Przepisy metodologii wykonywania świadectw ocenione zostały krytycznie, niemniej ich sporządzanie trwa i tym bardziej możliwe są sytuacje opisane poniżej.
Od 1 stycznia 2009 r. przy sprzedaży lub wynajmie budynków lub lokali wymagane jest posiadanie przez sprzedawcę lub wynajmującego świadectwa energetycznego, które charakteryzuje zapotrzebowanie budynku lub lokalu na pobieraną energię. Świadectwo energetyczne informuje o przewidywalnych kosztach eksploatacji obiektu. Im klasa energetyczna wyższa, tym mniejsze jest zapotrzebowanie na energię, a tym samym mniejsze koszty eksploatacji obiektu. W szeroko pojmowanym interesie właściciela nieruchomości jest posiadanie świadectwa energetycznego, które wykazuje małe zapotrzebowanie na energię. Fakt ten podnosi cenę nieruchomości i równocześnie wskazuje na standard jej wykonania.
Właściciel nieruchomości, chcący otrzymać świadectwo energetyczne, musi zwrócić się do odpowiedniej osoby, która jest uprawniona do wystawiania świadectwa energetycznego. Zgodnie z ustawą – Prawo budowlane (Dz.U. z 1994 r. Nr 89, poz. 414 ze zm.) osobami kompetentnymi do wystawiania świadectw energetycznych są osoby, które zgodnie z art. 5 ust. 8 Prawa budowlanego posiadają pełną zdolność do czynności prawnych, ukończyły co najmniej studia magisterskie, nie były karane za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu (…), posiadają uprawnienia budowlane (…) albo odbyły szkolenie i złożyły z wynikiem pozytywnym egzamin przed ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Oznacza to, że sporządzić świadectwo energetyczne może albo członek odpowiedniego samorządu zawodowego posiadający uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej, albo każda inna osoba, która posiada tytuł magistra, spełnia pozostałe powyższe wymogi i odbyła właściwe szkolenie zakończone pozytywnym wynikiem egzaminu. Nie trzeba w tym przypadku być członkiem żadnego z samorządów zawodowych określonych odrębnymi przepisami i posiadać tytuł zawodowy. Osoba taka nie jest związana żadnym kodeksem etyki ani innymi normami określającymi właściwe działanie. Taka sytuacja może prowadzić do dużych rozbieżności w sporządzaniu rzetelnego i właściwego świadectwa energetycznego, zwłaszcza przy uwzględnieniu niektórych niespójnych i nieokreślonych metodologii obliczania charakterystyki energetycznej.
Warto w tym miejscu zastanowić się nad odpowiedzialnością autora świadectwa energetycznego za sporządzenie świadectwa energetycznego zawierającego nieprawdziwe informacje. Prawo budowlane wyraźnie określa w art. 5 ust. 6 charakter nieprawidłowych informacji zawartych w świadectwie energetycznym, stanowiąc, iż świadectwo energetyczne zawierające nieprawdziwe informacje o wielkości energii jest wadą fizyczną rzeczy w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi za wady. Źle sporządzone świadectwo energetyczne jest wadą fizyczną nieruchomości. Istotne znaczenie będzie miał ten fakt w przypadku sprzedaży lub najmu obiektu. Nabywca w tym przypadku nabywa nieruchomość obciążoną wadami fizycznymi, których usunięcia może dochodzić od sprzedawcy. Odpowiedzialność sprzedawcy nieruchomości względem nabywcy określona jest w art. 556 § 1 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność (…) lub jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewniał kupującego. W takim przypadku nabywca może żądać obniżenia ceny nieruchomości lub odstąpić od umowy. Jednak nabywca nie może odstąpić od umowy, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie – zleci sporządzenie i uzyska nowe świadectwo energetyczne, które będzie zawierało prawidłowe informacje. Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny, obniżenie to powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim zmieniła się wartość w odniesieniu do rzeczy wolnej od wad. Powyższa sytuacja dotyczy także najmu. Taki stan będzie tworzyć spór pomiędzy właścicielem nieruchomości a autorem świadectwa energetycznego.
