Omawiamy ciekawy wyrok dotyczący wykonywania budowli ziemnych. Warto sprawdzić, czy takie budowle również wymagają dopełnienia formalności.
Spory pomiędzy inwestorami i organami nadzoru budowlanego lub sąsiadami inwestorów, często dotyczą budowli i budynków. Okazuje się jednak, że przyczyną sporów i późniejszych sądowych konfrontacji mogą być również budowle ziemne, które zdaniem sąsiadów lub organów nadzoru budowlanego zostały wykonane w sposób nielegalny. Omawiamy ciekawy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku dotyczący właśnie budowli ziemnych. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przyglądają się temu orzeczeniu, które zwraca uwagę m.in. na brak ustawowej definicji budowli ziemnych.
Budowle ziemne to m.in. wały przeciwpowodziowe. Fot. stock.adobe.com/Jarek Witkowski
Spór sąsiedzki w Kartuzach z ciekawym wyrokiem sądu
Orzeczenia sądów administracyjnych w sprawach dotyczących inwestycji budowlanych często bywają efektem sporów sąsiedzkich. Taki spór zaowocował również Wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 1 października 2025 r. (sygn. akt: II SA/Gd 247/25). Wspomniane orzeczenie porusza interesujący temat, jakim jest ocena legalności wykonanych prac ziemnych na działkach w kontekście ich kwalifikacji jako budowli ziemnych. Wydaje się, że jeszcze przed opisaniem głównych tez wyroku, warto zaprezentować tło całej sprawy.
Jak mówią eksperci RynekPierwotny.pl, zarzewiem sporu było rozpoczęcie budowy domu z garażem dwustanowiskowym i wewnętrznymi instalacjami, budynku gościnno-gospodarczego, instalacji gazu dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem dwustanowiskowym oraz dwóch szczelnych zbiorników na ścieki sanitarne (na podstawie pozwolenia z 2012 r.). W 2015 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Kartuzach wstrzymał roboty i nakazał doprowadzenie zrealizowanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. Stwierdzono bowiem, że miały miejsce istotne odstąpienia od warunków określonych w pozwoleniu na budowę.
>>> Przerwanie robót budowlanych – rola rzeczoznawcy, biegłego, inspektora nadzoru i kierownika budowy
Nadzór budowlany okazał się łaskawy dla inwestora
Na początku 2016 r. kartuski PINB zatwierdził projekt budowlany zamienny zagospodarowania terenu działki, a pięć lat później udzielił pozwolenia na użytkowanie domu z garażem dwustanowiskowym oraz budynku gościnno-gospodarczego. To nie zakończyło jednak sporu. W sierpniu 2019 r. dwie osoby (prawdopodobnie będące sąsiadami inwestora) zwróciły się do PINB w sprawie rzekomej samowoli budowlanej dotyczącej m.in. budowy muru oporowego, ogrodzenia i wału ziemnego, a także obniżenia rzędnych terenu. Postępowanie wszczęto pod koniec 2019 roku, a 23 lutego 2022 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku po rozpoznaniu skargi na bezczynność, zobligował kartuski PINB do szybkiego załatwienia sprawy (zobacz wyrok: II SAB/Gd 89/21).
Poprzez swoją decyzję z końca maja 2022 roku, PINB w Kartuzach zajął stanowisko, które nie zadowoliło sąsiadów inwestora. Organ uznał między innymi, że nie można zastosować art. 50 i 51 prawa budowlanego w stosunku do obiektów budowlanych ziemnych. Wykonanie budowli ziemnych związane z usypaniem gruntu, w badanej sprawie nie wymagało zdaniem PINB uzyskania pozwolenia na budowę. To korzystne dla inwestora stanowisko podzielił Pomorski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (WINB) wydając decyzję z dnia 22 grudnia 2022 r.
>>> Wykonawca robót budowlanych wobec nieprzewidywalnych warunków atmosferycznych
>>> Kara umowna w kontrakcie o roboty budowlane
>>> Umowa o roboty budowlane – pięć postanowień dla wykonawcy
>>> Rozwiązanie, wypowiedzenie a odstąpienie od umowy o roboty budowlane
Uwaga: budowle ziemne nie mają formalnej definicji
Opisując skrótowo, ale chronologicznie całą sprawę, docieramy wreszcie do niedawnego orzeczenia, jakim był Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 1 października 2025 r. (sygn. akt: II SA/Gd 247/25). Warto jednak zwrócić uwagę, że wcześniej zapadł jeszcze Wyrok WSA w Gdańsku z 13 grudnia 2023 r. (sygn. akt: II SA/Gd 203/23) uchylający decyzję WINB z końca 2022 r. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego podjął decyzję wskazującą między innymi, że nie stwierdzono samowolnej budowy budowli ziemnych. Kolejna decyzja WINB również została zaskarżona do WSA w Gdańsku.
Wyrok WSA w Gdańsku z października 2025 r. (sygn. akt: II SA/Gd 247/25) zawiera kilka tez, które wydają się ważne w kontekście wykonywania budowli ziemnych. Gdański sąd administracyjny stwierdził, że w związku z brakiem definicji legalnej dla budowli ziemnej, trzeba odnieść się do orzecznictwa sądów. Zgodnie z orzecznictwem, za budowlę ziemną można uznać budowlę, której podstawowym tworzywem jest ziemia. Mowa o budowli wykonanej w gruncie lub z gruntu. Budowla ziemna ma charakter kubaturowy, a także powinna być widoczna i musi istnieć w kategoriach obiektywnych.
Jak wyjaśniają eksperci RynekPierwotny.pl, przykłady budowli ziemnych to nasypy pod drogi, wały przeciwpowodziowe oraz kopce. Gdański sąd administracyjny zwrócił też uwagę, że: „Przesunięcie mas ziemnych mające na celu przygotowanie terenu pod budowę budynku, nie stanowi budowy odrębnego obiektu budowlanego w postaci budowli ziemnej, ale prace przygotowawcze w rozumieniu art. 41 ust. 2 pkt 2 prawa budowlanego”. Sąd przypomniał również, że w świetle prawa budowlanego istnieje możliwość uznania prac niwelacyjnych, wyrównywania bądź podwyższania poziomu gruntu za roboty budowlane, jeśli są to prace przygotowawcze do rozpoczęcia budowy lub prace zmierzające do powstania budowli ziemnej.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
