W roku ubiegłym 52,2% wszystkich oddanych mieszkań stanowiły mieszkania w domach jednorodzinnych i dlatego problemy związane z tym typem budownictwa zasługują na wnikliwą analizę.
Dane opublikowane przez Główny Urząd Statystyczny informują, że liczba mieszkań oddanych w naszym kraju do użytku w 2010 r. wyniosła ok. 136 tysięcy, z czego na budownictwo jednorodzinne przypadło ok. 71 tysięcy. To jednoznacznie wskazuje, że budownictwo jednorodzinne jest bardzo ważnym sektorem budownictwa.
OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA BUDYNKU
|
Podstawowe dane techniczno-użytkowe
|
|
|
Powierzchnia zabudowy
|
206,40 m²
|
|
Powierzchnia użytkowa (z garażem i piwnicą) w tym: – powierzchnia użytkowa części mieszkalnej – powierzchnia garażu – powierzchnia piwnicy |
381,30 m²
234,60 m² 50,40 m² 96,30 m² |
|
Kubatura brutto
|
1201,00 m³
|
|
Liczba kondygnacji nadziemnych
|
1 + poddasze użytkowe
|
|
Podpiwniczenie
|
całkowite
|
|
Ogrzewanie
|
lokalne
|
|
Warunki gruntowe: grunt kat. III, poziom wody gruntowej poniżej poziomu
|
|
Spośród wielu problemów tego budownictwa można wyróżnić:
– brak planów zagospodarowania przestrzennego;
– ograniczoną możliwość pozyskiwania terenów – wybory wariantowe pod względem lokalizacji, uzbrojenia technicznego, a zarazem ceny działek pod to budownictwo;
– wysokie ceny domów oferowane przez deweloperów w stosunku do kosztów budowania (wysokie marże pośredników);
– zróżnicowaną jakość realizacji obiektów i wbudowywanych materiałów – pośrednik nie zawsze właściwie reprezentuje przyszłego użytkownika w sporach z wykonawcami robót;
– dostępność materiałów i nieprzewidywalną dynamikę zmian ich cen w trakcie budowy domu;
– strukturę wartościowo-ilościową udziału poszczególnych materiałów w wartości całego obiektu (czy są materiały „ważniejsze” i „mniej ważne”, dla których materiałów należałoby robić zapasy magazynowe?);
– brak powszechnie dostępnych, kompleksowych i praktycznych źródeł wiedzy oraz porad na temat przygotowania, organizacji i realizacji procesu budowy domu jednorodzinnego dla inwestora indywidualnego (zalety, wady i porównanie różnych możliwych systemów zlecania i organizacji prac).
W celu oceny i analizy poziomu kosztów budowania domu jednorodzinnego oraz zbadania struktury, a także udziału poszczególnych rodzajów robót i podstawowych czynników produkcji w cenie jego wybudowania wybrano dom jednorodzinny wolno stojący podpiwniczony1.
Tab. 1. Struktura kosztów – dom jednorodzinny podpiwniczony – poziom cen: II kwartał 2011 r.
|
Poz.
|
Stany robót, elementy scalone, asortymenty zagregowane obiektu
|
J.m.
