Przewlekłe procedury administracyjne oraz reforma planistyczna w coraz większym stopniu ograniczają liczbę i rentowność nowych inwestycji mieszkaniowych wielorodzinnych.
Damian Karkosiński
Specjalista ds. inwestycji i akwizycji, Walter Herz
W tekście:
- Jakie czynniki decydują obecnie o wartości gruntów inwestycyjnych w Polsce?
- Jak procedury administracyjne wpływają na rentowność projektów mieszkaniowych?
- Jak długo deweloperzy czekają na decyzję o pozwoleniu na budowę?
- Dlaczego rośnie popyt na działki z jasnym statusem planistycznym?
- W jaki sposób wydłużenie fazy przygotowania inwestycji wpłynie na podaż mieszkań?
- Zintegrowane Plany Inwestycyjne jak alternatywa dla tradycyjnej ścieżki planistycznej
- Oczekiwania inwestorów co do administracyjnego procesu uzyskiwania pozwolenia na budowę
Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce jest zdominowany przez projekty mieszkaniowe. Poza Warszawą deweloperzy budują najczęściej w Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku, a w dalszej kolejności w Poznaniu i Łodzi. Najwyższe ceny osiągają grunty w centralnych i dobrze skomunikowanych dzielnicach Krakowa oraz Gdańska. O wartości gruntu decyduje dziś nie tylko lokalizacja i potencjał zabudowy, ale przede wszystkim możliwość sprawnego przeprowadzenia procesu inwestycyjnego.
Wydłużające się procedury administracyjne i reforma planowania przestrzennego sprawiają, że czas przygotowania inwestycji staje się jednym z kluczowych parametrów ryzyka i rentowności. W największych miastach regionalnych na pozwolenie na budowę mieszkaniowej inwestycji wielorodzinnej trzeba obecnie czekać średnio od ośmiu do czternastu miesięcy. W Warszawie jest to około półtora roku.
Analizy Walter Herz, oparte na danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, pokazują aktualne statystyki. Najdłużej na pozwolenia czekają inwestorzy w Poznaniu – ponad 14 miesięcy. W Gdyni procedura przekracza 10 miesięcy. W Krakowie średni czas oczekiwania na decyzje administracyjne wynosi średnio 267 dni, we Wrocławiu 256, w Łodzi 280, a w Gdańsku 231 dni.
Systematycznie wydłuża się czas oczekiwania na pozwolenie na budowę
Jeszcze w 2016 roku średni czas oczekiwania na decyzje dot. pozwoleń na budowę dla projektów wielorodzinnych w analizowanych miastach wynosił od dwóch do trzech i pół miesiąca. W kolejnych latach proces administracyjny systematycznie wydłużał się. Wyraźne pogorszenie nastąpiło w 2025 roku i nie miało na nie wpływu zwiększenie liczby postępowań. Większość miast odnotowała spadek liczby wydanych pozwoleń na budowę na przełomie 2024 i 2025 roku. W Gdańsku zmniejszyła się z 70 do 44 decyzji, a w Krakowie ze 107 do 91. Wzrost odnotowano jedynie w Poznaniu i Gdyni.
Zgodnie z przepisami pozwolenie powinno zostać wydane w ciągu miesiąca w sprawach standardowych oraz dwóch miesięcy w sprawach szczególnie skomplikowanych. W przypadku dużych inwestycji mieszkaniowych rzeczywisty proces jest jednak znacznie dłuższy. Proces decyzyjny wydłużają m.in. konieczność uzupełniania dokumentacji, uzgodnienia środowiskowe, drogowe i infrastrukturalne, a także udział stron sąsiednich. W wielu przypadkach dochodzi też do zawieszenia postępowań i procedur odwoławczych.
Każdy dodatkowy miesiąc oznacza dla inwestorów zamrożony kapitał, wyższe koszty finansowania i większe ryzyko rynkowe. Założenia dotyczące popytu, cen czy kosztów budowy przyjęte przy zakupie działki mogą być zupełnie inne w momencie rozpoczęcia sprzedaży.
