– Hallo, „Werther Bausanierung”, wie kann ich Ihnen helfen?
– Guten Tag, mein Name ist Karl Schuß. Da wir uns ein Haus kaufen wollen und uns letzte Woche schon eines angesehen haben, möchte ich mal bei einem Experten Rat holen. Das Haus wurde in den 60er Jahren erbaut, hat keine Unterkellerung, im hinteren Teil des Hauses sind eindeutig feuchte Wände zu erkennen und der Putz fällt ab.
– Ja natürlich, wir beschäftigen uns auch mit der Bauberatung zu Kosten- und Qualitätsfragen. Unser Experte kann eine Bestandsanalyse des Hauses durchführen und Kosten für Arbeiten und Anschaffungen schätzen, dann könnten Sie entscheiden, ob der Einkaufspreis günstig ist.
– Guten Morgen, Herr Schuß, Ihr Bericht ist schon fertig und wir können ihn jetzt besprechen.
– Sehr gut, ich habe morgen ein Treffen mit dem Immobilienmakler und soll die endgültige Antwort geben. Wie findet der Experte das Haus?
– Der allgemeine Bestand ist nicht so schlecht. Das ist ein Selbstbau, aber der erste Besitzer war Baumeister, also das Haus ist echt gut gebaut. Es gibt keine Unterkellerung wegen des ziemlich hohen Grundwasserspiegels. Das Erdgeschoss wurde ziemlich weit aus der Erde herausgehoben, aber das Grundwasser hat immer einen negativen Einfluss auf die Feuchtigkeit in den Wänden. Im letzten Jahr nach dem Tod des Besitzers wurde das Haus nicht bewohnt. Unser Experte meint, das Haus sei im Winter auch nicht genug gut oder überhaupt nicht geheizt worden. Drinnen sind gipshaltige Putze aufgetragen. Das sind die Ursachen für die feuchten Wände, den bröselnden Putz und die abblätternde Farbe in einigen Zimmern, wo Putzflächen am größten sind. Das Haus ist eindeutig sanierungsbedürftig.
– Was muss man machen und wie hoch sind die Kosten?
– Es gibt mehrere Möglichkeiten und die Kosten sind jeweils verschieden.
Erste Möglichkeit ist nur den Putz im hinteren Teil des Hauses zu erneuern. Dort sind mehrere feuchten Flecken vorhanden, deshalb sollte der Putz großflächig abgeschlagen werden. Der neue Putz sollte möglichst diffusionsoffen sein, damit die bereits im Mauerwerk gespeicherte Feuchtigkeit entweichen kann. Die Kosten sind in diesem Fall folgend: Putzabschlagen, Vorbereitung für neuen Putzauftrag, Deckputzauftrag, alle Materialien, Zubehör, Lieferung, Lohnkosten im Mittel, das alles macht circa 2800 Euro für diese Fläche.
Das sind nur Richtwerte, im Laufe der Sanierung können die Kosten steigen, für die Kosten der Altbausanierung kann man nie eine Gewähr übernehmen, verstehen Sie mich?
Doch das sind keine Maßnahmen zur Beseitigung der feuchten Wände und defekter Abdichtung im Fundamentbereich. Die bessere Lösung ist die Erneuerung der Horizontalabdichtung vor der Putzerneuerung. Das bedeutet, dass das Erdgeschossmauerwerk freigelegt werden muss und man eine funktionstüchtige Drainage sowie Horizontalabdichtung anbringt. In diesem Fall sind die Kosten schon über 9000 Euro, aber Sie werden sicher sein, dass das Problem nach ein paar Jahren wieder nicht vorkommt.
– Und wie finden Sie die Fassade?
– Die Fassade sieht nicht so schlecht aus wie die Innenwände, aber die Feuchtigkeit wirkt nicht nur drinnen, sondern auch draußen. Nach einigen Jahren soll man die Fassade auch renovieren. Neues Verputzen und Streichen reichen nicht aus. Wenn bei Altbauten größere Sanierungsarbeiten anstehen (über 20% einer Bauteilfläche), muss die gesamte Bauteilfläche die neuen Anforderungen der Energieeinsparverordnung erfüllen. Das heißt, Sie müssen sich sowieso auf die Wärmedämmung vorbereiten. Für die Dämmung der Außenwände stehen verschiedene bewährte Systeme zur Verfügung. Die Kosten sind auch ganz verschieden. Jedenfalls lässt sich der Heizbedarf durch einen verbesserten Wärmeschutz deutlich senken und der Wert des Hauses steigert. Wenn die Fassade neu gestrichen werden muss, entstehen ohnehin Kosten für das Verputzen, das Gerüst und die Baustelleneinrichtung. Günstiger ist die Gelegenheit zu nutzen und gleichzeitig dämmen.