W przypadku opisanym powyżej sprzedawca może mieć regres do autora świadectwa energetycznego. Jednak nie wyklucza to także możliwości, aby właściciel nieruchomości sam dopatrzył się nieprawdziwych informacji w otrzymanym od autora świadectwie energetycznym i skorzystał z przewidzianej przez przepisy kodeksu cywilnego ochrony prawnej. Właściciel nieruchomości w celu uzyskania świadectwa zleca osobie uprawnionej sporządzenie właściwego certyfikatu. Mamy wówczas do czynienia z klasyczną umową o dzieło, której końcowym efektem ma być sporządzenie unikalnego, właściwie obliczonego świadectwa energetycznego. Źle sporządzone świadectwo energetyczne jest podstawą, by zamawiający (właściciel nieruchomości) wezwał autora do zmiany sposobu wykonania – naprawy dzieła. Podstawą odpowiedzialności autora świadectwa energetycznego za sporządzenie wadliwego certyfikatu są przepisy kodeksu cywilnego o umowie o dzieło, szczególnie art. 636–638. Odpowiada on za wady w certyfikacie i na żądanie zamawiającego zobowiązany jest do usunięcia wad w wyznaczonym terminie. Po upływie terminu zamawiający może od umowy odstąpić. Odstąpienie od umowy wiąże się z wzajemnym zwrotem otrzymanych świadczeń albo poprawieniem, albo powierzeniem wykonania innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zlecenie – pierwotnego autora świadectwa energetycznego. Autor w tym przypadku może zostać obciążony kosztami wykonania ponownych obliczeń i wystawienia nowego certyfikatu, chyba że certyfikat nadaje się tylko do poprawy, wtedy koszty te będą odpowiednio mniejsze. Odstąpienie od umowy przysługuje zamawiającemu (właścicielowi nieruchomości) w przypadku, gdy wady są istotne i usunąć się nie dadzą lub przyjmujący zlecenie nie zdoła ich usunąć w wyznaczonym terminie. Trudno wyobrazić sobie sytuację, gdy wady świadectwa energetycznego są nieistotne, zazwyczaj błąd tkwi w merytorycznej ocenie klasy budynku. W przypadku zaś nieistotnych wad zamawiający może żądać obniżenia ceny za sporządzony certyfikat. W pozostałych przypadkach w myśl art. 638 k.c. zastosowanie mają przepisy o rękojmi za wady, o których była mowa wyżej.
Autor świadectwa energetycznego, które zawiera nieprawdziwe informacje, poza odpowiedzialnością wynikającą ze sporządzenia certyfikatu obarczonego wadami odpowiada również za szkodę wyrządzoną w wyniku wprowadzenia do „obrotu” wadliwego – zwierającego nieprawidłowe informacje – świadectwa energetycznego. Odpowiedzialność ta kształtuje się na zasadach ogólnych, tj. zgodnie z art. 415 k.c. Możliwe są dwie sytuacje:
– Pierwsza, gdy świadectwo energetyczne przyznaje wyższą klasę energetyczną obiektowi, który w rzeczywistości powinien otrzymać klasę niższą. Oznacza to, iż certyfikat informuje o niższych kosztach eksploatacji obiektu, podczas gdy w rzeczywistości koszty te są znacznie większe. Konsekwencją jest fałszywa wartość nieruchomości, która stanowi podstawę do wyliczenia stosownej ceny sprzedaży bądź wynajmu. Nietrudno zauważyć, że im lepsza (wyższa) klasa energetyczna, tym większa wartość nieruchomości.
– W przypadku drugim obiekt otrzymuje niższą klasę, podczas gdy powinien legitymować się klasą wyższą. Wartość nieruchomości jest tu również fałszywa, bo zaniżona.
W przypadku pierwszym nabywca lub najemca może żądać obniżenia ceny – zgodnie z przedstawionymi wyżej rozważaniami. W drugim zaniżona klasa energetyczna wpływa korzystnie dla nabywcy lub najemcy, ale niekorzystnie dla sprzedającego lub wynajmującego. Można wtedy dochodzić od autora świadectwa stosownego odszkodowania na zasadach ogólnych. Aby skutecznie dochodzić stosownego odszkodowania, należy wskazać wysokość szkody, winę autora (umyślne działanie lub nieumyślne) oraz związek przyczynowy pomiędzy działaniem a wyrządzoną szkodą.
Powyższe rozważania nie wykluczają odpowiedzialności karnej autora świadectwa energetycznego, jako osoby uprawnionej do wystawiania dokumentu, za poświadczenie nieprawdy w wystawionym certyfikacie (nieprawdziwej informacji), tj. z art. 271 kodeksu karnego.
Jolanta Szewczyk
radca prawny
