Wygaśnięcie specustawy lex deweloper oraz opóźnienia gmin w uchwalaniu planów ogólnych zmieniają rynek gruntów. Rosną ceny działek z zabezpieczoną ścieżką inwestycyjną, a tereny bez jasnego statusu planistycznego tracą na wartości. Przedłużająca się luka decyzyjna może wstrzymać nowe projekty i w rezultacie uderzyć w podaż mieszkań w 2027 roku.
Katarzyna Tencza
Transaction Director, Walter Herz
W tekście:
- Brak planów ogólnych otwiera lukę decyzyjną
- Plan ogólny nowym filtrem wartości gruntu
- Największa niepewność dotyczy największych rynków (Warszawa, Gdańsk, Kraków)
- Zintegrowany Plan Inwestycyjny nie wypełnia luki
- Wyższy popyt i droższe działki o jasnym statusie planistycznym
- Skutki braku planów ogólnych
Koniec lex deweloper i opóźnienia w uchwalaniu planów ogólnych w większości gmin tworzą na rynku nieruchomości nową hierarchię gruntów. Działki z MPZP, prawomocną WZ czy uchwalonym ULIM-em (Ustalenie Lokalizacji Inwestycji Mieszkaniowej) zyskują na wartości, podczas gdy tereny bez zabezpieczonej ścieżki inwestycyjnej, obciążone ryzykiem wielomiesięcznego oczekiwania na decyzję, tracą. Ryzyko regulacyjne zaczyna być bezpośrednim składnikiem cen gruntów. Efekt wprowadzanej reformy może być również widoczny w podaży nowych projektów w 2027 roku.
Brak planów ogólnych otwiera lukę decyzyjną
31 sierpnia 2026 r. wygasła specustawa mieszkaniowa, znana jako lex deweloper. Przez osiem lat umożliwiała realizację inwestycji mieszkaniowych na terenach, które nie zawsze były przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową w MPZP. Według PZFD w okresie jej obowiązywania procedurą objęto projekty na ponad 100 tys. mieszkań. To skala zbliżona do rocznej produkcji deweloperów w Polsce.
Wygaśnięcie ustawy nie oznacza zatrzymania realizacji rozpoczętych projektów. Postępowania wszczęte przed 1 września 2026 r. mogą być kontynuowane na podstawie przepisów przejściowych. W mocy pozostają istniejące MPZP, pozwolenia na budowę oraz wcześniej wydane WZ.
Zastój decyzyjny dotyczy przede wszystkim nowych inwestycji na gruntach bez planu miejscowego. W gminach, które nie mają jeszcze planu ogólnego, po 1 września 2026 r. nie można uzyskać WZ na nowy wniosek ani uchwalić nowego lub zmienić obowiązującego MPZP czy procedować nowego Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZIP), który zastępuje lex deweloper. Wnioski o WZ złożone przed końcem sierpnia są natomiast rozpatrywane na dotychczasowych zasadach.
Redakcja poleca:
- Brak planu ogólnego gminy – co teraz? 3 scenariusze
- Zmiana pozwolenia na budowę po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
- Co sprawdza urząd przed wydaniem pozwolenia na budowę
Fot. Walter Herz
Plan ogólny nowym filtrem wartości gruntu
Według danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii do 31 sierpnia uchwalono 877 planów ogólnych, co oznacza, że przyjęło je około 35 proc. polskich gmin. 3 września resort informował już o 946 gminach, co obejmuje około 38 proc. wszystkich gmin. Tym samym osiągnięto uzgodniony z Unią Europejską minimalny próg 30 procent. Oznacza to jednak, że większość samorządów nadal pracuje nad planami ogólnymi po kilkukrotnie przesuwanym terminie.
Wśród dużych miast plan ogólny przygotowały: Poznań, Wrocław, Lublin, Bydgoszcz, Szczecin, Toruń, Białystok, Olsztyn, Opole, Zielona Góra i Gorzów Wielkopolski. Projektami planów dysponuje Warszawa, Gdańsk, Łódź, Katowice i Kielce. Natomiast np. Kraków i Rzeszów nie są jeszcze nawet na tym etapie zaawansowania.
Dla inwestorów oznacza to zmianę sposobu wyceny gruntów. Dotychczas działka bez MPZP mogła mieć wysoką wartość dzięki perspektywie uzyskania WZ. Po reformie znaczenie będzie miało przede wszystkim to, co przewiduje dla niej plan ogólny, a w szczególności czy nieruchomość znajdzie się w obszarze uzupełnienia zabudowy.
Jeżeli działka trafi poza taki obszar lub do strefy, która nie pozwala na oczekiwaną funkcję, jej wartość inwestycyjna może znacznie spaść. W tej sytuacji rynek będzie premiował głównie grunty z zabezpieczonym potencjałem inwestycyjnym. W praktyce oznacza to, że inwestor nie kupuje dziś już tylko działki, kupuje przede wszystkim przewidywalność jej przyszłego wykorzystania.
Warszawa, Kraków i Gdańsk czekają
Największa niepewność dotyczy największych rynków. Warszawa rozstrzyga obecnie uwagi do projektu planu ogólnego. Realny termin jego uchwalenia to przełom 2026 i 2027 r. Ratusz wstrzymał również opiniowanie koncepcji ZPI składanych od połowy maja i zapowiedział powrót do nich pod koniec roku.
