Czy konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę i zmianę sposobu użytkowania przebudowanej hali magazynowej?
Hala jest zgłoszona jako 2-kondygnacyjna hala produkcyjna, magazynowa z zapleczem socjalnym. Przebudowa ma polegać na wyburzeniu ścianek murowanych (części socjalnej) niekonstrukcyjnych w celu powiększenia powierzchni magazynu o tę przestrzeń. Konstrukcja stropu jest taka sama dla całej powierzchni.
Odpowiada radca prawny Andrzej Jastrzębski.
Przede wszystkim należy wyjaśnić, że prace polegające na przebudowie stanowią, w rozumieniu art. 3 pkt 7 i 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409), wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Skutkiem przebudowy jest zatem zmiana w postaci modyfikacji parametrów użytkowych lub technicznych, nie dotyczy ona jednak parametrów charakterystycznych. Wprawdzie ogólną zasadą Prawa budowlanego (Pb) jest obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych, ale w art. 29 ust. 2 Pb zostały określone wyjątki od tej zasady. Ze względu na wyjątkowy charakter zwolnień z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę określonych kategorii obiektów nie mogą być one interpretowane rozszerzająco.
W związku z powyższym w odniesieniu do pytania czytelnika należy wskazać, iż przebudowa dwukondygnacyjnej hali o funkcji produkcyjnej i magazynowej, stanowiącej w rozumieniu przepisów Pb obiekt budowlany, jedynie wówczas nie wymagałaby uzyskania pozwolenia na budowę, gdyby spełniała warunki wynikające z treści art. 29 ust. 2 Pb. Należy jednak zauważyć, iż przebudowa takiego obiektu budowlanego nie została wymieniona w treści tego przepisu, a zatem konieczne będzie dla niej uzyskanie decyzji administracyjnej, zezwalającej na wykonywanie zamierzonych przez inwestora robót budowlanych.
W celu wyjaśnienia wątpliwości należy również odwołać się do art. 71 ust. 1 pkt 2 Pb, który definiuje zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części jako w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Wskazane wyliczenie ma wyłącznie charakter przykładowy i nie wyłącza innych zdarzeń, które mogą wpłynąć na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Trzeba również pamiętać, że w świetle przepisów Pb na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego spoczywa obowiązek korzystania z obiektu w sposób zgodny z jego aktualnym przeznaczeniem, co oznacza, że przeznaczenie danego obiektu nie jest stałe i może ulegać zmianom.
Analizując powyższe zagadnienie, warto odwołać się również do orzecznictwa w tym zakresie. Wyrokiem z dnia 14 lutego 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 1048/12 (LEX nr 1287175), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu stwierdził, że „zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego należy oceniać w porównaniu do sposobu użytkowania tego obiektu określonego w decyzji o pozwoleniu na budowę, ewentualnie w porównaniu do sposobu użytkowania wskazanego w późniejszych decyzjach o pozwoleniu na zmianę użytkowania tego obiektu. Za zmianę sposobu użytkowania należy także uznać zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli spowoduje to skutki, o których mowa w art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego”. Natomiast w wyroku z dnia 18 października 2012 r., sygn. akt II SA/lu 695/12 (LEX nr 1234365), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wskazał, że „nie każda zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części jest prawnie relewantna, ale tylko taka, która wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego, zmienionego sposobu użytkowania”.
Odnosząc się zatem do pytania czytelnika, mając na względzie wskazane wyżej obowiązujące przepisy prawa i orzecznictwo, należy wyjaśnić, że samo przeprowadzenie przebudowy hali, polegającej na powiększaniu powierzchni magazynu kosztem pomieszczeń socjalnych, co do zasady nie wpływa bezwzględnie na zmianę sposobu użytkowania tego obiektu budowlanego, a tym samym nie wymaga dodatkowych działań inwestora w tym zakresie.
