Proponuję, aby izbowy miesięcznik stał się miejscem wymiany doświadczeń w zakresie pracy rzeczoznawców budowlanych oraz biegłych sądowych. Opisy pouczających przypadków z własnej praktyki powinny pomagać kolegom inżynierom w doskonaleniu zawodowym oraz w unikaniu błędów we własnej działalności zawodowej.

Jako głos inspirujący w tym zakresie można uznać ciekawy artykuł inż. W. Anklewicza w „IB” nr 12/2017. Opisana tam była bulwersująca sprawa pominięcia w sporządzonych opiniach technicznych – odnośnie ustalenia przyczyn upadku masztu telekomunikacyjnego – faktu odkręcenia nakrętek (tj. sabotażu) w zakotwieniach lin odciągowych masztu.

Trzeba wnikliwie zbadać konkretną sprawę, aby dojść do prawidłowych wniosków, nie dając się przy tym zasugerować np. przez strony sprawy. W sporze sądowym strona niemająca racji (i z reguły będąca tego świadoma) często jest zainteresowana wprowadzeniem biegłego w błąd, aby mimo to uzyskać korzystną dla siebie opinię. Jest tu obszerne pole do popełnienia omyłek i błędnej oceny sytuacji przez biegłego.

Poniżej omówiono kilka przypadków opinii, z którymi – po zbadaniu sprawy – nie sposób było się zgodzić. W sprawach tych wystąpiły całkiem rozbieżne opinie biegłych .

 

Fot. © Vladimir Mucibabic - Fotolia.com

 

Sprawa wymiany okien w mieszkaniu w bloku

Lokatorka zamówiła – w profesjonalnej firmie montującej okna – wymianę starych okien na okna o współczesnym standardzie. Po pewnym czasie od ich zamontowania lokatorka wniosła do sądu sprawę o zwrot zapłaconej kwoty i jeszcze dodatkowo o wysokie odszkodowanie, gdyż rzekomo okna są niedobre, lokatorka teraz marznie w swoim mieszkaniu (poprzednio nie marzła) i nabawiła się przez to choroby, na co ma zaświadczenia od lekarzy. Sąd zlecił mi sporządzenie opinii. Na moich oględzinach okien pani ta, jak to się potocznie mówi, „odstawiała cyrk” – wybuchała płaczem, rzucała się na łóżko, krzyczała. Oknom – jak stwierdziłem – nic nie brakowało. Moja opinia stwierdzała więc, że roszczenie jest bezzasadne.

Jak się potem okazało, adwokat tej pani zakwestionował moją opinię. Sąd powołał więc innego biegłego – podobno specjalistę od stolarki budowlanej. Ten stwierdził, że okna są niedobre. Jak się dowiedziałem, na oględzinach tego drugiego biegłego lokatorka zafundowała obecnym takie samo przedstawienie jak przy moich oględzinach – co najwidoczniej „zmiękczyło” drugiego biegłego.

 

Sprawa zarzucanego wybudowania domu jednorodzinnego z poważnymi wadami

Wykonawca budował wolno stojący dom jednorodzinny, ze ścianami z bali drewnianych. Gdy budowa była już bardzo zaawansowana, doszło do konfliktu pomiędzy inwestorem a wykonawcą – w efekcie wykonawca odszedł z niedokończonej budowy (w następnym roku budowę dokończyła inna firma). Inwestor w sumie zapłacił wykonawcy ok. 400 tys. zł za jego pracę i dostarczone materiały. Po zakończeniu budowy inwestor wynajął rzeczoznawcę (który jest też biegłym sądowym) w celu sporządzenia opinii – jakiej wysokości straty poniósł inwestor wskutek błędnego wykonania prac przez pierwszego wykonawcę. Z treści tej opinii wynika, że autor bazował na informacjach tylko od jednej strony tego konfliktu, a także że w ogóle nie oglądał obiektu. Opinia stwierdzała liczne błędy wykonawcy (które jakoby musiała potem naprawiać ta druga firma) – wg tej opinii wartość prawidłowo wykonanych prac przez wykonawcę wynosiła zaledwie 148 tys. zł, zaś koszt poprawy wadliwie wykonanych robót to 176 tys. zł. Tak więc z tej opinii wynikało, że inwestorowi należy się zwrot od wykonawcy sporych sum. Wykonawca odrzucił to żądanie, na co inwestor skierował sprawę do sądu, z roszczeniem o zwrot stu kilkudziesięciu tys. zł.

