Budownictwo wchodzi w etap, w którym deklaracje środowiskowe przestają wystarczać. O wartości budynku coraz częściej decydują parametry mierzalne: zużycie energii, jakość danych materiałowych, gospodarka obiegu zamkniętego w całym cyklu życia budynku, odporność na ryzyka klimatyczne oraz możliwość potwierdzenia tych cech w dokumentacji. Dla inżynierów oznacza to zmianę nie tylko języka, lecz także sposobu projektowania, wykonawstwa i utrzymania obiektów.
Przemysław Oczyp
dyrektor zarządzający ESG Advisors
W tekście:
- Punkt zwrotny dla sektora
- Nowa mapa regulacyjna
- Finansowanie, wartość i ryzyko aktywów
- Co to oznacza w praktyce inżynierskiej
- Perspektywa 2026–2030
Zrównoważone budownictwo nie jest już niszową praktyką kojarzoną z prestiżowymi biurowcami. W 2026 r. staje się jednym z głównych kierunków zmian w całym sektorze: od budynków publicznych i mieszkaniowych, przez logistykę i przemysł, po modernizację istniejącego zasobu. Wpływają na to trzy czynniki: regulacje unijne, ekonomika energii oraz oczekiwania rynku finansowego i najemców.
Fot. © Sawyer0 – stock.adobe.com
Punkt zwrotny dla sektora
Znaczenie sektora jest zbyt duże, aby traktować go wyłącznie jako obszar dobrowolnych działań ESG. Według GlobalABC i UNEP (agendy ONZ ds. ochrony środowiska) w 2023 r. budynki odpowiadały za ok. 32% globalnego zapotrzebowania na energię i 34% emisji CO2 związanych z energią [1]. W Unii Europejskiej budynki zużywają ok. 40% energii, a prawie 80% energii konsumowanej w domach przypada na ogrzewanie, chłodzenie i ciepłą wodę użytkową [2]. To wyjaśnia, dlaczego polityka klimatyczna coraz mocniej ingeruje w przepisy techniczno-budowlane, instrumenty finansowania i warunki dostępu do kapitału.
W Polsce ta zmiana będzie szczególnie widoczna w latach 2026–2030. Na pierwszy plan wysuwają się: efektywność energetyczna, elektryfikacja ogrzewania, energia słoneczna, dane o śladzie węglowym wyrobów, cyfryzacja utrzymania oraz odporność budynków na skutki zmiany klimatu. Zrównoważone budownictwo należy więc rozumieć jako sposób zarządzania jakością techniczną i ekonomiczną obiektu w całym cyklu życia.
Nowa mapa regulacyjna
EPBD i standard budynku bezemisyjnego
Najważniejszym aktem wyznaczającym kierunek jest przekształcona dyrektywa EPBD 2024/1275 [3]. Państwa członkowskie miały czas na jej wdrożenie w prawie krajowym do 29 maja 2026 r. Przesuwa ona punkt ciężkości z pojedynczych wymogów energetycznych na systemową dekarbonizację zasobu budowlanego. Nowe budynki należące do instytucji publicznych mają być bezemisyjne od 1 stycznia 2028 r., a wszystkie pozostałe nowe budynki – od 1 stycznia 2030 r. [4].
Do końca maja 2026 r. Polska nie wdrożyła dyrektywy w pełni w formie ostatecznych ustaw. Prace nad przepisami implementacyjnymi (w tym tzw. Krajowym Planem Renowacji Budynków) wciąż trwają, a resort rozwoju i technologii proceduje dostosowanie prawa budowlanego oraz nowe rozporządzenia dotyczące klas energetycznych.
W praktyce oznacza to, że standard „prawie zeroenergetyczny” staje się etapem przejściowym. Budynek bezemisyjny ma się charakteryzować bardzo wysoką efektywnością energetyczną, brakiem emisji CO₂ z paliw kopalnych na miejscu oraz bardzo niskimi emisjami operacyjnymi. Dla projektantów i wykonawców oznacza to większe znaczenie jakości przegród, ograniczenia mostków cieplnych, szczelności powietrznej, sprawności instalacji, odzysku ciepła, automatyki i lokalnych lub pobliskich źródeł energii odnawialnej.