|
Cena jednostkowa w zł |
Cena całkowita w zł |
Udział %
|
Zmiany % do:
|
|
|
I kw. 2011
|
IV kw. 2010
|
||||||
|
110.10
|
Roboty ziemne
|
m3
|
60.17
|
29 179.75
|
3.5
|
2.4
|
3.5
|
|
110.20
|
Fundamenty w tym:
|
m3
|
456.88
|
25 553.09
|
3.1
|
0.8
|
0.6
|
|
110.22
|
– betonowe
|
m3
|
356.47
|
4 402.51
|
0.5
|
0.5
|
-0.7
|
|
110.23
|
– żelbetowe
|
m3
|
485.32
|
21 150.57
|
2.6
|
0.9
|
0.9
|
|
110.30
|
Ściany podziemia w tym:
|
m3
|
742.34
|
55 963.02
|
6.8
|
-0.2
|
1.3
|
|
110.31
|
– murowane
|
m3
|
694.59
|
46 813.49
|
5.7
|
-0.4
|
1.4
|
|
110.33
|
– żelbetowe
|
m3
|
1 145.12
|
9 149.54
|
1.1
|
0.7
|
0.6
|
|
110.50
|
Izolacje fundamentów i ścian podziemia
|
m2
|
33.61
|
26 305.71
|
3.2
|
-3.9
|
-4.0
|
|
110.51
|
– przeciwwilgociowe
|
m2
|
22.66
|
11 525.50
|
1.4
|
0.7
|
1.2
|
|
110.52
|
– cieplne, przeciwdźwiękowe
|
m2
|
53.96
|
14 780.21
|
1.8
|
-7.2
|
-7.7
|
|
120.20
|
Ściany nadziemia w tym:
|
m3
|
790.29
|
94 944.70
|
11.5
|
-0.3
|
-1.6
|
|
120.21
|
– murowane
|
m3
|
692.34
|
71 220.25
|
8.6
|
-0.8
|
-2.7
|
|
120.23
|
– żelbetowe
|
m3
|
1 378.52
|
23 724.43
|
2.9
|
1.1
|
2.1
|
|
120.30
|
Stropy, sklepienia, schody i podesty
|
m2
|
236.11
|
41 044.86
|
5.0
|
1.1
|
2.8
|
|
120.40
|
Ścianki działowe
|
m2
|
94.19
|
7 187.75
|
0.9
|
0.6
|
0.0
|
|
120.50
|
Dach – konstrukcja
|
m2 poł.
|
131.11
|
44 975.45
|
5.4
|
1.7
|
2.1
|
|
120.60
|
Dach – pokrycie
|
m2 poł.
|
162.50
|
55 740.86
|
6.7
|
1.3
|
1.5
|
|
120.70
|
Izolacje przeciwwilgociowe, cieplne, przeciwdźwiękowe |
m2
|
22.20
|
35 549.92
|
4.3
|
1.0
|
1.6
|
|
120.71
|
– przeciwwilgociowe
|
m2
|
6.59
|
5 347.10
|
0.6
|
1.0
|
0.9
|
|
120.72
|
– cieplne, przeciwdźwiękowe
|
m2
|
38.19
|
30 202.82
|
3.6
|
1.0
|
1.8
|
|
120.80
|
Okna i drzwi zewnętrzne
|
m2
|
864.45
|
51 543.33
|
6.2
|
1.3
|
0.6
|
|
120.90
|
Drzwi wewnętrzne
|
m2
|
839.04
|
20 304.96
|
2.5
|
1.1
|
1.5
|
|
120 RAZEM STAN SUROWY
|
m2 p.u.
|
921.30
|
351 291.81
|
42.4
|
0.8
|
0.7
|
|
|
130.10
|
Tynki i oblicowania w tym:
|
m2
|
33.55
|
56 204.30
|
6.8
|
0.3
|
0.2
|
|
130.11
|
– tynki, wyprawy, sztablatury
|
m2
|
21.30
|
29 938.03
|
3.6
|
0.1
|
0.0
|
|
130.12
|
– okładziny i oblicowania
|
m2
|
97.47
|
26 266.26
|
3.2
|
0.5
|
0.4
|
|
130.20
|
Roboty malarskie
|
m2
|
8.77
|
10 386.12
|
1.3
|
3.9
|
3.0
|
|
130.40
|
Podłoża
|
m3
|
227.34
|
10 005.38
|
1.2
|
-0.3
|
-2.0
|
|
130.50
|
Podłogi i posadzki
|
m2
|
160.23
|
88 328.99
|
10.7
|
1.5
|
1.3
|
|
130.60
|
Elementy kowalsko-ślusarskie
|
kg
|
17.33
|
5 046.07
|
0.6
|
0.4
|
-1.2
|
|
130 RAZEM STAN WYKOŃCZENIOWY WEWNĘTRZNY
|
m2 p.u.
