Krytyczne kontrole dokonane przy wsparciu doświadczonych fachowców dają szansę na bezusterkową realizację inwestycji.
Niniejszy artykuł powstał w związku z przygotowywaniem przeze mnie książki na temat usterek budowlanych (patrz str. 103). Mam 30 lat doświadczenia przy realizacji inwestycji budowlanych pod klucz w Niemczech. Jestem rzeczoznawcą budowlanym PIIB w specjalności konstrukcyjno-budowlanej obejmującej wykonawstwo budynków średniowysokich wraz z obiektami towarzyszącymi. Sporządziłem wiele opinii technicznych dotyczących poprawności dokumentacji architektoniczno-budowlanej oraz oceny wykonania robót budowlanych. Byłem prelegentem licznych konferencji z branży budowlanej. Prowadziłem również szkolenia zawodowe dla inżynierów budownictwa oraz architektów. Przez ponad dwa lata byłem kierownikiem robót wykończeniowych z ramienia firmy Max-Boegl jako generalnego wykonawcy Stadionu Miejskiego we Wrocławiu oraz zespołu odpowiedzialnego za obsługę gwarancyjną.
Na podstawie zebranych doświadczeń chciałbym przekazać kilka refleksji dotyczących mojej oceny problemów i powodów usterek przy realizacji inwestycji budowlanych.
Fot. 1 Płytki w obszarach zewnętrznych wymagają zastosowania pełnego systemu i wodoszczelności wszystkich styków
W Polsce każdy uczestnik budowy musi posiadać odpowiednie uprawnienia oraz być aktywnym członkiem Izby. Powinno to zapewniać wysoką jakość wykonywanych projektów oraz realizowanych robót. W Niemczech nie ma obowiązku przynależności do Izby. Podczas 30 lat pracy tam nigdy nie musiałem okazywać jakichkolwiek uprawnień. W myśl niemieckiego prawa budowlanego do prowadzenia lub nadzorowania budowy wymagane jest jedynie posiadanie dostatecznej wiedzy i doświadczenia zawodowego. Zakłada ono pragmatycznie, że ktoś, kto tego nie posiada, nie podejmie się ryzyka prowadzenia lub nadzorowania prac budowlanych. W Polsce nie ma obowiązku dokształcania się. Nie znam efektywności samodoskonalenia zawodowego, do czego zobowiązuje ustawa o samorządzie zawodowym. Znam natomiast wiele usterek budowlanych w zakresie projektowania oraz wykonawstwa powstałych mimo realizacji inwestycji pod nadzorem uprawnionych inżynierów. Przed kilku laty miała miejsce w polskich izbach dyskusja na temat traktowania zawodu inżyniera jako zawodu zaufania społecznego. Dla mnie jest to oczywistością. Jako inżynier budowlany zawiaduję lub uczestniczę w realizacji nieruchomości, będącej z reguły największą wartością materialną przez nas posiadaną.
Fot. 2 Brak pielęgnacji betonu spowodował rażące rysy skurczowe w stropie betonowym
Problemy jakościowe przy realizacji inwestycji – wnioski i zalecenia
Każda budowa jest odmienna i różni się od wszystkich pozostałych. Dlatego nie jestem w stanie podać z góry gotowego rozwiązania dla wszystkich możliwych usterek w licznych branżach wykończeniowych.
Nawet najlepsze procedury nie powinny zwalniać od myślenia. Należy systematycznie kontrolować przebieg przygotowania oraz realizacji inwestycji budowlanej, począwszy od założeń projektowych aż do przekazania użytkownikowi możliwie szczegółowej technicznej instrukcji użytkowania. W razie braku własnych doświadczeń dotyczących danego problemu lub wątpliwości należy szukać możliwości rozwiązania u innych osób. Wiele usterek powstaje w wyniku przyjęcia nieprzemyślanych rozwiązań projektowych.
Rola sprawdzającego projekt techniczny jest często sprowadzana do koleżeńskiej przysługi i złożenia podpisu. Sprawdzenia projektu należy zlecać osobom wyspecjalizowanym i doświadczonym w poszczególnych zagadnieniach budowlanych. Wielu inwestorów nie ma świadomości, że krytyczne sprawdzenie projektu przez doświadczoną i niezależną osobę jest konieczne nie tylko w celu uniknięcia usterek, ale również dotrzymania kosztów i terminów realizacji inwestycji.
Fot. 3 Brak efektywnego wietrzenia przez użytkownika może być powodem istotnych szkód
Projektant powinien zawsze informować inwestora o ewentualnych zagrożeniach związanych z danym rozwiązaniem projektowym lub przewidywaną technologią. Może to dotyczyć nie tylko ryzyka powstawania usterek, ale również wzrostu kosztów i czasu realizacji budowy. Zalecenie zamawiającemu zatrudnienia dobrego wykonawcy w celu uniknięcia usterek jest często tylko wynikiem braku doświadczenia i świadomości zagrożeń u projektanta. Ten sam brak świadomości i doświadczenia może również dotyczyć wykonawców, nawet jeżeli są to duże renomowane przedsiębiorstwa budowlane.
