płace. Wiem, nie we wszystkich firmach. Jednak powinien nas cieszyć fakt, że osią­gnęliśmy jednocyfrowy poziom bez­robocia. Oczywiście budownictwo ma za sobą udany rok, ale… spróbuję ze­psuć Państwu dobry nastrój.

Zgodnie z żydowskim powiedzeniem, martwić należy się wtedy, gdy jest dobrze, a nie – gdy jest źle. Moje zmartwienia wiążą się oczywiście z branżą budowlaną, bo jeśli chodzi o branżę medialną, to już dawno temu przestałem się martwić.

Weźmy deweloperów. Jeszcze nigdy nie szła im tak dobrze sprzedaż mieszkań jak w 2015 r. Chyba nikt nie ma wąt­pliwości, że jest to przede wszystkim zasługa rekordowo niskich stóp pro­centowych. Nie tylko skłaniają one do zaciągania kredytów mieszkaniowych. Ci, którzy mają duże oszczędności, rezygnują z trzymania ich na lokatach bankowych. Część tych pieniędzy tra­fia na rynek mieszkaniowy, bo wynajem mieszkania zapewnia znacznie większą stopę zwrotu.

Deweloperzy zaczynają więc kolejne inwestycje jak szaleni, co z pewno­ścią cieszy producentów materiałów budowlanych i wyposażeniowych oraz firmy wykonawcze. Ta dobra passa kiedyś się jednak skończy. I jeśli dewe­loperzy w porę nie wyhamują, zostaną z rozgrzebanymi budowami. Dlatego najpewniej wiele by dali za odpowiedź na pytanie, kiedy i z jakich powodów zacznie spadać sprzedaż mieszkań, która po blisko trzech latach nieprze­rwanego wzrostu najprawdopodobniej sięgnęła apogeum.

Niestety, chętnych na nowe mieszka­nia może zacząć ubywać, a potencjal­nych przyczyn jest co najmniej kilka. W firmie doradczej REAS wskazują m.in. na możliwy wzrost stóp pro­centowych. Wcześniej najpewniej pój­dą jednak w górę marże banków jako konsekwencja opodatkowania ich ak­tywów. W efekcie podrożałyby kredy­ty, co z kolei spowodowałoby spadek zdolności kredytowej potencjalnych nabywców. Część z nich musiałaby zrezygnować z zakupu własnego „M”. Dodam, że wyższe stopy procentowe to także wyższe odsetki od lokat ban­kowych, a więc i spadek atrakcyjności inwestycji w mieszkania na wynajem. W portalu RynekPierwotny.pl ocenia­ją, że nawet 30-40% nowych miesz­kań trafia w ręce inwestorów, którzy lokują w nich oszczędności. Zagrożeniem dla firm deweloperskich są też rosnące wymagania banków wobec kredytobiorców. Zgodnie z zale­ceniem Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) od stycznia banki wymagają od kupujących mieszkania za kredyt wyższego wkładu własnego: co najmniej 15, zamiast 10%. Wprawdzie część tej kwoty można zastąpić ubezpiecze­niem. Nie wiadomo jednak, ile banków zgodzi się na takie rozwiązanie.

O tych zagrożeniach media trąbią już jednak od dawna. Tymczasem na hory­zoncie pojawiło się nowe. I obawiam się, że mało kto zdaje sobie z tego sprawę. Otóż politycy prześcigają się aktualnie w wymyślaniu rozwiązań, które miałyby zapobiec „wykupowi polskiej ziemi przez obcych”, w związku z wygaśnięciem od 1 maja ograniczeń w nabywaniu grun­tów rolnych przez firmy i obywateli UE. Jako „budowlaniec” nie wnikam, na ile to zagrożenie jest realne. Ale nawet jeśli tak jest, to zdrowy rozsądek pod­powiada, żeby stworzyć takie przepisy, które, chroniąc interes rolników, rów­nocześnie nie uderzą w inne branże. Liczę więc, że do prac nad projektem ustawy włączy się Ministerstwo In­frastruktury i Budownictwa. Ograni­czenia w obrocie ziemią, które spo­wodują, że nie będą jej mogli kupować inwestorzy budujący domy jednoro­dzinne i deweloperzy, grożą spadkiem inwestycji budowlanych. A przypo­mnę, że grunty rolne zajmują znaczną część powierzchni wielu miast, np. Krakowa czy Warszawy. Minie co naj­mniej kilka lat, zanim gminy uchwalą dla tych terenów plany zagospodaro­wania przestrzennego, które dopusz­czą ich zabudowę.