Odpowiada Monika Majewska − naczelnik Wydziału Przepisów Budowlanych w Departamencie Rynku Budowlanego i Techniki Ministerstwa Infrastruktury.
Dwie działki są moją własnością. Otrzymałem prawomocną decyzję o warunkach zabudowy określającą usytuowanie budynku (sąsiad wyraził zgodę) w odległości 1,8 m od granicy działki, starostwo powiatowe wezwało do zmiany na 1,5 m lub na granicy działki. Podobnie odnośnie do drugiej działki – otrzymałem decyzję na lokalizację budynku 3,5 m od granicy działki. Czy słusznie starostwo proponuje: zlikwidować okna, scalić działki lub odsunąć się na 4 m.
Zgodnie z przepisami § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.), możliwe jest usytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w odległości 1,5 m lub bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną. Jednocześnie przepisy art. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) stanowią, iż w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy. W związku z powyższym w decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest ustalenie usytuowania budynku ścianą bez otworów okiennych i drzwiowych jedynie w odległości 1,5 m lub bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną. Jeżeli decyzja o warunkach zabudowy posiada ustalenia dotyczące innych niż ww. odległości, można stwierdzić, że została ona wydana z naruszeniem prawa. W mojej ocenie należy zatem nie tylko zmienić odległość usytuowania projektowanego budynku od granicy z sąsiednią działką budowlaną, ale także wprowadzić korektę do decyzji o warunkach zabudowy. Nowelizacja ww. rozporządzenia, która weszła w życie 8 lipca br., w § 12 ust. 2 już wprost określa, że usytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy granicy może być ustalone w decyzji o warunkach zabudowy albo w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Odnosząc się do drugiego przypadku, również należy stwierdzić naruszenie prawa, jeżeli decyzja o warunkach zabudowy ustala usytuowanie projektowanego budynku ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w odległości 3,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną, gdyż przepisy § 12 ust. 3 pkt 1 wymienionego rozporządzenia nie tylko określały odległości, w jakich może nastąpić zbliżenie do granicy, ale także wyraźnie wskazywały, że to szczególne dopuszczenie dotyczy wyłącznie ściany budynku bez otworów okiennych i drzwiowych.
Zgoda sąsiada na jakiekolwiek usytuowanie budynku niezgodne z przepisami ww. rozporządzenia może mieć charakter wyłącznie symboliczny, gdyż nie istnieją żadne przepisy z zakresu Prawa budowlanego, które dopuszczają ponadnormatywne zbliżenie projektowanego budynku do granicy z sąsiednią działką budowlaną pod warunkiem uzyskania zgody właściciela działki sąsiedniej.
Przepisy § 12 rozporządzenia określają odległości projektowanego budynku od sąsiedniej działki budowlanej, natomiast określenie działka budowlana nie jest tożsame z określeniem działka ewidencyjna, a zatem kilka działek ewidencyjnych może stanowić jedną działkę budowlaną, w przypadku gdy dysponuje nimi jeden inwestor oraz gdy ich projektowany sposób zagospodarowania stanowi funkcjonalną i przestrzenną całość. W związku z powyższym, jeżeli istnieją przesłanki świadczące o tym, iż działki ewidencyjne należące do inwestora można uznać za jedną działkę budowlaną, to przepisy § 12 nie mają zastosowania do podziałów ewidencyjnych w ramach jednej działki budowlanej.