Szkolnictwo techniczne często nie przekazuje istotnych informacji praktycznych. Natomiast taka wiedza jest niezbędna, aby umożliwić poprawną realizację prac budowlanych. Nie ma obowiązku systematycznego szkolenia zawodowego dla wszystkich osób uczestniczących w procesie budowlanym. Szkolenia proponowane przez izby inżynierskie dotyczą głównie problematyki formalnoprawnej. Nauczanie zawodów budowlanych jest dalece niewystarczające zarówno w zakresie liczby szkół, jak i ich poziomu. Powodem tego jest m.in. likwidacja szkół przyzakładowych oraz niedostateczna liczba doświadczonej kadry dydaktycznej w budownictwie.
Fot. 4 Fuga nie stanowi trwałego zabezpieczenia przed wilgocią
Nie znam konferencji naukowo-technicznej, w której programie zawarte byłyby problemy usterek wykonawczych, jeżeli nie prowadzą one do istotnych awarii konstrukcji budowlanych. Natomiast z uciążliwością różnorodnych teoretycznie drobnych usterek mamy w praktyce powszechnie do czynienia. Publikacje producentów materiałów budowlanych (tzw. artykuły sponsorowane) podają zasady poprawnego wykonywania prac budowlanych dotyczących zastosowania danego produktu. Czytając je, często stwierdzam brak podania w nich istotnych ograniczeń lub wyraźnego zaznaczenia dodatkowych uwarunkowań przy ich stosowaniu, na co zwracałem często uwagę w moich artykułach, referatach i szkoleniach zawodowych. Część producentów podaje listy czynności przygotowawczych i kontrolnych w formie gotowych formularzy do wypełnienia przez wykonawcę robót. Ich konsekwentne stosowanie pomogłoby uniknąć wielu usterkowych realizacji prac. W moim szkoleniu dotyczącym organizacji realizacji budowy na portalu e-learning Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa podałem ogólne zasady i przykłady takich list, które stosowałem podczas własnych realizacji budów.
Pięć najczęstszych przyczyn powstawania usterek
Jedną z najczęstszych przyczyn usterek budowlanych jest przyjęcie w projekcie niedostosowanych do warunków lokalnych rozwiązań konstrukcyjnych lub materiałowych przy jednoczesnym braku opracowania szczegółów wykonania, czego przykładem może być zaprojektowanie wykonywania posadzek ceramicznych w obszarach zewnętrznych narażonych na bezpośrednie działanie warunków atmosferycznych. Wykonawstwo płytek w obszarach zewnętrznych wymaga nie tylko zastosowania pełnego systemu rozwiązań technicznych proponowanego przez licznych producentów, ale również rozwiązania problemu wodoszczelności dla wszystkich styków w całej elewacji. Kolejny przykład to zaprojektowanie tarasów nad garażami podziemnymi lub dachów odwróconych. Ich wodoszczelność jest uwarunkowana bezwzględnie poprawnym wykonaniem wszystkich szczegółów połączeń izolacji przeciwwodnej oraz jej wszystkich styków. Każde takie miejsce stanowi automatycznie zagrożenie powstania nieszczelności i możliwości przeciekania wody pod powłoki izolacyjne. Należy pamiętać, że całość izolacji przeciwwodnej będzie trwale zakryta elementami zabudowy ogrodowej oraz małej architektury. Natomiast w obszarach nad izolacją należy się liczyć ze stałym jej obciążeniem stojącą wodą.
Fot. 5 Rażące braki w wypełnieniu przegrody akustycznej (niewłaściwą) wełną mineralną
Istotnym powodem powstawania usterek jest brak stałej, konsekwentnej i szczegółowej kontroli wykonywanych prac na wszystkich etapach realizacji oraz we wszystkich jej obszarach przez doświadczony personel nadzoru. Dotyczy to większości branż wykończeniowych, przy realizacji których zbyt często nadzór zdaje się całkowicie na wiedzę i umiejętności wykonawcy danych robót.
Dla przykładu wykorzystam tutaj prace malarskie. W standardowych przypadkach malowanie wymaga co najmniej czterech faz roboczych: usunięcie warstw utrudniających sczepność oraz zapewnienie dostatecznej nośności i chłonności podłoża, gruntowanie i kolejno warstwa podkładowa oraz kryjąca farby. Dla każdej z tych powłok stosuje się różne materiały, przy których należy każdorazowo spełnić wymagania techniczne producenta. Należy do nich zarówno zachowanie odpowiedniego odstępu czasu między wykonaniem poszczególnych warstw, jak i odpowiednie przygotowanie ich powierzchni do kolejnej operacji. Zaniedbanie tego dla którejkolwiek z faz spowoduje destrukcję kompletnej powłoki malarskiej. Poprawne przygotowanie powierzchni do malowania musi w jednakowym stopniu dotyczyć każdego fragmentu tej powierzchni. Wyschnięcie warstwy podkładowej stwierdzane jedynie na podstawie dotyku nie musi oznaczać możliwości nałożenia kolejnej warstwy farby. Producenci podają często czas, jaki jest niezbędny do całkowitego odparowania z nałożonej powłoki farby jej rozpuszczalnika. Niedotrzymanie tego warunku powoduje brak właściwego zespolenia i przylegania kolejnej warstwy. Niestety w praktyce nie jest przyjęte kontrolowanie wykonania malowania we wszystkich jego etapach.