EPBD wzmacnia też rolę energii słonecznej, świadectw charakterystyki energetycznej, paszportów renowacji, automatyki budynkowej i infrastruktury ładowania pojazdów elektrycznych. Istotna jest nowa logika danych: od 2028 r. dla nowych budynków o powierzchni powyżej 1000 m² w świadectwach charakterystyki energetycznej ma być ujawniany potencjał tworzenia efektu cieplarnianego w cyklu życia, a od 2030 r. wymóg ten ma dotyczyć wszystkich nowych budynków [2].
CPR, EPD i ślad węglowy materiałów
Drugim filarem zmian jest nowe rozporządzenie (2024/3110) w sprawie wyrobów budowlanych (tzw. CPR 2) [5]. Jego celem jest stworzenie wspólnego języka technicznego oceny właściwości wyrobów w Unii Europejskiej oraz zapewnienie porównywalnych informacji dla projektantów, wykonawców, organów i użytkowników [6]. W odróżnieniu od dotychczasowej praktyki coraz większe znaczenie będą miały nie tylko parametry techniczne, lecz także właściwości środowiskowe.
Dla inżynierów jest to fundamentalna zmiana. Projektowanie niskoemisyjne nie będzie mogło się opierać na ogólnych deklaracjach producentów. Ważniejsze staną się deklaracje środowiskowe produktu (EPD), zgodne z PN-EN ISO 14025 i PN-EN 15804, oraz umiejętność interpretowania danych o emisjach wbudowanych. Dotyczy to m.in. betonu, stali, aluminium, izolacji, szkła i wykończenia.
Specyfikacja materiałowa będzie coraz częściej wymagała porównania wariantów nie tylko według ceny, trwałości i dostępności, lecz także wpływu środowiskowego. Nie oznacza to wyboru materiału najbardziej ekologicznego w sensie marketingowym. Oznacza to decyzje oparte na danych: funkcji elementu, trwałości, transporcie, scenariuszu końca życia oraz wpływie na parametry energetyczne budynku.
Redakcja poleca:
- Wyzwania dekarbonizacji: obowiązki raportowe sektora budowlanego w dobie Net Zero
- Ślad węglowy budynku zaczyna się na etapie koncepcji. WYWIAD
- Obliczanie śladu węglowego budynków
- Energooszczędność i zeroemisyjność w budownictwie
- Ślad węglowy materiałów budowlanych i jego wpływ na emisyjność budynków
Cyfryzacja utrzymania i jakość dokumentacji
Trzecim elementem jest cyfryzacja procesu utrzymania obiektów. W przypadku nowych obiektów oddawanych do użytkowania od 1 stycznia 2024 r. obowiązkowe jest prowadzenie książki obiektu budowlanego w formie cyfrowej (c-KOB). Książki papierowe założone wcześniej można prowadzić w tej formie do końca 2026 r., natomiast od 1 stycznia 2027 r. trzeba będzie przejść na wersję cyfrową [7]. To nie jest wyłącznie zmiana administracyjna.
Dla zarządców c-KOB oznacza większą kontrolę nad przeglądami, dostępem do dokumentacji i historią obiektu. Dla projektantów oraz wykonawców to większa odpowiedzialność za kompletność danych przekazywanych przy odbiorze. Budynek bez uporządkowanej dokumentacji technicznej, energetycznej oraz eksploatacyjnej będzie coraz trudniejszy do modernizacji, certyfikacji, ubezpieczenia, sprzedaży i finansowania.
