Mediacje w sporach budowlanych w kontekście zmian Kodeksu postępowania cywilnego

Agata Grad
mgr prawa, mediator sądowy, doktorantka na Uniwersytecie Gdańskim

W tekście:

• Na pocz. marca 2026 r. zmieniły się zasady prowadzenia sporów budowlanych
• Co zmieniają nowe przepisy?
• Czym są mediacje?
• Jakie sprawy sąd kieruje do obowiązkowej mediacji?
• Czy można odmówić mediacji?
• Jakich spraw nie dotyczą obowiązkowe mediacje?
• W jakiej formie odbywają się mediacje?
• W jakiej formie odbywają się mediacje?
• Czy mediacje zatrzymują budowę?
• Co daje ugoda zawarta przed wniesieniem pozwu?
• Jak nowe rozwiązanie wpłynie na spory budowlane?

Wraz z początkiem marca 2026 r. zmieniły się zasady prowadzenia sporów budowlanych – ustawodawca wprowadza obowiązkowy etap mediacji. Zgodnie z Ustawą z dnia 5 sierpnia 2025 o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego, ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw [1] w sprawach budowlanych sąd musi obecnie skierować strony do mediacji. Wymóg ten wprowadza nowy 458³a § 1 Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego [2] (dalej: k.p.c.), który stanowi, że w sprawach gospodarczych wynikających z umów o roboty budowlane oraz ze ściśle związanych z procesem budowlanym umów służących wykonaniu robót budowlanych sąd ma obowiązek przed posiedzeniem przygotowawczym albo pierwszym posiedzeniem wyznaczonym na rozprawę skierować strony do mediacji.

Pozornie wygląda to jak kolejna zmiana proceduralna. W rzeczywistości jednak może istotnie wpłynąć na sposób rozwiązywania sporów w branży budowlanej.

Fot. © Brutyse – stock.adobe.com

Co zmieniają nowe przepisy?

Jeszcze do niedawna mediacja w sporach budowlanych była traktowana jako rozwiązanie drugoplanowe. Strony sięgały po nią dopiero wtedy, gdy konflikt był już zaawansowany, a koszty procesu rosły. Nowelizacja k.p.c. odwraca kolejność. Metoda ta została przesunięta na początek postępowania i stała się jego naturalnym etapem.

Z perspektywy placu budowy oznacza to istotną zmianę podejścia. Spory dotyczące wynagrodzenia, opóźnień czy jakości robót nie będą już od razu skazane na wieloletni proces, lecz zaczną się od mediacji. W efekcie przestaje być ona dodatkiem do postępowania. Dla uczestników procesu budowlanego wiąże się to z koniecznością zmiany podejścia z konfrontacyjnego na bardziej negocjacyjne już na wczesnym etapie konfliktu.

Czym są mediacje?

Mediacja – podobnie jak arbitraż – jako metoda rozwiązywania sporów stanowi alternatywę dla wieloletniego postępowania sądowego. Jej istotą jest dobrowolność oraz udział bezstronnego mediatora. W przeciwieństwie do procesu sądowego, w którym rozstrzygnięcie zapada w formie wyroku, tutaj finałem jest ugoda. To strony decydują o jej treści i mają realny wpływ na sposób zakończenia konfliktu. Mediator wspiera ten proces, porządkuje stanowiska i pomaga znaleźć rozwiązanie możliwe do zaakceptowania przez uczestników. Ta metoda może być stosowana zarówno przed wszczęciem postępowania sądowego, jak i w jego toku. Często przybiera formę mediacji sądowej, jednak nawet wtedy zachowuje swój dobrowolny charakter – strona może się sprzeciwić jej prowadzeniu.

Ugoda zawarta przed mediatorem, po jej zatwierdzeniu przez sąd, wywołuje skutki prawne równoważne wyrokowi sądu. Kończy więc spór w sposób ostateczny i po nadaniu klauzuli wykonalności może być egzekwowana tak samo jak wyrok.

Redakcja poleca:

• Warunki techniczne na starych zasadach. Jak złożyć oświadczenie?
• Roboty dodatkowe przy ryczałcie – czy trzeba je wykonać bez aneksu do umowy?
• Czy zamawiający może poprawić cenę w ofercie?
• Duża nowelizacja Prawa budowlanego – co się zmieniło od września 2026 roku

Jakie sprawy sąd kieruje do obowiązkowej mediacji?

Obowiązek skierowania sprawy do mediacji nie ma charakteru powszechnego – ustawodawca ograniczył go do ściśle określonej kategorii postępowań. Wskazuje je art. 458² § 1 pkt 5 k.p.c. [2]. Są to spory gospodarcze wynikające z umów o roboty budowlane oraz umów pozostających w bezpośrednim związku z procesem budowlanym.