|
445.77
|
169 970.86
|
20.5
|
1.1
|
0.7
|
|
|
140.10
|
Elewacje w tym:
|
m2
|
93.52
|
35 835.19
|
4.3
|
1.1
|
0.5
|
|
140.11
|
– tynki i wyprawy
|
m2
|
50.52
|
11 218.83
|
1.4
|
1.3
|
1.1
|
|
140.12
|
– okładziny i oblicowania
|
m2
|
127.76
|
6 911.43
|
0.8
|
0.8
|
0.8
|
|
140.13
|
– docieplenia
|
m2
|
151.91
|
16 254.94
|
2.0
|
1.1
|
0.2
|
|
140.14
|
– malowanie elewacji
|
m2
|
31.85
|
1 449.99
|
0.2
|
0.4
|
-1.1
|
|
140.20
|
Różne roboty zewnętrzne
|
m2 p.u.
|
65.63
|
25 025.93
|
3.0
|
0.0
|
0.7
|
|
140 RAZEM STAN WYKOŃCZENIOWY ZEWNĘTRZNY
|
m2 p.u.
|
159.61
|
60 861.12
|
7.3
|
0.6
|
0.6
|
|
|
150.01
|
Przyłącze kablowe
|
m3 k.b.
|
3.50
|
4 209.43
|
0.5
|
0.5
|
3.6
|
|
150.10
|
Tablice rozdzielcze
|
m2 p.u.
|
8.25
|
3 146.35
|
0.4
|
-0.1
|
-2.5
|
|
150.20
|
Instalacja oświetleniowa
|
wypust
|
116.97
|
5 380.65
|
0.6
|
2.1
|
4.4
|
|
150.30
|
Instalacja gniazd wtykowych
|
wypust
|
140.95
|
9 724.95
|
1.2
|
2.7
|
7.1
|
|
150.50
|
Instalacja alarmowa i sygnalizacyjna
|
m2 p.u.
|
26.35
|
10 046.47
|
1.2
|
0.9
|
0.9
|
|
150.51
|
– przyzewowa
|
wypust
|
71.99
|
71.99
|
0.0
|
5.8
|
7.0
|
|
150.53
|
– alarmowa
|
wypust
|
262.48
|
9 974.48
|
1.2
|
0.9
|
0.8
|
|
150.60
|
Instalacje multimedialne
|
m2 p.u.
|
5.03
|
1 917.60
|
0.2
|
0.8
|
0.8
|
|
150.61
|
– teletechniczna
|
wypust
|
248.80
|
1 243.99
|
0.2
|
0.7
|
0.4
|
|
150.62
|
– komputerowa
|
wypust
|
224.54
|
673.61
|
0.1
|
1.1
|
1.5
|
|
150.90
|
Instalacja odgromowa
|
m3 k.b.
|
3.26
|
3 920.36
|
0.5
|
0.7
|
0.5
|
|
150 RAZEM INSTALACJE ELEKTRYCZNE
|
m2 p.u.
|
100.57
|
38 345.80
|
4.6
|
1.4
|
2.8
|
|
|
160.10
|
Instalacja wodociągowa
|
pkt pob.
|
447.93
|
7 614.78
|
0.9
|
2.2
|
2.3
|
|
160.40
|
Instalacja kanalizacyjna
|
pkt odp.
|
1 138.31
|
11 383.07
|
1.4
|
1.4
|
2.0
|
|
160.50
|
Instalacja gazowa
|
pkt pob.
|
1 871.95
|
3 743.89
|
0.5
|
-0.5
|
-0.1
|
|
160.60
|
Instalacja centralnego ogrzewania
|
m2 p.u.
|
58.08
|
22 144.60
|
2.7
|
-1.2
|
-1.2
|
|
160.70
|
Instalacje w kotłowni
|
m2 p.u.
|
13.58
|
5 181.26
|
0.6
|
0.7
|
1.7
|
|
160 RAZEM INSTALACJE SANITARNE
|
m2 p.u.
|
131.30
|
50 067.60
|
6.0
|
0.1
|
0.4
|
|
|
OGÓŁEM ROBOTY W OBIEKCIE
|
m2 p.u. m3 k.b. |
2 171.65689.47
|
828 051.36
|
100%
|
0.7
|
0.8
|
|
Charakterystyka tego budynku, jego program użytkowy oraz opis konstrukcji i wykończenia przedstawia się następująco:
Program użytkowy
Budynek mieszkalny jednorodzinny wolno stojący, podpiwniczony, z poddaszem użytkowym i garażem.