Fot. Walter Herz
Rynek premiuje bezpieczeństwo planistyczne
Drugim źródłem niepewności jest reforma planowania przestrzennego. W ponad 60 proc. gmin w Polsce nadal nie uchwalono planów ogólnych. Obowiązujące plany miejscowe częściowo łagodzą problem, ale obejmują one zaledwie około jedną trzecią powierzchni kraju.
W miastach takich jak Kraków, Gdańsk czy Łódź brak planów ogólnych zwiększa niepewność inwestycyjną. Istniejące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, wydane już pozwolenia na budowę oraz decyzje WZ zachowują ważność. Niestety brak planu ogólnego uniemożliwia uruchomienie nowych projektów na terenach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Po 1 września w gminach bez uchwalonego planu nie można uzyskać decyzji WZ dla nowego wniosku, zmienić obowiązującego planu miejscowego czy procedować nowego Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego.
W efekcie rynek coraz wyraźniej premiuje bezpieczeństwo planistyczne. Inwestorzy poszukują przede wszystkim gruntów umożliwiających natychmiastowe rozpoczęcie prac. Najbardziej pożądane są działki z jasnym statusem planistycznym, gwarantujące sprawne uzyskanie decyzji urzędowych, a najlepiej – sprzedawane już z gotowym pozwoleniem na budowę.
Zmienia to sposób wyceny gruntów. Obok lokalizacji, ceny i potencjału zabudowy, kluczowym czynnikiem staje się obecnie możliwość szybkiej realizacji projektu. Stąd wycena nie obejmuje teraz już tylko samej nieruchomości gruntowej, ale przede wszystkim gotowy scenariusz inwestycyjny.
Redakcja poleca:
- Reforma planistyczna dzieli rynek nieruchomości. Przewidywalność cenniejsza niż lokalizacja
- Brak planu ogólnego gminy – co teraz? 3 scenariusze
- Zmiana pozwolenia na budowę po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
- Co sprawdza urząd przed wydaniem pozwolenia na budowę
Opóźnienia administracyjne wpływają na podaż mieszkań
Deweloperzy przyznają, że czas od zakupu działki do rozpoczęcia budowy znacznie się wydłużył, podczas gdy czas realizacji budowy jest niezmienny od wielu lat. Coraz bardziej problematyczna staje się faza przygotowania inwestycji, poprzedzająca wejście wykonawcy na plac budowy, obejmująca decyzje administracyjne, dokumentacje, uzgodnienia i dostosowanie projektu do wymogów planistycznych oraz infrastrukturalnych.
Deweloperzy muszą więc podejmować decyzje biznesowe z kilkuletnim wyprzedzeniem i przewidywać popyt, który pojawi się dopiero w dłuższej perspektywie. Przewlekły proces oznacza, że kapitał inwestorów zostaje uwięziony w ziemi. W górę idą koszty finansowania, a wraz z nimi rośnie ryzyko niekontrolowanych zmian: od drożejących materiałów i wykonawstwa, po nieprzewidywalne regulacje i kaprysy rynku.
Konsekwencją tych zmian jest wzrost selektywności firm deweloperskich na rynku gruntów. Projekty pozbawione stabilnego harmonogramu są odkładane w czasie bądź eliminowane z planów wykonawczych, co nieuchronnie skurczy przyszłą podaż lokali.
Niedobór gruntów gotowych pod zabudowę, niepewność planistyczna, długie procedury i spadająca liczba wydawanych pozwoleń tworzą coraz poważniejszą barierę do zwiększenia oferty rynkowej. Ograniczenia generują dodatkowe koszty. Im większe ryzyko administracyjne, tym większy jest bowiem koszt gruntu, jak i mieszkań.