Zakres ten należy interpretować szeroko. W praktyce obejmuje on nie tylko klasyczne relacje inwestor–wykonawca, lecz także konflikty z podwykonawcami, projektantami czy uczestnikami nadzoru inwestycyjnego. Obowiązkową mediacją objęte będą również sprawy wynikłe w związku z zawarciem umów, które dotyczą procesu budowlanego, m.in. nadzoru inwestorskiego, generalnego wykonawstwa, podwykonawstwa oraz prac projektowych. Od próby polubownego rozwiązania będą się więc zaczynać najczęstsze spory występujące w procesie budowlanym – w szczególności te o zapłatę wynagrodzenia, zarówno w modelu ryczałtowym, jak i kosztorysowym, w tym odnoszące się do rozliczenia robót dodatkowych i zamiennych. Podobnie będzie w przypadku roszczeń spowodowanych opóźnieniami w realizacji inwestycji, np. o zapłatę kar umownych za zwłokę lub odstąpienie od umowy, a także konfliktów, których przyczyną jest jakość robót i odpowiedzialność za wady. Obowiązkowe mediacje będą poprzedzać także postępowania wynikające z problemów z rozliczeniami między uczestnikami procesu budowlanego, m.in. generalnym wykonawcą a podwykonawcami i projektantami.

Konflikty te często mają charakter łańcuchowy. Przykładowo, inwestor nie reguluje zobowiązań wobec generalnego wykonawcy, ten z kolei nie płaci podwykonawcy, a spór przenosi się na kolejne firmy zaangażowane w realizację inwestycji. W takiej sytuacji odpowiedzialność rozkłada się na kilka podmiotów, co komplikuje postępowanie sądowe, ale sprzyja kompleksowemu rozwiązaniu w drodze mediacji.

Metoda ta jest szczególnie przydatna tam, gdzie spór dotyczy nie tylko prawa, lecz także problemów technicznych i organizacyjnych na budowie oraz dalszej współpracy stron.

Czy można odmówić mediacji?

Choć przepisy nakładają na sądy obowiązek kierowania spraw do mediacji, nie oznacza to, że strony konfliktu muszą w niej uczestniczyć. W praktyce kluczowe będzie to, czy i w jaki sposób uczestnik zgłosi sprzeciw. To właśnie od tego może zależeć dalsze ryzyko procesowe w sporze.

Jeżeli strona nie chce brać udziału w mediacji, może się temu sprzeciwić. Musi jednak dochować terminu. Zgodnie ze znowelizowanym art. 1838 § 2 k.p.c. [2] ma na to tydzień od chwili doręczenia postanowienia sądu o skierowaniu sprawy na tę drogę. Brak reakcji w tym terminie będzie traktowany jako zgoda na to rozwiązanie, nawet jeśli w rzeczywistości uczestnik nie był nim zainteresowany.

Trzeba pamiętać, że odmowa udziału w mediacji bez uzasadnionej przyczyny może się wiązać z konkretnymi konsekwencjami finansowymi. Nowelizacja przewiduje realne sankcje dla strony, która bez powodu nie zgodzi się na to rozwiązanie. Według art. 103 § 3 pkt 11 k.p.c. [2] sąd będzie mógł – niezależnie od wyniku sprawy – obciążyć takiego uczestnika postępowania wyższymi kosztami procesu, niż wynikałoby to z samego rozstrzygnięcia, a w skrajnych przypadkach wręcz całością kosztów. Odmowa bez przekonującego uzasadnienia może się więc po prostu nie opłacać, ponieważ wiąże się z ryzykiem poniesienia kosztów postępowania nawet wtedy, gdy ostatecznie wygra się sprawę.

Jakich spraw nie dotyczą obowiązkowe mediacje?

Nie każdy spór związany z procesem budowlanym trafi automatycznie do mediacji. Obowiązek taki nie dotyczy spraw rozpoznawanych w postępowaniu upominawczym, elektronicznym postępowaniu upominawczym oraz postępowaniu nakazowym, chyba że wniesiono sprzeciw albo zarzuty od nakazu zapłaty. Jest to uzasadnione specyfiką takich postępowań. W ich przypadku sąd będzie musiał skierować sprawę na tę drogę dopiero w razie skutecznego wniesienia sprzeciwu albo zarzutów od nakazu zapłaty i jedynie wtedy, gdy już wcześniej toczyło się postępowanie upominawcze oraz nakazowe. W sytuacji kiedy strona wniosła sprzeciw w elektronicznym postępowaniu upominawczym, sąd umarza postępowanie w zakresie, w którym nakaz zapłaty utracił moc (art. 50536 k.p.c. [2]).

