Grunty leśne cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem inwestorów. Wiele osób marzy o domku wśród drzew, gdzie można rozkoszować się ciszą i spokojem. Tymczasem przepisy zawierają daleko idące ograniczenia w zabudowie takich nieruchomości. Warto je znać przed podjęciem decyzji o zakupie, aby ustrzec się rozczarowań.
Podstawową regulacją dotyczącą gruntów rolnych jest Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach [1] (dalej: u.l.). W art. 3 zdefiniowano w niej las jako „grunt:
1) o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony:
a) przeznaczony do produkcji leśnej lub
b) stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo
e) wpisany do rejestru zabytków;
2) związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne”.
>>> Czy poziomowanie gruntu wymaga pozwolenia na budowę?
>>> Klasyfikacje i jakość gruntów wg norm ISO
>>> Terenowe metody badań podłoża gruntowego
Fot. © anak – stock.adobe.com
Grunt leśny według przepisów
Na podstawie tych regulacji ukształtowało się jednolite orzecznictwo – zgodnie z wyrokiem WSA w Krakowie z 4 lutego 2021 r. [2]: obszar jest lasem w znaczeniu prawa administracyjnego, jeśli jednocześnie spełnia kryterium przestrzenne (ma zwartą powierzchnię co najmniej 0,10 ha), przyrodnicze (jest pokryty roślinnością leśną) oraz przeznaczenia (do produkcji leśnej) bądź jedną z pozostałych przesłanek: jest rezerwatem przyrody, wchodzi w skład parku narodowego albo znajduje się w rejestrze zabytków.
Z tej definicji wynika kilka praktycznych wniosków. Przede wszystkim warto obalić popularny mit: nie każdy grunt porośnięty drzewami kwalifikuje się jako las. Jednocześnie brak zadrzewienia nie przesądza o tym, że dany teren nie jest lasem w rozumieniu ustawy [3]. Powstaje zatem pytanie: co, jeśli nie obecność drzew, decyduje o leśnym charakterze gruntu?
W tej kwestii orzecznictwo wyraźnie rozróżnia znaczenie przyrodnicze od prawnego i przyznaje pierwszeństwo temu drugiemu. Zatem o tym, czy grunt jest lasem w rozumieniu ustawy, decyduje w pierwszej kolejności zapis w ewidencji gruntów. O kwalifikacji prawnej gruntu nie rozstrzyga rodzaj znajdującej się na nim roślinności (ani jej brak), ale przeznaczenie do produkcji leśnej ujawnione w ewidencji gruntów i budynków [4].
Nie ma przy tym znaczenia, czy właściciel lasu prowadzi albo zamierza prowadzić produkcję leśną [5]. Grunt nie przestaje też być leśnym tylko dlatego, że z jakichkolwiek przyczyn las utracił niektóre swoje typowe cechy, takie jak drzewostan lub runo leśne. Zmiany o charakterze faktycznym nie mogą być podstawą do zmiany wpisu w ewidencji gruntów [6].
W dalszej części artykułu:
Zmiana przeznaczenia i wyłączenie z produkcji
Ograniczenia warunków technicznych budynków
Dostęp do drogi publicznej przez drogę leśną
>>> Cały artykuł dostępny jest w numerze 10/2025 miesięcznika „Inżynier Budownictwa”.
>>> Członkowie Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa mają dostęp do miesięcznika przez portal członkowski >>>
Kamil Kłosiński
radca prawny, SWK Legal Sebzda-Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni Sp.p.
Literatura
1. Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 567).
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 4 lutego 2021 r., sygn. akt II SA/Kr 1363/20.
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 marca 2022 r., sygn. akt I OSK 984/21.
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 maja 2020 r., sygn. akt II OSK 3100/19.
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 30 września 2019 r., sygn. akt III SA/Kr 643/19.
6. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 marca 2022 r., sygn. akt I OSK 984/21.
