Koszty w procesie inwestycji budowlanej – faza zakończenia i rozliczenia inwestycji

Tym razem przechodzimy do etapu, który z kolei najbardziej chyba lubią inwestorzy: zakończenie i rozliczenie inwestycji. I tak, jeśli chodzi o zarządzanie kosztami, wyróżniamy tu następujące podstawowe zagadnienia:

końcowe rozliczenie wykonawcy/wykonawców,
sprawdzenie zgodności faktur końcowych z umowami i zamówieniami,
zwolnienie kwot zatrzymanych i przygotowanie harmonogramu zwalniania długoterminowych kaucji i/lub gwarancji,
opracowanie podziału środków trwałych,
przygotowanie analiz gotowego obiektu.

I tak, jak wspominaliśmy – o ile zakończenie realizacji projektu jest zwieńczeniem i ukoronowaniem wysiłku wielu osób zaangażowanych w etap wykonania, o tyle dla specjalisty ds. kosztów jest to dopiero ukończenie pewnego etapu i tak naprawdę dopiero połowa drogi.

Bo o ile do tej pory wiele, jeśli nie najwięcej, zależało od project managerów i inspektorów nadzoru, o tyle teraz wszystkie oczy zwracają się na „kosztowca”. I oczywiście mam tu na myśli nie tylko inwestora, ale również wykonawców. Bo przecież końcowym rozliczeniem wartości wykonanych prac wykonawca czy dostawca musi być żywotnie zainteresowany. W idealnym przypadku (który tak naprawdę nigdy się nie zdarza) końcowa wartość zatwierdzona w ostatnim przerobie powinna być zgodna z sumaryczną wartością umowy. Oczywiście mówimy o kontraktach ryczałtowych. Jednak wszyscy wiemy, że najczęściej umowy o roboty budowlane dotyczą procesów dosyć rozciągniętych w czasie. A to owocuje większą „pokusą” wprowadzania zmian w trakcie trwania umowy. Co z kolei przekłada się na konieczność aktualizowania wartości zobowiązań umownych. A to oznacza niejako „złamanie” zasady kontraktu ryczałtowego. I dlatego nie tylko teoretycy mówią, że ryczałt powinno stosować się przede wszystkim dla krótkich umów i łatwo definiowalnych prac (np. dostaw).

Z drugiej jednak strony forma ryczałtu służy ograniczeniu ryzyka po stronie inwestora, który np. niekoniecznie musi znać się na budowaniu i w związku z tym płaci niejako premię generalnemu wykonawcy (ukrytą w narzutach tego ostatniego) za profesjonalne zajęcie się tematem. Bo przecież kto umawia się z majstrem od układania płytek na ryczałt za robotę – zawsze umawiamy się w takich przypadkach „z metra”, nieprawdaż? Czyli kontrakt obmiarowy! Ale wracając do końcowego rozliczenia – tak czy tak wyjdą roboty zamienne i dodatkowe i obok tych podstawowych, umownych, będą stanowiły sumę końcową. I wtedy w przerobie wszędzie w rubryce zaawansowania narastająco pojawią się „radosne” wartości 100%. Oczywiście poparte merytoryczną akceptacją inspektorów nadzoru. Jeśli nie będzie wszystkich 100%, to oznacza, że dla czystości i czytelności rozliczenia należy wprowadzić zamówienia zmian korygujące wartości umowne do stanu faktycznego. Takie rozliczenie stanowić będzie podstawę do finansowego rozliczenia kontraktu.

I jeszcze jedna bardzo ważna kwestia związana z formalizacją rozliczenia końcowego: w jaki sposób i kiedy zaimplementować wartość zmian? I jak to często bywa, są dwie (a może nawet 3) szkoły: anektować każdą zmianę, anektować niejako pakietami czy też przygotować jeden zbiorczy pakiet. Pierwsze rozwiązanie wydaje się być najmniej racjonalne, chyba że już samo zamówienie zmiany będzie zbiorem kilku instrukcji. Odpowiedź na postawione pytanie powinna być zawarta w treści umowy. Osobiście optuję za trzecim rozwiązaniem – robić jeden aneks na podstawie stale monitorowanej zbiorczej tabeli zmian. Może się przekładać z kolei na fakturowanie w trakcie trwania umowy.

Wartość aneksu dla nowo budowanych obiektów nie powinna przekraczać 5%, w układzie tzw. green field nawet 3%. Natomiast przy remontach, adaptacjach i w ogóle pracach na „żywym organizmie” może to być nawet powyżej 10%. Wszystko zależy od staranności rozpoznania i przygotowania inwestycji. (…)
WALDEMAR MAJEWSKI
General Manager B.S.R. Polska 1 sp. z o.o.

  Zamów
prenumeratę

Więcej – czytaj w „Inżynierze budownictwa”, listopad 2006.