Istniejący zasób jako główne pole transformacji
Nowe budynki są ważne, ale o skali transformacji przesądzą już istniejące zasoby. W Unii Europejskiej większość budynków powstała przed 2000 r., a znaczna część ma słabą charakterystykę energetyczną. W Polsce problem jest szczególnie widoczny w budynkach mieszkalnych, publicznych i w starszym zasobie komercyjnym Najtańsza energia to ta, której budynek nie zużyje, dlatego modernizacja przegród, źródeł ciepła, wentylacji oraz sterowania pozostaje podstawowym kierunkiem działań.
Trzeba odchodzić od modernizacji punktowych, wykonywanych bez planu docelowego. Sama wymiana źródła ciepła bez poprawy izolacyjności, hydrauliki instalacji i sterowania może nie przynieść oczekiwanego efektu. Docieplenie bez analizy wentylacji może z kolei pogorszyć jakość powietrza wewnętrznego. Właściwym podejściem jest sekwencja: diagnoza – wariantowanie techniczne – ocena ekonomiki cyklu życia – finansowanie – wykonanie – monitoring efektów.
Szczególnego znaczenia nabiera ogrzewanie. EPBD kończy zachęty finansowe dla instalowania samodzielnych kotłów na paliwa kopalne, natomiast ETS2, po zmianach uzgodnionych w 2026 r., obejmie paliwa dla budynków i transportu jako system w pełni operacyjny od 2028 r. [9]. Obowiązki rozliczeniowe będą dotyczyły dostawców paliw, ale koszt emisji będzie oddziaływał na ekonomikę ogrzewania. Właśnie dlatego termomodernizacja,
pompy ciepła, ciepło systemowe o malejącej emisyjności, autokonsumpcja energii z OZE oraz magazynowanie energii stają się narzędziami zarządzania kosztami i ryzykiem.
Materiały, cyrkularność i emisje wbudowane
W kolejnych latach coraz trudniej będzie mówić o zrównoważonym budynku wyłącznie przez pryzmat energii operacyjnej. Im bardziej budynki będą energooszczędne w użytkowaniu, tym większy udział w całkowitym wpływie środowiskowym będą miały materiały i proces budowy. To przesuwa uwagę na emisje wbudowane, racjonalne wykorzystanie surowców oraz gospodarkę obiegu zamkniętego.
Cyrkularność w budownictwie nie sprowadza się do recyklingu odpadów na końcu inwestycji. Zaczyna się na etapie projektowania: od ograniczenia nadmiarowego zużycia materiałów, przez modułowość, projektowanie z myślą o demontażu, możliwość naprawy i adaptacji, po selektywną rozbiórkę oraz ponowne użycie elementów. Budynek, który można łatwo dostosować do nowych funkcji, generuje niższe ryzyko ekonomiczne niż obiekt zaprojektowany pod jeden scenariusz użytkowania.
Duże znaczenie będą miały rozwiązania prefabrykowane i modułowe. Ich przewagą może być lepsza kontrola jakości, mniejsza ilość odpadów na placu budowy, krótszy czas realizacji oraz większa przewidywalność parametrów. Efekt środowiskowy zależy jednak od materiałów, transportu, trwałości, możliwości demontażu i jakości montażu.
Adaptacja do klimatu jako wymóg techniczny
Zmiana klimatu wpływa na projektowanie budynków nie tylko przez wymóg redukcji emisji. Coraz ważniejsza staje się adaptacja: odporność na fale upałów, intensywne opady, podtopienia, suszę, silny wiatr i przeciążenia infrastruktury. W polskich warunkach istotne będą zwłaszcza: przegrzewanie budynków, retencja wody, odporność dachów i elewacji, bezpieczeństwo zasilania oraz komfort użytkowników.
Adaptacja wymaga połączenia architektury, konstrukcji, instalacji i zagospodarowania terenu. Obejmuje m.in. ochronę przed przegrzewaniem, zacienianie, zieleń, błękitno-zieloną infrastrukturę, retencję, dobór nawierzchni, analizę ryzyka zalania oraz odporność urządzeń technicznych. Dobrze zaprojektowany budynek powinien być nie tylko energooszczędny w roku bazowym, lecz także odporny na warunki, które będą się nasilały w okresie użytkowania.