Na parterze: duży salon, jadalnia, kuchnia, gabinet, hol, pomieszczenie sanitarne, wiatrołap i garaż na dwa samochody. Na poddaszu: cztery sypialnie, łazienka i garderoba. Cały parter, z wyjątkiem garażu, podpiwniczony.
Tab. 2. Struktura ceny w obiekcie – poziom cen: II kwartał 2011 r.
|
Poz.
|
Stany robót
|
Cena w zł |
Udział w %
|
Razem
|
||||
|
R
|
M
|
S
|
Kp
|
Z
|
||||
|
110
|
STAN ZEROWY
|
157 514.16
|
16.7
|
51.9
|
9.4
|
17.1
|
4.9
|
100
|
|
120
|
STAN SUROWY
|
351 291.81
|
15.0
|
68.9
|
1.9
|
11.0
|
3.2
|
100
|
|
130
|
STAN WYKOŃCZENIOWY WEWNĘTRZNY
|
169 970.86
|
24.5
|
52.1
|
1.5
|
17.0
|
4.9
|
100
|
|
140
|
STAN WYKOŃCZENIOWY ZEWNĘTRZNY
|
60 861.12
|
29.2
|
43.4
|
1.5
|
20.1
|
5.8
|
100
|
|
150
|
INSTALACJE ELEKTRYCZNE
|
38 345.80
|
25.2
|
50.4
|
1.7
|
17.7
|
5.0
|
100
|
|
160
|
INSTALACJE SANITARNE
|
50 067.60
|
9.7
|
81.7
|
0.2
|
6.5
|
1.9
|
100
|
|
|
OGÓŁEM ROBOTY W OBIEKCIE
|
828 051.36
|
18.4
|
60.3
|
3.1
|
14.1
|
4.1
|
100
|
Techniczna charakterystyka budynku
Konstrukcja i wykończenie budynku
Fundamenty:ławy żelbetowe z betonu C16/20 (B-20) na podkładach betonowych z betonu C8/10 (B-10).
Ściany podziemia:zewnętrzne warstwowe z warstwą konstrukcyjną i dociskową z bloczków betonowych oraz izolacją z wełny mineralnej o grubości 8 cm. Ścianka dociskowa ponad terenem (cokół) wykonana z cegły klinkierowej. Wewnętrzne ściany podziemia o grubości 25 cm z bloczków betonowych. Belki i podciągi żelbetowe z betonu C16/20 (B-20).
Ściany nadziemia:zewnętrzne ściany warstwowe z warstwą konstrukcyjną z pustaków ceramicznych i warstwą dociskową z cegły kratówki K2 ocieplone wełną mineralną o grubości 12 cm. Wewnętrzne ściany konstrukcyjne o grubości 25 cm z pustaków ceramicznych typu U. Belki, podciągi i słupy żelbetowe z betonu C16/20 (B-20). Kominy murowane z cegły i pustaków ceramicznych.
Stropy i schody:strop nad piwnicą i garażem gęstożebrowy Teriva. Strop nad parterem żelbetowy. Schody i wieńce żelbetowe z betonu C16/20 (B-20).
Dach:konstrukcja drewniana płatwiowo-jętkowa, odeskowana, kryta dachówką ceramiczną, na pokryciu z papy. Obróbki blacharskie, rynny i rury spustowe z blachy stalowej ocynkowanej systemu Lindab. Dach ocieplony wełną mineralną o grubości 20 cm.
Ścianki działowe:na parterze o grubości 12 cm z pustaków ceramicznych Pd2, a na poddaszu ścianki typu 1H11 z płyt Fermacell o grubości 12,5 mm na konstrukcji drewnianej, wypełnionej wełną mineralną.
Tynki i wyprawy wewnętrzne:tynki zwykłe kat. III, wykonane ręcznie, na parterze w części mieszkalnej z gładzią gipsową.
Okładziny i oblicowania:ściany w pomieszczeniach sanitarnych i kuchni licowane płytkami glazurowanymi. Strop poddasza: okładzina gipsowo-kartonowa na ruszcie metalowym, z płyt ogniochronnych oraz wodo- i ogniochronnych.
Malowanie tynków wewnętrznych: farba lateksowa.