Sąd zlecił mi wykonanie opinii. Po zbadaniu sprawy i dokonaniu oględzin budynku stwierdziłem, że prace wykonawcy zostały wykonane prawidłowo (wyjąwszy drobne usterki). Wartość prac wykonawcy określiłem na 387 tys. zł, a więc zbliżoną do otrzymanego przez niego wynagrodzenia.

 

Sprawa niezapłacenia zespołowi inspektora nadzoru inwestorskiego (INI) za dodatkowe prace

Przy przebudowie i remoncie zabytkowego pałacu zespół INI – w uzgodnieniu z inwestorem (starostwo) – podjął się wykonania dodatkowych prac, wykraczających poza jego obowiązki ustalone w umowie. Były to następujące prace:

  • wykonywanie dla budowy na bieżąco niezbędnych rysunków i szkiców roboczych/wykonawczych – bowiem brak było projektów wykonawczych , zaś PB miał liczne braki i niedoróbki;
  • dodatkowy nadzór nad powiększoną inwestycją – z uwagi na zwiększenie zakresu rzeczowo-finansowego w stosunku do zakresu przewidywanego w umowie;
  • pełne sprawdzenie obmiarów i kosztorysów powykonawczych dla całej inwestycji (ok. 1100 pozycji kosztorysowych).

Starostwo odmówiło potem zapłaty za te prace, argumentując, że mieściły się one w umownym zakresie zadań INI. Główny INI skierował więc sprawę do sądu.

Sąd powołał tu kolejno 2 biegłych z zakresu budownictwa. Obaj biegli ustosunkowali się negatywnie do roszczenia INI, podając zupełnie nieprzekonujące uzasadnienia. Np. twierdzili, że nie należy się wynagrodzenie za rysunki i szkice robocze, gdyż te nie miały tabelek oraz nie tworzyły pełnych projektów wykonawczych.

Główny INI zwrócił się do mnie o sporządzenie opinii prywatnej. Po zbadaniu okoliczności sprawy stwierdziłem, że roszczenie INI jest zasadne.

 

Sprawa ustalenia nakładów na wybudowanie segmentu mieszkalnego w niskiej zabudowie

Chodziło tu o wycenę nakładów na wybudowanie (kilkanaście lat wcześniej – w latach 90. XX w.) dużego, luksusowo wykończonego segmentu mieszkalnego. Segment ma 4 kondygnacje: suterenę o wysokim standardzie wykończenia i funkcji częściowo mieszkalnej, parter mieszkalny (przy nim duży garaż na 2 samochody), piętro mieszkalne, na poddaszu antresolę mieszkalną i strych gospodarczy. P.u. całości wynosi ok. 250 m². Wyliczenie poniesionych wówczas nakładów było bardzo istotne dla stron sprawy sądowej.

Biegły ds. budownictwa, powołany przez sąd, wyliczył nakłady w kwocie zaledwie 409 tys. zł brutto (daje to ok. 1.6 tys. zł/m² p.u.). Stąd strona sprawy zleciła mi opinię prywatną co do poniesionych nakładów, w tym analizę tej opinii sądowej. Okazało się, że:

  • biegły był na oględzinach raz (kilka godzin), co dla tak dużego i skomplikowanego obiektu było dalece niewystarczające (sam, aby sporządzić opinię, odbyłem kilkukrotne oględziny budynku);
  • biegły nie uwzględnił mnóstwa różnych nakładów, głównie na wysokostandardowe wykończenie mieszkania – np. nie uwzględnił szaf wbudowanych, platynowanych płytek glazury w kuchni, itd.;
  • biegły przyjął do kosztorysu zaniżone wartości czynników cenotwórczych – stawkę roboczogodziny netto 9 zł, zaniżony narzut kosztów pośrednich (argumentując to tym, iż budowa była prowadzona systemem gospodarczym – co nie było prawdą, gdyż inwestorzy bynajmniej nie pracowali fizycznie przy budowie, lecz wynajmowali różne firmy);
  • biegły pominął różne nakłady poniesione wówczas przez inwestorów, np. nakłady niematerialne (konieczny udział w finansowaniu infrastruktury osiedla, koszt zgody architekta na dokonywane zmiany, koszt aktu notarialnego), koszt poprawek budowlanych (wg oświadczenia inwestorki okazały się one konieczne).