W jakiej formie odbywają się mediacje?

Od marca 2026 r. protokół z mediacji oraz ugoda sporządzone w postaci elektronicznej mogą zostać opatrzone kwalifikowanym podpisem elektronicznym. W praktyce oznacza to możliwość prowadzenia spotkania w formie posiedzenia zdalnego oraz zawierania ugód online, bez konieczności fizycznej obecności uczestników. Jest to o tyle istotne, że w sprawach budowlanych strony często działają w różnych częściach kraju, a w mediacji biorą też udział pełnomocnicy i eksperci techniczni. Taka forma ułatwia więc organizację posiedzenia, przyspiesza jego przebieg oraz ogranicza koszty. Jest to również rozwiązanie wygodne dla stron, ponieważ nie wymaga dojazdów i zaangażowania organizacyjnego.

Czy mediacje zatrzymują budowę?

Spór budowlany bardzo szybko może się przełożyć na zatory płatnicze. Niezrealizowane faktury, naliczanie kar umownych czy brak rozliczenia robót powodują, że pojawia się tzw. efekt kuli śnieżnej. Konflikt przestaje dotyczyć wyłącznie dwóch stron, a zaczyna oddziaływać na innych uczestników procesu budowlanego, w tym podwykonawców i dostawców. W takich sytuacjach długotrwały proces sądowy rzadko stanowi realne rozwiązanie problemu. Nawet korzystny wyrok wydany po latach często nie pozwala już uratować inwestycji realizowanej w napiętej sytuacji finansowej i organizacyjnej ani odbudować relacji biznesowych. Mediacja może się więc okazać narzędziem, dzięki któremu nie tylko kończy się spór, lecz także ogranicza skutki konfliktu jeszcze na etapie prowadzenia robót.

Co daje ugoda zawarta przed wniesieniem pozwu?

Wprowadzoną 1 marca 2026 r. zmianę należy ocenić pozytywnie – mediacja w sporach budowlanych zwykle okazuje się szybszą i bardziej efektywną alternatywą dla kosztownych, wieloletnich procesów sądowych. Umożliwia też wypracowanie rozwiązania, które pozwala utrzymać relacje biznesowe i kontynuować współpracę.

Kluczowe znaczenie ma jednak wybór mediatora posiadającego doświadczenie w branży budowlanej. Choć w mediacji sądowej wpływ na to mają w pierwszej kolejności strony, brak porozumienia w tym zakresie skutkuje wyznaczeniem określonej osoby przez sąd. Nie zawsze gwarantuje to odpowiedni poziom merytoryczny i może utrudnić zawarcie ugody.

W praktyce warto rozważyć podjęcie próby polubownego rozwiązania sporu jeszcze przed wniesieniem pozwu. Tym bardziej że sprawa i tak zostanie skierowana do obowiązkowej mediacji już na wstępnym etapie. Wcześniejsze podjęcie rozmów stwarza szansę szybszego zakończenia sporu, bez angażowania czasu i środków w postępowanie sądowe. Poza tym wniesienie pozwu wiąże się z koniecznością poniesienia opłaty sądowej, która w sporach budowlanych – ze względu na wysoką wartość roszczeń – często jest znacząca.

Jak nowe rozwiązanie wpłynie na spory budowlane?

Wprowadzenie obowiązkowej mediacji w sporach budowlanych wpisuje się w obserwowany od lat trend w wielu krajach, gdzie alternatywne sposoby rozwiązywania konfliktów stały się standardem, a nie wyjątkiem. Dobrym przykładem są Stany Zjednoczone, w których metoda ta odgrywa kluczową rolę w rozstrzyganiu sporów gospodarczych, w tym budowlanych.

Na tym tle zmiany wprowadzone nowelizacją k.p.c. należy postrzegać jako krok w kierunku bardziej efektywnego modelu rozwiązywania sporów. Celem jest skłonienie stron do polubownego zakończenia konfliktu już na wczesnym etapie postępowania. Obowiązkowa mediacja ma więc prowadzić do szybszego rozstrzygania sporów, ograniczenia kosztów oraz odciążenia sądów. Jednocześnie uczestnicy zyskują realny wpływ na warunki uzyskanej ugody i szansę utrzymania relacji biznesowej.

Spory budowlane coraz częściej będą więc rozstrzygane przy stole mediacyjnym, a nie na sali sądowej. Wygrywać będą nie tylko ci, którzy mają rację, lecz także ci, którzy potrafią się porozumieć i zachować relacje biznesowe.

Literatura
[1] Ustawa z dnia 5 sierpnia 2025 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego, ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2025 r. poz. 1172).
[2] Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 468).