Posadzki:w pokojach i holu – parkiet dębowy grubości 22 mm, w kuchni, pomieszczeniach sanitarnych i w piwnicy posadzka z płytek gresowych. W garażu posadzka cementowa. Schody obłożone drewnem. Nad poddaszem ślepa podłoga z płyt OSB.
Stolarka okienna i drzwiowa:okna dwuszybowe niskoemisyjne z PVC – profil pięciokomorowy, okna połaciowe drewniane. Drzwi wejściowe drewniane, antywłamaniowe, fabrycznie wykończone. Brama garażowa uchylna, stalowa, ocieplona.
Drzwi wewnętrzne:płytowe pełne lub oszklone, fornirowane, fabrycznie wykończone. Drzwi do garażu i do kotłowni o odporności ogniowej EI 60.
Tynki i wyprawy:tynk zwykły kat. III pokryty cienkowarstwową wyprawą z tynku mineralno-polimerowego.
Okładziny i oblicowania:słupy zewnętrzne okładane cegłami klinkierowymi. Podsufitka dachowa drewniana, pokryta lakierobejcą.
Docieplenia:balkony, podcień tarasu, lukarna nad garażem docieplone płytami z wełny mineralnej o grubości 12 cm metodą lekką-mokrą i pokryte wyprawą mineralno-polimerową.
Różne roboty zewnętrzne:schody i taras zewnętrzny o konstrukcji żelbetowej z betonu C8/10 (B-10), obłożone płytkami gresowymi.
Tab. 3. Wartość urządzeń i wyposażenia nieujęta w kosztach robót – poziom cen: II kwartał 2011 r.
|
Poz.
|
URZĄDZENIA
|
J.m.
|
Cena jednostkowa w zł |
Cena całkowita w zł |
|
190.50
|
INSTALACJE SANITARNE w tym: kocioł naścienny grzewczy z zamkniętą komorą spalania, podgrzewacz ciepłej wody, pompy obiegowe c.w., zmiękczacz do zastosowań domowych |
m2 p.u.
|
28.24
|
10 769.04
|
|
|
OGÓŁEM URZĄDZENIA
|
m2 p.u.
|
28.24
|
10 769.04
|
Instalacje
Elektryczne:obiekt zasilany jest złączem kablowym ZK1 + TL w szafce, 12-metrowym kablem YKY 5 x 6 mm², układanym w ziemi, zakończonym tablicą rozdzielczą IP-55 RN-4×12 z ochronnikiem przeciwprzepięciowym ON 4p 15 kA 1,2 kV. Instalacja oświetleniowa, gniazd wtykowych 230 V oraz instalacja sygnalizacji dzwonkowej wykonane zostały jako p/t przewodami YDYp. W pomieszczeniach wypusty przygotowane do montażu opraw i kinkietów. Na zewnątrz oprawa „podświetlany nr domu”, w garażu dwie oprawy świetlówkowe 2 x 36 W IP-54. Obiekt posiada instalację telefoniczną, komputerową oraz instalację alarmową antywłamaniową, a także instalację połączeń wyrównawczych i ochronę przeciwporażeniową w układzie TN-S, realizowaną przez wyłączniki różnicowo-prądowe o znamionowym prądzie różnicowym 30 mA oraz instalację odgromową.
Sanitarne:wodociągowa z rur wielowarstwowych PE-AL-PE o połączeniach zaprasowywanych wraz z armaturą, kanalizacyjna z rur PVC z przyborami i urządzeniami. Instalacja gazowa z rur stalowych czarnych o połączeniach spawanych doprowadzająca gaz do kuchni gazowo-elektrycznej i kotła gazowego, centralnego ogrzewania z rur miedzianych o połączeniach lutowanych, podejścia do grzejników w podłodze z rur z polietylenu sieciowanego. Grzejniki stalowe płytowe. W kotłowni zainstalowany jest naścienny kocioł gazowy o mocy do 24 kW, podgrzewacz wody v = 160 dm³ oraz pompy obiegowe c.o. i ciepłej wody.
Instalacje sanitarne bez przyłączy.
