Odpowiada Anna Macińska − dyrektor Departamentu Prawno-Organizacyjnego Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.
Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane należy przeprowadzić okresową kontrolę (potocznie przeglądy) w zakresie, o którym mowa ust. 1 pkt 1 lit. a), b) i c), co najmniej dwa razy w roku (do 31 maja oraz do 30 listopada) budynków o powierzchni zabudowy powżej 2000 m2.
Konsekwencją tego zapisu jest nakaz wykonywania dwa razy do roku w budynkach mieszkalnych kontroli między innymi w zakresie instalacji gazowej i wentylacyjnej i ponoszenia przez mieszkańców znacznych kosztów. Czy muszą je ponosić?
Budynki mieszkalne wielorodzinne składają się z elementów nośnych o stosunkowo małych rozpiętościach (stropy, płyty dachowe) i tym samym są „odporniejsze” na rozprzestrzenianie się katastrofy budowlanej, poza tym praca przestrzenna takich budynków zapobiega skutecznie rozprzestrzenianiu się katastrofy, np. spowodowanej wybuchem gazu w pojedynczym mieszkaniu.
Jednak najważniejszym argumentem przemawiającym za niewykonywaniem kontroli dwukrotnie w roku jest to, że budynki mieszkalne o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m2 są w rzeczywistości grupą oddzielnych budynków (segmentów) oddzielonych od siebie dylatacją przebiegającą od dachu po fundament. Dzisiaj, w świetle na początku wspomnianego przepisu, jest wykonywana kontrola raz do roku budynku mieszkalnego 16-piętrowego z instalacją gazową, a w budynku 3-piętrowym dwa razy do roku, bo jest grupą segmentów o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m2. Wydaje się nam, że nie taka była intencja ustawodawcy po katastrofie budowlanej w Katowicach. Stąd pytanie:
Czy prawidłowa byłaby interpretacja art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane o nieprzeprowadzaniu drugiej kontroli budynku mieszkalnego o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m2 składającego się z oddzielonych dylatacją od siebie segmentów, których powierzchnia zabudowy jest mniejsza niż 2000 m2.
W związku z wejściem w życie ustawy z dnia 10 maja 2007 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane (Pb) oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 99, poz. 665), zgodnie z art. 62 Pb, na właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych zostały nałożone dodatkowe obowiązki w zakresie kontroli okresowych obiektów. Zgodnie z nowymi regulacjami, na podstawie art. 62 ust. 1 pkt 3 Pb, ustawodawca nałożył obowiązek przeprowadzania co najmniej dwukrotnych w ciągu roku obowiązkowych okresowych kontroli stanu technicznego – przed i po okresie zimowym – w stosunku do dwóch rodzajów obiektów. Obowiązkiem tym zostały objęte budynki, które posiadają określoną powierzchnię zabudowy (przekraczającą 2000 m²), oraz inne obiekty budowlane posiadające dach o wskazanej w przepisie powierzchni (przekraczającej 1000 m²). Obowiązkowa okresowa kontrola budynków zależy zatem od powierzchni ich zabudowy. Natomiast pozostałe obiekty budowlane (poza budynkami) kontroluje się ze względu na powierzchnię dachu. Jeżeli powierzchnia zabudowy budynku jest mniejsza niż 2000 m² – budynek ten nie podlega okresowej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 3 Pb.
Natomiast zarówno powierzchnia zabudowy budynku, jak i powierzchnia dachu, określona w ww. przepisie, odnosi się do samodzielnego konstrukcyjnie całego obiektu budowlanego, oddzielonego od innego obiektu przerwą dylatacyjną, począwszy od fundamentu do dachu. W stosunku do każdego tak rozumianego obiektu budowlanego należy rozważać zasadność przeprowadzania odrębnej okresowej kontroli.
Jednak ostateczna kwalifikacja, czy w konkretnym przypadku mamy do czynienia z samodzielnym konstrukcyjnie budynkiem, czy z zespołem przylegających do siebie odrębnych budynków, nie należy do kompetencji GUNB. Ocena rodzaju obiektu budowlanego (w odniesieniu do obowiązku przeprowadzenia okresowych kontroli) należy do obowiązków właściwego organu nadzoru budowlanego, który na podstawie pełnej znajomości stanu faktycznego, np. dokumentacji budynku, jest kompetentny do zajęcia stanowiska w tym zakresie.
Niniejsza odpowiedź nie stanowi wykładni prawa i nie jest wiążąca dla organów administracji publicznej orzekających w sprawach indywidualnych.