To szczególnie ważne dla inwestorów długoterminowych. Ryzyka klimatyczne mogą wpływać na koszty utrzymania, przerwy w użytkowaniu, dostępność ubezpieczenia, wartość nieruchomości i warunki finansowania. Adaptacja staje się więc elementem zarządzania ryzykiem technicznym.
Certyfikacja jako język rynku
Rynek certyfikacji wielokryterialnej pokazuje, jak szybko zmieniają się oczekiwania inwestorów oraz najemców. Według raportu PLGBC 2026 w Polsce jest już 2829 certyfikowanych budynków o łącznej powierzchni 57,6 mln m². Za 55% certyfikowanej powierzchni odpowiada segment logistyczno-przemysłowy. Certyfikowane jest też aż 99% nowoczesnych powierzchni biurowych. Dynamicznie rośnie segment mieszkaniowy, w którym odnotowano 423 certyfikowane budynki i 1,75 mln m² powierzchni [12].
To ważny sygnał: certyfikacja nie jest już wyłącznie wyróżnikiem marketingowym. Staje się wspólnym językiem rynku, który porządkuje wymagania wobec energii, wody, materiałów, transportu, komfortu użytkowników i zarządzania budynkiem. Z punktu widzenia inżyniera kluczowe jest to, że wymusza wcześniejsze decyzje: udokumentowanie założeń, kontrolę materiałów, koordynację branż, procedury wykonawcze, pomiary oraz dane z eksploatacji. Próba „docertyfikowania” budynku pod koniec procesu jest kosztowna i ryzykowna.
Finansowanie, wartość i ryzyko aktywów
Zrównoważone budownictwo coraz mocniej łączy się z finansowaniem. Programy publiczne wspierają termomodernizację, pompy ciepła, fotowoltaikę, magazyny energii i poprawę efektywności energetycznej. Znaczenie mają m.in. Czyste Powietrze, Moje Ciepło, Mój Prąd, Program TERMO, FEnIKS oraz ulga termomodernizacyjna. W wielu instrumentach warunkiem wsparcia jest określony efekt energetyczny i prawidłowa dokumentacja.
Równolegle rosną wymagania banków oraz inwestorów wynikające z raportowania ESG, taksonomii UE i oceny ryzyka portfeli nieruchomości. Budynek o słabej charakterystyce energetycznej, wysokiej emisyjności oraz nieuporządkowanej dokumentacji może stać się aktywem trudniejszym do refinansowania, sprzedaży lub wynajmu. Nie oznacza to, że każdy taki obiekt automatycznie utraci wartość. Jednak inwestorzy coraz bardziej obawiają się spadku wartości danego aktywa poniżej jego wartości nominalnej lub księgowej, dodatkowych nakładów na modernizację i bardziej wymagającej
oceny technicznej.
Dla właścicieli oraz zarządców kluczowa będzie wiarygodna ścieżka poprawy parametrów budynku: audyt, etapowanie prac, analiza kosztów i efektów, źródła finansowania oraz monitoring wyników. Coraz większą przewagę będą miały obiekty, w których można pokazać nie tylko aktualny stan, lecz także plan dojścia do zgodności z przyszłymi wymaganiami.
Co to oznacza w praktyce inżynierskiej
Największa zmiana polega na tym, że zrównoważone budownictwo przestaje być dodatkiem do projektu. Staje się częścią podstawowej kompetencji technicznej. Inżynier będzie musiał rozumieć nie tylko normy, warunki techniczne i kosztorys, lecz także dane energetyczne, środowiskowe, eksploatacyjne oraz finansowe.
To oznacza projektowanie w cyklu życia, a nie wyłącznie do odbioru, liczenie wariantów technicznych i kosztowych, zarządzanie danymi od początku procesu oraz traktowanie adaptacji do klimatu jako części wymagań technicznych. Kluczowa będzie też integracja projektu z finansowaniem, ponieważ wiele programów wsparcia wymaga mierzalnego efektu i właściwej dokumentacji.
