Zerwanie umowy o roboty budowlane, niezależnie od powodu, jest procesem skomplikowanym. Wymaga nie tylko przestrzegania procedur prawnych, lecz także
zaangażowania kluczowych uczestników inwestycji. W artykule omówiono kroki, które należy podjąć w takim przypadku, a także przedstawiono role kierownika budowy, inspektora nadzoru, rzeczoznawcy budowlanego i biegłego sądowego.
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane to jedno z najbardziej problematycznych zagadnień w procesie inwestycyjnym. Złożoność tej kwestii wynika z konieczności uwzględnienia zarówno aspektów prawnych, jak i organizacyjnych oraz technicznych. Warto podkreślić, że umowa o roboty budowlane jest umową nazwaną, uregulowaną w art. 647–658 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny [1] (dalej: k.c.). Przepisy te odnoszą się do inwestycji wymagających opracowania projektu oraz uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia.
Fot. © Halfpoint – stock.adobe.com
Przerwanie robót budowlanych. Rozwiązanie, wypowiedzenie czy odstąpienie od umowy
Polskie prawo przewiduje możliwość zerwania umowy o roboty budowlane. W zależności od sytuacji można zastosować jeden z trzech trybów:
- rozwiązanie umowy,
- wypowiedzenie umowy,
- odstąpienie od umowy.
Rozwiązanie umowy stanowi wyraz zasady swobody umów w myśl art. 3531 k.c. Zazwyczaj odbywa się polubownie. Każdą umowę można rozwiązać na podstawie porozumienia stron, ale rzadko się tak zdarza. Umowę można rozwiązać w dowolnym czasie, niezależnie od tego, czy przewidziano w niej możliwość zakończenia stosunku umownego.
Wypowiedzenie umowy to czynność jednostronna i nie wymaga zgody drugiej strony. Istotne są tu zapisy w umowie określające takie kwestie jak tryb czy skutki wypowiedzenia. W trakcie wypowiedzenia umowa nadal obowiązuje strony, które muszą realizować jej postanowienia, chyba że ustalą inaczej. Co do zasady przyjmuje się, że wypowiedzenie powoduje wygaśnięcie umowy na przyszłość.
Najciekawszym przypadkiem jest odstąpienie od umowy. Prowadzi ono do powstania fikcji prawnej, zakładającej że umowa nie została zawarta. Źródłem odstąpienia od umowy może być zarówno czynność prawna (art. 395 § 1 k.c.), jak i ustawa (np. art. 491 § 1 k.c.). W przypadku umowy o roboty budowlane dopuszczalne jest odstąpienie ustawowe oraz umowne.
>>> Wykonawca robót budowlanych wobec nieprzewidywalnych warunków atmosferycznych
>>> Kara umowna w kontrakcie o roboty budowlane
>>> Umowa o roboty budowlane – pięć postanowień dla wykonawcy
>>> Rozwiązanie, wypowiedzenie a odstąpienie od umowy o roboty budowlane
Przyczyny rozwiązywania umów o roboty budowlane mogą obejmować różne aspekty realizacji projektu. W tabeli zaprezentowano najczęstsze z nich, z podziałem na przypadki, w których inicjatorem odstąpienia od umowy jest inwestor lub wykonawca.
Tab. Najczęstsze przyczyny odstąpienia od umowy o roboty budowlane
Niezależnie od przyczyny odstąpienie od umowy o roboty budowlane jest procesem skomplikowanym, zwłaszcza gdy strony rozstają się w atmosferze konfliktu, a koniec współpracy nastąpi ma podstawie wyroku sądowego. Wówczas ważne role będą pełnić kierownik budowy, inspektor nadzoru, rzeczoznawca budowlany, a także biegły sądowy.
Przerwanie robót budowlanych. W dalszej części artykułu:
Rola kierownika budowy
Rola inspektora nadzoru
Różne kategorie rzeczoznawców
Rola biegłego sądowego
>>> Cały artykuł dostępny jest w numerze 10/2025 miesięcznika „Inżynier Budownictwa”.
>>> Członkowie Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa mają dostęp do miesięcznika przez portal członkowski >>>
Rafał Dybicz
biegły sądowy, rzeczoznawca PSRiBS, wykładowca akademicki
Literatura
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).