Częstą przyczyną usterek jest użytkownik nieświadomy konieczności stosowania określonych zasad obsługi i pielęgnacji elementów budowlanych. Zaniechanie przekazania użytkownikowi szczegółowej instrukcji obsługi i pielęgnacji istotnych elementów budowlanych należy uznać za rażące zaniedbanie wykonawcy robót. W Niemczech zawsze przekazywałem szczegółową instrukcję obsługi i pielęgnacji obiektu, nawet dla zwykłego mieszkania. W Polsce nie spotkałem obiektu z analogiczną instrukcją użytkowania. Zakres takiej instrukcji powinien obejmować wiele różnorodnych elementów, poczynając od konieczności regularnego i skutecznego wietrzenia – krótko i intensywnie – wywołując przeciąg, kończąc na informacji o niezbędnym regularnym odkręcaniu i zakręcaniu zaworów w instalacji lub smarowaniu mechanizmów stolarki. Przekazanie powyższych oraz innych pozornie drobnych, jednak istotnych zaleceń pozwoli uniknąć wielu usterek.
Bezkrytyczne stosowanie różnorodnych materiałów plastycznych, w szczególności tzw. fugi, jako trwałych uszczelnień przeciwwodnych. Wprowadzenie uszczelniających materiałów plastycznych spowodowało odejście od stosowania tradycyjnych sprawdzonych rozwiązań dla uszczelnienia styków. W materiałach reklamowych oraz w literaturze fachowej często się pomija ewentualne ryzyko stosowania uszczelnień przeciwwodnych z zastosowaniem materiałów plastycznych. W Niemczech większość takich fug nie jest w ogóle objęta gwarancją wykonawczą. Są one nazywane fugami obsługowymi z zapisanym wymogiem konieczności okresowego sprawdzania ich szczelności oraz naprawy w przypadku stwierdzenia usterek. Według karty technicznej producenta podłoże musi mieć wystarczającą wytrzymałość, by zapewnić trwałą przyczepność z materiałem użytym do fugowania. Usterki fugowania występują zazwyczaj w wyniku zerwania przyczepności materiału fugi do podłoża. Każde zaniedbanie w miejscu wykonywania fugowania może doprowadzić do powstawania rys oraz w konsekwencji do umożliwienia swobodnego wnikania wody i związanej z tym destrukcji dalszych elementów budowli.
Jednym z najważniejszych elementów bezusterkowej realizacji budynków powinna być skuteczna ochrona przez hałasem. W Polsce poświęca się temu problemowi zbyt mało uwagi mimo istniejących nakazów prawnych. Moim zdaniem brak jest dostatecznej świadomości u uczestników procesu budowlanego dotyczącej przyczyn i skutków przenikania hałasu już na etapie projektowania oraz w czasie wykonywania robót budowlano-instalacyjnych. Nawet najlepsze rozwiązania materiałowe nie odniosą oczekiwanego skutku, jeśli w obiekcie pozostaną mostki umożliwiające przenikanie hałasu. Należy zaznaczyć, że dźwięki przenikają we wszystkich możliwych kierunkach. Problem nadmiernego przenikania hałasów dotyczy większości nowych inwestycji. W Niemczech stwierdzenie występowania w pomieszczeniach mieszkalnych podwyższonego poziomu hałasu w trakcie dnia może być podstawą obniżenia wartości obiektu nawet o 20%. Natomiast przenikanie dźwięków w porze nocnej oraz istotnie zwiększony poziom przenikania hałasu w dzień mogą być powodem uzasadnionej odmowy odbioru. W razie stwierdzenia tego po odbiorze może być też podstawą do odstąpienia od zawartej umowy kupna oraz żądania zwrotu dokonanej już zapłaty za nieruchomość. To tylko kwestia czasu, kiedy również w Polsce problem niedotrzymania wymogów akustycznych będzie miał dla inwestora wymierne konsekwencje finansowe.
Podsumowanie
Należy systematycznie kontrolować przebieg przygotowania oraz realizacji inwestycji budowlanej, począwszy od założeń projektowych aż do przekazania użytkownikowi możliwie szczegółowej technicznej instrukcji użytkowania. Tylko takie krytyczne kontrole dokonane przy wsparciu doświadczonych fachowców mogą umożliwić bezusterkową realizację inwestycji.
dr inż. Jan Czupajłło