W latach 2026–2030 najlepiej przygotowane będą te organizacje, które zbudują procedury dla LCA, EPD, audytów energetycznych, odbiorów danych do c-KOB, analiz adaptacyjnych i monitoringu zużycia energii. Celem są kompletne, aktualne oraz przydatne decyzyjnie dane techniczne.
Perspektywa 2026–2030
Najbliższe lata przyniosą konwergencję trzech strumieni zmian. Pierwszy to regulacje energetyczne: wdrożenie EPBD, standard budynku bezemisyjnego, wymogi solarne, cyfrowe świadectwa i paszporty renowacji. Drugi to regulacje produktowe oraz materiałowe: CPR, EPD, ślad węglowy wyrobów i porównywalność danych. Trzeci to ekonomika: ceny energii, ETS2, koszty finansowania, wymagania banków oraz presja najemców.
Z tego powodu zrównoważone budownictwo w Polsce będzie coraz bardziej wpisane w codzienną praktykę: warunki przetargowe, specyfikacje techniczne, decyzje zakupowe, audyty, odbiory, systemy utrzymania i modele finansowe. Największą wartość uzyskają nie te inwestycje, które najlepiej komunikują „zieloność”, lecz te, które potrafią ją udokumentować, utrzymać i przełożyć na niższe koszty oraz mniejsze ryzyko.
Dla branży budowlanej to wyzwanie, ale też szansa. Rosnące wymagania mogą zwiększyć koszty przygotowania inwestycji i ujawnić deficyty kompetencji. Jednocześnie premiują jakość inżynierską, rzetelne dane, dobrą koordynację branżową oraz myślenie o budynku jako aktywie działającym przez dziesięciolecia. W 2026 r. i kolejnych latach coraz bardziej istotne będzie to, kto potrafi przełożyć nowe wymagania na sprawny, mierzalny i ekonomicznie uzasadniony proces.
Literatura
[1] Global Alliance for Buildings and Construction, „Global Status Report for Buildings and Construction 2024/2025”, 17.03.2025 [dostęp: 3.06.2026], w: UNEP, https://www.unep.org/resources/report/global-status-report-buildings-and-construction-20242025.
[2] „Energy Performance of Buildings Directive”, strona informacyjna dotycząca dyrektywy EPBD 2024/1275 [dostęp: 3.06.2026], w: European Commission, https://energy.ec.europa.eu/topics/energy-efficiency/energy-performance-buildings/energy-performance-buildings-directive_en.
[3] Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 z dnia 24 kwietnia 2024 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków [dostęp: 3.06.2026], w: EUR-Lex, https://eur-lex.europa.eu/eli/dir/2024/1275/oj.
[4] „Nearly-zero energy and zero-emission buildings”, strona informacyjna dotycząca budynków niemal zeroenergetycznych i bezemisyjnych [dostęp: 3.06.2026], w: European Commission, https://energy.ec.europa.eu/topics/energy-efficiency/energy-performance-buildings/nearly-zero-energy-and-zero-emission-buildings_en.
[5] Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/3110 z dnia 27 listopada 2024 r. w sprawie ustanowienia zharmonizowanych zasad wprowadzania do obrotu wyrobów budowlanych i uchylenia rozporządzenia (UE) nr 305/2011 [dostęp: 3.06.2026], w: EUR-Lex, https://eur-lex.europa.eu/legal-content/PL/TXT/?uri=CELEX:32024R3110.
[6] „Construction Products Regulation (CPR)”, strona informacyjna dotycząca rozporządzenia o wyrobach budowlanych [dostęp: 3.06.2026], w: European Commission, https://single-market-economy.ec.europa.eu/sectors/construction/construction-products-regulation-cpr_en.
[7] Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, „Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego”, oficjalna aplikacja c-KOB [dostęp: 3.06.2026], w: Serwis c-KOB, https://c-kob.gunb.gov.pl.