Zintegrowane Plany Inwestycyjne szansą, ale kosztowną
W nowym systemie planowania większą rolę mają odegrać Zintegrowane Plany Inwestycyjne, które zastępują specustawę mieszkaniową, czyli tzw. lex deweloper. Dotychczasowe rozwiązanie nie przyniosło oczekiwanego przełomu i dla wielu inwestorów oznaczało długą procedurę, liczne uzgodnienia oraz zobowiązania.
ZPI może być skuteczniejszym narzędziem dla dużych i złożonych projektów, szczególnie na gruntach bez aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zaletą jest bardziej partnerska współpraca z gminą, możliwość wcześniejszego określenia zobowiązań inwestora i większa przewidywalność kosztów. Procedura powinna być również krótsza.
Obecnie jednak zastosowanie ZPI jest ograniczone. Skuteczne wykorzystanie tego narzędzia jest możliwe dopiero po uchwaleniu planów ogólnych, których nie ma jeszcze większość gmin w Polsce. Barierą pozostaje także złożoność procedury i konieczność realizacji zobowiązań wynikających z umowy urbanistycznej. Inwestorzy muszą na jej podstawie partycypować w kosztach infrastruktury publicznej.
Procedura ZPI może jednak odblokować część potencjału gruntów w największych miastach, ale jej skuteczność będzie zależeć od gotowości samorządów do współpracy i przeprowadzania dialogów urbanistycznych. Przy dużych, strategicznych projektach może jednak stać się atrakcyjną alternatywą dla tradycyjnej ścieżki planistycznej.
Inwestorzy oczekują przede wszystkim przewidywalności
Jak sygnalizują inwestorzy, barierą we wprowadzaniu nowych projektów nie jest wyłącznie liczba wymaganych dokumentów do uzyskania pozwoleń na budowę, ale nieprzewidywalność całego procesu administracyjnego. Deweloperzy wskazują na potrzebę cyfryzacji procedur, ograniczenia liczby uzgodnień i większego ujednolicenia praktyki administracyjnej.
Szczególne znaczenie ma standaryzacja dokumentacji wymaganej przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę. Zakres oczekiwanych dokumentów i dodatkowych uzgodnień różni się dziś bowiem w zależności od miasta, a nawet dzielnicy. Oprócz wymogów prawa budowlanego pojawiają się m.in. opinie konserwatorskie, uzgodnienia dotyczące zagospodarowania terenu, decyzje lokalizacyjne czy dodatkowe opracowania techniczne.
Potrzebne jest także ograniczenie liczby instytucji opiniujących inwestycje oraz stworzenie bardziej jednolitego systemu interpretacji przepisów. Ogólnokrajowe wytyczne przygotowywane przez GUNB lub inne właściwe instytucje mogłyby ograniczyć różnice w praktyce poszczególnych urzędów. Usprawnień wymagają również procedury środowiskowe.
Deregulacja, cyfryzacja i model „jednego okienka” mogłyby znacznie skrócić przygotowanie inwestycji. Kluczowe jest również zapewnienie przewidywalnych terminów, jasnych zasad współpracy i ograniczenie uznaniowości administracji.
Dla rynku mieszkaniowego stawka jest wysoka. Polska pozostaje jednym z największych rynków mieszkaniowych w regionie, ale ograniczona dostępność gruntów, a przy tym czasochłonność przygotowania projektów ograniczają atrakcyjność Polski dla globalnych inwestorów.
Działki w dobrych lokalizacjach, z uregulowanym statusem planistycznym nadal znajdą nabywców. Ich deficyt ma jednak swoją cenę. Jeśli proces inwestycyjny pozostanie długi i nieprzewidywalny, rynek będzie coraz mocniej premiował te grunty, które są gotowe do realizacji projektów, podbijając ich wartość. Tym samym koszt administracyjnego ryzyka będzie wpływał zarówno na ceny gruntów, jak i produktu końcowego czyli mieszkań.