mgr germ., inż. ochr. środ. Inessa Czerwińska
dr inż. Ołeksij Kopyłow (ITB)
Vokabeln:
die Abdichtung-en – izolacja
anbringen – przymocować, zainstalować
die Anschaffung-en – zakup, nabycie
der Auftrag – tu: nałożenie
die Baustelleneinrichtung – wyposażenie budowy
bröseln – kruszyć się
diffusionsoffen – paroprzepuszczalny
draußen – na zewnątrz
drinnen – wewnątrz
die Energieeinsparverordnung – rozporządzenie o oszczędzaniu energii
das Erdgeschoss-e – parter
erneuern – odnawiać
gespeichert od speichern – tu: skumulowana, zebrana
das Mauerwerk-e – mur kamienny
der Putz – tynk
das Putzabschlagen – skucie tynków
renovieren – remontować
die Sanierung-en – remont, renowacja
senken – tu: obniżać
steigern – tu: zwiększać, podwyższać
streichen – malować
die Unterkellerung – podpiwniczenie
verputzen – otynkować
der Wärmeschutz – termoizolacja
das Zubehör-e – wyposażenie, sprzęt
Tłumaczenie
Odpadanie tynków a wilgoć
– Witam, „Werther Bausanierung”, w czym mogę pomóc?
– Dzień dobry, nazywam się Karl Schuß. Chcemy kupić sobie dom i tydzień temu obejrzeliśmy już jeden, chciałbym teraz zasięgnąć porady eksperta. Dom został zbudowany w latach 60., nie ma piwnicy, w tylnej części domu wyraźnie widać wilgotne ściany i tynk odpada.
– Tak, oczywiście, nasza firma zajmuje się doradztwem w zakresie kosztorysowania prac budowlanych i zakupu potrzebnych materiałów. Nasz ekspert może przeprowadzić analizę stanu tego domu i ocenić koszt robót i materiałów, a następnie może Pan zdecydować, czy cena zakupu jest rozsądna.
– Dzień dobry, Panie Schuß, Pański raport jest gotowy i możemy omówić go teraz.
– Bardzo dobrze, mam jutro spotkanie z agentem nieruchomości i muszę dać ostateczną odpowiedź. Co ekspert sądzi o tym domu?
– Stan ogólny nie jest taki zły. To budowa „na własną rękę”, ale pierwszy właściciel był budowlańcem, więc dom jest bardzo dobrze zbudowany. Nie ma piwnicy ze względu na dość wysoki poziom wód gruntowych. Parter jest wzniesiony dość wysoko, lecz wody gruntowe zawsze mają negatywny wpływ na zawilgocenie ścian. Od ubiegłego roku, po śmierci właściciela dom nie był zamieszkany. Nasz ekspert uważa, że w zimie dom nie był wystarczająco dobrze ogrzewany albo w ogóle. Wewnątrz są zastosowane tynki gipsowe. To przyczyny wilgotnych ścian, odpadania tynku i łuszczenia się farby w niektórych pomieszczeniach, tych, w których powierzchnie otynkowane są największe. Dom wyraźnie wymaga renowacji.
– Co trzeba zrobić i jak wysokie są koszty?
– Istnieje kilka możliwości, a koszty są inne w każdym przypadku.
Pierwszą opcją jest odnowić tylko tynk w tylnej części domu. Tam są liczne zacieki, więc tynki powinny być skute na dużej powierzchni. Nowe tynki powinny być paroprzepuszczalne, takie, żeby zmagazynowana w ścianach wilgoć mogła wyparować. Koszty remontu w tym przypadku są następujące: skucie tynków, przygotowanie powierzchni do układania nowego tynku, nałożenie tynku nawierzchniowego, wszystkie materiały, sprzęt, transport, średni koszt robocizny wyniosą około 2800 euro dla tej powierzchni.
Są to jedynie dane orientacyjne, podczas remontu koszty mogą wzrosnąć, kosztów remontów nigdy nie można gwarantować, rozumie mnie Pan?
Jednak te kroki nie prowadzą do usunięcia zawilgoconych ścian i uszkodzonej izolacji fundamentów. Lepszym rozwiązaniem jest odnowienie poziomej izolacji przed odnowieniem tynków. Oznacza to, że tynki na ścianach parterowych muszą być skute, wykonane muszą być drenaż dookoła budynku i pozioma izolacja. W tym przypadku koszty wynoszą już ponad 9000 euro, ale będzie Pan mieć pewność, że problem nie pojawi się ponownie po kilku latach.
– Co Pan sądzi o elewacji budynku?
– Elewacja nie wygląda tak źle, jak ściany wewnętrzne. Wilgoć działa nie tylko wewnątrz, ale i na zewnątrz. Po kilku latach trzeba będzie również odnowić elewację. Nie wystarczą nowe tynki i malowanie ścian. Jeśli w starych budynkach przeprowadza się większe prace remontowe (ponad 20% powierzchni budynku), budynek powinien spełniać nowe wymagania rozporządzenia o oszczędzaniu energii. Oznacza to, że trzeba, tak czy inaczej, przygotować się do termoizolacji. Do izolacji ścian zewnętrznych są dostępne różne sprawdzone systemy. Koszty są także zupełnie inne. W każdym razie po termomodernizacji nakłady na ogrzewanie spadną, co znacząco zwiększy wartość domu. Jeśli elewacja ma być pomalowana, to i tak poniesie się koszty tynkowania, rusztowań i wyposażenia budowy. Korzystniej jest wykorzystać tę okazję i wykonać termomodernizację od razu.