[8] Ministerstwo Rozwoju i Technologii, „Przyspieszenie procesu inwestycyjnego i mniej formalności budowlanych”, 5.01.2026 [dostęp: 3.06.2026], w: Portal Gov.pl, https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/przyspieszenie-procesu-inwestycyjnego-i-mniej-formalnosci-budowlanych.
[9] „ETS2: buildings, road transport and additional sectors”, strona informacyjna dotycząca systemuETS2 [dostęp: 3.06.2026], w: European Commission, https://climate.ec.europa.eu/eu-action/carbon-markets/ets2-buildings-road-transport-and-additional-sectors_en.
[10] „Social Climate Fund”, strona informacyjna dotycząca Społecznego Funduszu Klimatycznego [dostęp: 3.06.2026], w: European Commission,
https://employment-social-affairs.ec.europa.eu/policies-and-activities/funding/social-climate-fund_en.
[11] „EU Emissions Trading System (ETS2) and Social Climate Fund: mechanisms, challenges and conditions for a fair decarbonisation in buildings”, 5.03.2026 [dostęp: 3.06.2026], w: European Environment Agency, https://www.eea.europa.eu/en/analysis/publications/emissions-reductions-from-buildings-in-europe-how-the-ets2-will-help-this-sector-meet-its-climate-targets.
[12] Heller A., Czech D., Kuczera A., „Zrównoważone certyfikowane budynki 2026”, 21.04.2026 [dostęp: 3.06.2026], w: Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego PLGBC, https://plgbc.org.pl/wirtualna-biblioteka/raport-plgbc-zrownowazone-certyfikowane-budynki-2026.
[13] „Deklaracje środowiskowe”, strona informacyjna dotycząca deklaracji środowiskowych III typu, EPD, PN-EN ISO 14025 i PN-EN 15804 [dostęp: 3.06.2026], w: Instytut Techniki Budowlanej, https://www.itb.pl/deklaracje-srodowiskowe-2/.
[14] Ministerstwo Rozwoju i Technologii, „Świadectwa charakterystyki energetycznej” [dostęp: 3.06.2026], w: Portal Gov.pl, https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/Swiadectwa-charakterystyki-energetycznej.
[15] Ministerstwo Rozwoju i Technologii, „Długoterminowa strategia renowacji budynków” [dostęp: 3.06.2026], w: Portal Gov.pl, https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/Dlugoterminowa-strategia-renowacji-budynkow.
[16] NFOŚiGW, „Program Czyste Powietrze”, oficjalna strona programu [dostęp: 3.06.2026], w: Serwis Czyste Powietrze, https://czystepowietrze.gov.pl/.
[17] NFOŚiGW, „Moje Ciepło”, oficjalna strona programu [dostęp: 3.06.2026], w: Serwis Moje Ciepło, https://mojecieplo.gov.pl/.
[18] NFOŚiGW, „Mój Prąd”, oficjalna strona programu [dostęp: 3.06.2026], w: Serwis Mój Prąd, https://mojprad.gov.pl/.
[19] „Program TERMO” [dostęp: 3.06.2026], w: Bank Gospodarstwa Krajowego, https://www.bgk.pl/programy-i-fundusze/programy/program-termo/.
[20] Ministerstwo Klimatu i Środowiska, „Poradnik weryfikacji inwestycji pod względem wpływu na klimat i adaptacji do zmian klimatu w okresie programowania UE 2021–2027” [dostęp: 3.06.2026], w: Portal Gov.pl, https://www.gov.pl/web/klimat/poradnik-weryfikacji-inwestycji-pod-wzgledem-wplywu-na-klimat-i-adaptacji-do-zmian-klimatu-w-okresie-programowania-ue-2021-2028.
[21] Ministerstwo Klimatu i Środowiska, „Czym jest adaptacja do zmiany klimatu?” [dostęp: 3.06.2026], w: Portal Gov.pl, https://www.gov.pl/web/klimat/odpornosc-klimatyczna-adaptacja.