Z moich wyliczeń wynikało, że nakłady na budowę wynosiły ok. 826 tys. zł brutto (ok. 3,3 tys. zł/m² p.u.), co jest już sumą realną.

 

Sprawa zarzucanych wad w szeregowych segmentach mieszkalnych w niskiej zabudowie

Deweloper zwrócił się do mnie z prośbą o wykonanie opinii odnośnie zarzutów kilku nabywców segmentów w niskiej zabudowie. Ci przesłali do dewelopera pismo o tytule „Zgłoszenie Reklamacyjne”. Znajdowało się tam szereg zarzutów do segmentów i do całego ich osiedla. Na moich oględzinach segmentów inicjator pisma (z zawodu prawnik) poinformował, że dysponuje opinią rzeczoznawczą, w której stwierdzone są liczne wady segmentów – i że te wady wyszczególnił w swoim „Zgłoszeniu Reklamacyjnym”. Nie chciał jednak udostępnić samej opinii.

Jak okazało się podczas oględzin, rzekome wady wymienione w piśmie do dewelopera prawie w całości nie potwierdziły się. Jedyną rzeczywistą wadą okazał się zbyt mały przekrój wywietrzaków wentylacyjnych na dachach – jednak deweloper zadeklarował, że wadę tę usunie na swój koszt.

 

Wady opinii można by usystematyzować – zdarzają się więc:

  • merytoryczna błędność opinii – jest to najgorszy z możliwych przypadków;
  • niedokonanie oględzin opiniowanego obiektu;
  • zbyt mała wnikliwość w badaniu sprawy;
  • bazowanie na informacjach uzyskanych tylko od jednej strony sprawy;
  • zamieszczanie w opinii zupełnie niepotrzebnych składników, np. przytaczanie całych rozdziałów odpowiednich przepisów (Prawa budowlanego, WT), zlecanie w ramach opinii zupełnie w danym przypadku niepotrzebnych czynności (np. badań geotechnicznych), zamieszczanie dużej ilości fotografii, które nic nie wnoszą (a wystarczyłoby kilka fotografii), zamieszczanie niepotrzebnych tabel i wyliczeń; w efekcie taka opinia ma np. 150 stron;
  • rozwlekłość opinii, gmatwanie jej materii, używanie niezrozumiałych lub pseudonaukowych sformułowań;
  • brak wniosków – w przypadku gdy takie powinny wynikać z opinii;
  • niewypełnienie zadań zleconych biegłemu przez sąd w przypadku opinii sądowych.

Reasumując – poziom opiniowania technicznego w budownictwie na pewno przedstawia wiele do życzenia. Np. są propozycje, że, aby temu zaradzić, biegłymi sądowymi w zakresie budownictwa mogliby być tylko rzeczoznawcy budowlani. Jednak po wprowadzeniu takiej regulacji prawnej, mogłoby się okazać, że brak jest potrzebnej ilości rzeczoznawców, równocześnie mających ochotę wykonywać obłożoną rygorami funkcję biegłego sądowego (krótkie terminy wydania opinii, możliwość nakładania kar na biegłych, obowiązek stawiennictw na rozprawach sądowych, nieraz daleko od miejsca zamieszkania). Poza tym na pewno w kraju jest spora ilość biegłych sądowych niebędących rzeczoznawcami, którzy sporządzają opinie na dobrym poziomie.

 

mgr inż. Mirosław Basiak

członek Mazowieckiej OIIB, rzeczoznawca budowlany, biegły sądowy