Struktura kosztów i ceny wybudowania domu jednorodzinnego podane w tab. 1–3 są wykorzystywane w kontroli i rozliczeniu robót przez wykonawcę, a także w wypłacaniu kolejnych transz kredytu przez bank finansujący na bieżącą realizację domu jednorodzinnego.
Na wykresie 1 przedstawiono z kolei strukturę kosztów poszczególnych rodzajów czynników produkcji (robocizny, materiałów i sprzętu) oraz narzutów (kosztów pośrednich i zysku) w cenie domu jednorodzinnego zaprezentowanego powyżej.
Znajomość tej struktury pozwala inwestorowi (osobie fizycznej) podejmować decyzję m.in. w sprawie zakupu materiałów z wyprzedzeniem czy systemu realizacji (zleceniowy przez firmę budowlaną lub gospodarczy własnymi siłami) oraz wynikających stąd oszczędności w kosztach budowy.
Ważnym problemem w organizowaniu procesu budowlanego są kwestie logistyczne z obszaru zakupu i dostawy materiałów, w szczególności tych, które stanowią największy udział w kosztach budowania. W przypadku domu jednorodzinnego zaprezentowanego powyżej dane w systemie Sekocenbud wykazują, iż materiałami o największym udziale w cenie domu są materiały wykazane w tab. 4.
Tab. 4. Zestawienie ilościowe i wartościowe materiałów o największym udziale w kosztach budowy domu jednorodzinnego – poziom cen: II kwartał 2011 r.
|
Lp.
|
Nazwa
|
Ilość
|
Wartość
|
Udział %
|
Udział %
|
|
|
WYBRANE MATERIAŁY BUDOWLANE
|
||||
|
1
|
Płyty z wełny mineralnej do izolacji (m²)
|
1 231,53
|
34 449,58
|
6,90%
|
4,16%
|
|
2
|
Pustaki ceramiczne (szt.)
|
7 176,56
|
26 860,15
|
5,38%
|
3,24%
|
|
3
|
Bloczki betonowe (szt.)
|
6 559,68
|
25 060,81
|
5,02%
|
3,03%
|
|
4
|
Stolarka drzwiowa wewnętrzna (m²)
|
28,13
|
18 101,54
|
3,62%
|
2,19%
|
|
5
|
Cegła ceramiczna (szt.)
|
8 436,35
|
16 336,23
|
3,27%
|
1,97%
|
|
6
|
Stolarka okienna (m²)
|
24,43
|
16 199,59
|
3,24%
|
1,96%
|
|
7
|
Stal zbrojeniowa (kg)
|
7 204,24
|
17 499,32
|
3,50%
|
2,11%
|
|
|
WYBRANE MATERIAŁY INSTALACYJNE
|
||||
|
8
|
Grzejniki z blachy stalowej, lakierowane (szt.)
|
21,00
|
12 284,00
|
2,46%
|
1,48%
|
|
9
|
Rury miedziane twarde (m)
|
19,57
|
813,44
|
0,16%
|
0,10%
|
|
|
WYBRANE MATERIAŁY ELEKTRYCZNE
|
||||
|
10
|
Przewody elektryczne YDY (m²)
|
1 260,48
|
5 414,39
|
1,08%
|
0,65%
|
|
11
|
Wyłączniki tablicowe (szt.)
|
25,00
|
1 038,33
|
0,21%
|
0,13%
|
Analizując koszty wybudowania domu jednorodzinnego oraz dynamikę zmiany ceny 1 m² p.u., należy zwrócić także uwagę na zróżnicowanie tych cen w poszczególnych regionach Polski.
Na wykresie 2 przedstawiono odchylenia cen wybranego domu jednorodzinnego w poszczególnych regionach od ceny średniej krajowej tego domu, wyrażone w procentach. Widać na nim, że najwyższe koszty budowania domu w systemie zleceniowym są w aglomeracji warszawskiej (12% powyżej średniej krajowej), a najniższe w regionie świętokrzyskim (8% poniżej średniej krajowej).
mgr Mariola Gala-de Vacqueret
dr inż. Janusz Traczyk
eksperci systemu Sekocenbud
1 „Biuletyn cen obiektów budowlanych” BCO, część I „Obiekty kubaturowe” (obiekt 1167A), wydawnictwo Sekocenbud.
