Pod koniec 2024 roku na regionalnym rynku biurowym zaobserwowano ożywienie popytu, jednak ograniczona aktywność deweloperów i niska podaż nowych powierzchni stworzyły lukę podażową. Najemcy coraz częściej decydują się na renegocjacje umów.
Raport „At a Glance. Rynek biurowy w regionach” za IV kwartał 2024 roku przygotowali analitycy BNP Paribas Real Estate Poland.
Mało nowych obiektów
W ciągu ostatnich miesięcy deweloperzy w dużym stopniu ograniczyli swoją aktywność w sektorze biurowym. Od początku roku zasoby tego rynku w miastach regionalnych powiększyły się o niespełna 124 tys. m kw. Wysoki poziom pustostanów spowalnia aktywność deweloperską, mimo stabilnego popytu. W ciągu ostatnich trzech lat skala realizowanych projektów pozostaje niska, a nowe inwestycje ograniczają się do pojedynczych budynków biurowych.
W IV kwartale 2024 roku oddano do użytku kilka nowych obiektów. Największy z nich to Grundmana Office Park A w Katowicach o powierzchni 20,6 tys. m kw. (Cavatina Holding). Kolejne pod względem wielkości to Medyczna Complex w Krakowie o powierzchni 9,7 tys. m kw. (ELITE GPS). Z kolei Aleja Architektów 7 to obiekt oferujący 6 tys. m kw. powierzchni biurowej we Wrocławiu, za który odpowiada deweloper Entire M.
Jak wskazują analitycy BNP Paribas Real Estate Poland, niektórzy deweloperzy byli zmuszeni do wstrzymania rozpoczętych projektów. Powodem był utrzymujący się niski poziom umów przednajmu, który wpłynął na wydłużony proces komercjalizacji projektów w budowie, co skutkowało trudnościami w finansowaniu.
Rynek biurowy odnotował ożywienie popytu pod koniec 2024 roku
Wyniki za IV kwartał 2024 roku wskazują na odbudowujący się popyt na rynku nieruchomości biurowych w miastach regionalnych. Całkowity wolumen transakcji najmu zarejestrowany w IV kwartale 2024 roku wyniósł 220 tys. m kw., co jest wynikiem o 4% wyższym względem ubiegłego kwartału oraz o 5% wyższym względem analogicznego kwartału roku 2023. W ciągu dwunastu miesięcy 2024 r. rynek zarejestrował transakcje na prawie 714 tys. m kw., czyli na poziomie zbliżonym do tego z ubiegłego roku (740,5 tys. m kw. w 2023 roku).
– W strukturze popytu w okresie od października do grudnia 2024 roku dominowały przedłużenia dotychczasowych umów najmu, które stanowiły 51% całego popytu. Oznacza to, że firmy czasowo preferują pozostać w dotychczasowych lokalizacjach, ze względu na wysokie koszty fit-out. Natomiast, gdy firmy decydują się już na zmianę biura, wybierają wówczas budynki najnowsze – podkreśla Małgorzata Fibakiewicz, Starsza Dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.
Do największych transakcji w IV kwartale 2024 roku można zaliczyć przedłużenie umowy przez poufnego najemcę w Tertium Business Park II w Krakowie na ponad 14 tys. m kw. Również w Krakowie State Street Bank International przedłużył najem ponad 10 tys. m kw. w Kazimierz Office Center. Nowe umowy podpisano w Krakowie w Ocean Office Park B, gdzie poufny klient wynajął 6,6 tys. m kw., a w Gdańsku zawarto umowę przednajmu na 8,9 tys. m kw. w biurowcu .PUNKT. Z kolei Izba Administracji Skarbowej zabezpieczyła 6,4 tys. m kw. w Bronowice Business Center 11 w Krakowie na potrzeby własne właściciela budynku.
Warto zauważyć, że najemcy z sektora IT pozostali najbardziej aktywni, odpowiadając za 27% całkowitego popytu brutto w 2024 roku w miastach regionalnych.
Wzrost współczynnika pustostanów
Na koniec grudnia 2024 roku na ośmiu głównych rynkach regionalnych do wynajęcia od zaraz było dostępne 1,2 mln m kw. powierzchni biurowej, co odpowiada współczynnikowi pustostanów na poziomie 17,8% – to wzrost o 0,5 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału oraz wzrost o 0,3 p.p względem analogicznego okresu w 2023 roku. Utrzymujący się wysoki poziom pustostanów spowalnia aktywność deweloperską. Współczynnik ten znacznie wzrasta w budynkach starszych niż 10 lat – te coraz częściej są wycofywane z rynku, aby poddać je renowacji, często połączonej ze zmianą funkcji obiektu.
Wskaźniki pustostanów różnią się w zależności od miasta. Na koniec 2024 roku najniższy poziom pustostanów odnotowano w Szczecinie (7,7%), a najwyższy w Katowicach (23,2%) i Łodzi (22,7%). We Wrocławiu (19,3%) i Krakowie (19,0%) wskaźnik utrzymywał się na poziomie około 20%, natomiast w Trójmieście, Poznaniu i Lublinie nie przekroczył 14%.
Trendy w renowacjach
Jak wskazuje raport BNP Paribas Real Estate Poland konsolidacja i optymalizacja biur w budynkach o wyższym standardzie nadal dominują na rynku. Projekty fit-out koncentrują się na maksymalnym wykorzystaniu przestrzeni zgodnie z nowoczesnymi wymaganiami. Kluczowe wyzwania, takie jak akustyka i zarządzanie modelem hybrydowym, sprzyjają wdrażaniu modułowych rozwiązań, które zwiększają elastyczność i obniżają koszty.
– W modernizacjach rośnie znaczenie ponownego wykorzystania zasobów. Ma to miejsce zarówno z powodów ekonomicznych, jak i w odpowiedzi na wymogi ESG. Choć podejście do zrównoważonych rozwiązań staje się bardziej pragmatyczne, nadal stanowią one istotny element strategii korporacyjnych. Pierwsze oznaki ożywienia na rynku wynikają z bardziej restrykcyjnych zasad pracy zdalnej oraz inwestycji firm finansowanych z KPO. Czy przełożą się one na trwały wzrost, okaże się w kolejnych miesiącach – podkreśla Jan Pawik, Workplace Management Director, ISS.
Źródło: BNP Paribas Real Estate Poland