Skala dotychczasowego wykorzystania lex deweloper w stolicy była znacząca – ponad 100 wniosków, w tym ponad 20 pozytywnie rozstrzygniętych o Ustalenie Lokalizacji Inwestycji Mieszkaniowej (ULIM) w tym trybie, co oznacza około 7–9 tys. nowych mieszkań objętych uchwałami podjętymi do maja 2026 r. Miasto uzyskało także około 420 mln zł partycypacji w infrastrukturę z 16 inwestycji. Podczas sesji, która odbyła się 27 sierpnia 2026 r. przyjęto cztery kolejne ULIM-y.
Jeszcze większe ryzyko legislacyjno-inwestycyjne występuje aktualnie w Krakowie. Miasto nie korzystało w ogóle z lex deweloper, a projekt planu ogólnego nie trafił jeszcze do opiniowania. Jego uchwalenie szacowane jest na połowę 2027 roku. Nowe ZPI są od 1 września 2026 r. zablokowane do czasu wejścia w życie planu. Sytuację łagodzi około 90-procentowe pokrycie Krakowa MPZP.
W Gdańsku projekt planu ogólnego wrócił do ponownych uzgodnień. W ramach lex deweloper zrealizowano siedem projektów obejmujących około 4,1 tys. mieszkań. Wartość inwestycji towarzyszących wyniosła 207 mln zł, a umów drogowych 262 mln zł.
Zintegrowany Plan Inwestycyjny nie wypełnia luki
Zintegrowany Plan Inwestycyjny miał być jednym z głównych następców lex deweloper. ZPI pozwala gminie i inwestorowi uzgodnić zmianę sposobu zagospodarowania terenu w zamian za umowę urbanistyczną i realizację inwestycji uzupełniających, takich jak drogi, sieci, szkoły, przedszkola czy zieleń.
Mechanizm może w przyszłości ułatwić także konwersję terenów biurowych, handlowych i poprzemysłowych na mieszkania. Dziś jednak większość dużych miast nie jest jeszcze gotowa do jego sprawnego stosowania. W ciągu ostatnich trzech lat jedynie Lublin doprowadził procedurę ZPI do etapu pozwalającego na jego praktyczne wykorzystanie. To oznacza, że luka po lex deweloper nie zostaje automatycznie wypełniona.
Wyższy popyt i droższe działki o jasnym statusie planistycznym
Pierwsze sygnały blokady decyzyjnej stworzonej przez gminy, które nie zdążyły z planami ogólnymi widać już na rynku ziemi. Według danych Otodom z sierpnia 2026 roku ceny gruntów w Warszawie zbliżają się do 900 zł/mkw., w Krakowie wynosiły około 600 zł, a w Gdańsku – blisko 484 zł. W ciągu roku grunty podrożały w Krakowie o około 20 proc., a w Gdańsku o 24 proc. Popyt na działki budowlane wzrósł o 21 proc., przy spadku oferty o 11 proc. W Krakowie udział kosztu gruntu w cenie mieszkania wzrósł już do 25-30 proc., wobec 10–15 proc. kilka lat temu.
Reforma zaczyna pogłębiać różnicę między działkami z zabezpieczonym potencjałem a gruntami spekulacyjnymi. W najbliższych miesiącach w gminach bez planów ogólnych deweloperzy mogą jedynie koncentrować się na zakupie projektów z MPZP, prawomocną WZ, ULIM-em lub rozpoczętą procedurą lex deweloper. Na wartość gruntu wpływa nie tylko lokalizacja, lecz także prawdopodobieństwo uzyskania określonych warunków zabudowy oraz czas wymagany na dopełnienie procedur inwestycyjnych.
Skutki braku planów ogólnych
Skutki reformy planistycznej i luki decyzyjnej w ponad 60 proc. gmin w Polsce będą najpierw widoczne w nowych decyzjach inwestycyjnych i transakcjach gruntowych, a później w podaży mieszkań. Efektem ubocznym może być również spowolnienie konwersji starszych obiektów biurowych, handlowych i poprzemysłowych na mieszkania, co część ich właścicieli zmusi do ponownego przemyślenia strategii wykorzystania aktywów.
Jeżeli Warszawa uchwali plan ogólny dopiero na przełomie 2026 i 2027 r., a Kraków w połowie 2027 r. część nowych projektów może zostać przesunięta w czasie. W Gdańsku czy Katowicach sytuacja również zależy od tempa uchwalania planów. Kapitał będzie w tej sytuacji faworyzował miasta, w których system planistyczny działa. Może to stworzyć na przykład przejściową premię inwestycyjną dla Poznania czy Wrocławia, gdzie nowy system jest już operacyjny.
Największą wartość może mieć dziś nie konkretny segment rynku, lecz grunt o niskim ryzyku planistycznym. Jednocześnie część działek bez MPZP i bez zabezpieczonej WZ może stracić na wartości, jeżeli przyszły plan ogólny ograniczy możliwość ich zabudowy.
W krótkim terminie reforma oznacza przede wszystkim zmianę wyceny ryzyka. W średnim może ograniczyć liczbę nowych projektów. A jeżeli luka planistyczna potrwa wiele miesięcy, jej konsekwencją może być niższa podaż mieszkań w 2027 roku i dalsza presja na ceny gruntów, a w lokalizacjach o wysokim popycie także na ceny mieszkań.