Używamy cookies i podobnych technologii m.in. w celach: świadczenia usług, reklamy, statystyk. Korzystanie z witryny bez zmiany ustawień Twojej przeglądarki oznacza, że będą one umieszczane w Twoim urządzeniu końcowym. Pamiętaj, że zawsze możesz zmienić te ustawienia. Szczegóły znajdziesz w Polityce Prywatności.

Jak to w pracy inżyniera bywa

10.10.2018

Sprawa niezapłacenia zespołowi inspektora nadzoru inwestorskiego (INI) za dodatkowe prace

Przy przebudowie i remoncie zabytkowego pałacu zespół INI – w uzgodnieniu z inwestorem (starostwo) – podjął się wykonania dodatkowych prac, wykraczających poza jego obowiązki ustalone w umowie. Były to następujące prace:

  • wykonywanie dla budowy na bieżąco niezbędnych rysunków i szkiców roboczych/wykonawczych – bowiem brak było projektów wykonawczych , zaś PB miał liczne braki i niedoróbki;
  • dodatkowy nadzór nad powiększoną inwestycją – z uwagi na zwiększenie zakresu rzeczowo-finansowego w stosunku do zakresu przewidywanego w umowie;
  • pełne sprawdzenie obmiarów i kosztorysów powykonawczych dla całej inwestycji (ok. 1100 pozycji kosztorysowych).

Starostwo odmówiło potem zapłaty za te prace, argumentując, że mieściły się one w umownym zakresie zadań INI. Główny INI skierował więc sprawę do sądu.

Sąd powołał tu kolejno 2 biegłych z zakresu budownictwa. Obaj biegli ustosunkowali się negatywnie do roszczenia INI, podając zupełnie nieprzekonujące uzasadnienia. Np. twierdzili, że nie należy się wynagrodzenie za rysunki i szkice robocze, gdyż te nie miały tabelek oraz nie tworzyły pełnych projektów wykonawczych.

Główny INI zwrócił się do mnie o sporządzenie opinii prywatnej. Po zbadaniu okoliczności sprawy stwierdziłem, że roszczenie INI jest zasadne.

 

Sprawa ustalenia nakładów na wybudowanie segmentu mieszkalnego w niskiej zabudowie

Chodziło tu o wycenę nakładów na wybudowanie (kilkanaście lat wcześniej – w latach 90. XX w.) dużego, luksusowo wykończonego segmentu mieszkalnego. Segment ma 4 kondygnacje: suterenę o wysokim standardzie wykończenia i funkcji częściowo mieszkalnej, parter mieszkalny (przy nim duży garaż na 2 samochody), piętro mieszkalne, na poddaszu antresolę mieszkalną i strych gospodarczy. P.u. całości wynosi ok. 250 m². Wyliczenie poniesionych wówczas nakładów było bardzo istotne dla stron sprawy sądowej.

Biegły ds. budownictwa, powołany przez sąd, wyliczył nakłady w kwocie zaledwie 409 tys. zł brutto (daje to ok. 1.6 tys. zł/m² p.u.). Stąd strona sprawy zleciła mi opinię prywatną co do poniesionych nakładów, w tym analizę tej opinii sądowej. Okazało się, że:

  • biegły był na oględzinach raz (kilka godzin), co dla tak dużego i skomplikowanego obiektu było dalece niewystarczające (sam, aby sporządzić opinię, odbyłem kilkukrotne oględziny budynku);
  • biegły nie uwzględnił mnóstwa różnych nakładów, głównie na wysokostandardowe wykończenie mieszkania – np. nie uwzględnił szaf wbudowanych, platynowanych płytek glazury w kuchni, itd.;
  • biegły przyjął do kosztorysu zaniżone wartości czynników cenotwórczych – stawkę roboczogodziny netto 9 zł, zaniżony narzut kosztów pośrednich (argumentując to tym, iż budowa była prowadzona systemem gospodarczym – co nie było prawdą, gdyż inwestorzy bynajmniej nie pracowali fizycznie przy budowie, lecz wynajmowali różne firmy);
  • biegły pominął różne nakłady poniesione wówczas przez inwestorów, np. nakłady niematerialne (konieczny udział w finansowaniu infrastruktury osiedla, koszt zgody architekta na dokonywane zmiany, koszt aktu notarialnego), koszt poprawek budowlanych (wg oświadczenia inwestorki okazały się one konieczne).

Z moich wyliczeń wynikało, że nakłady na budowę wynosiły ok. 826 tys. zł brutto (ok. 3,3 tys. zł/m² p.u.), co jest już sumą realną.

 

Sprawa zarzucanych wad w szeregowych segmentach mieszkalnych w niskiej zabudowie

Deweloper zwrócił się do mnie z prośbą o wykonanie opinii odnośnie zarzutów kilku nabywców segmentów w niskiej zabudowie. Ci przesłali do dewelopera pismo o tytule „Zgłoszenie Reklamacyjne”. Znajdowało się tam szereg zarzutów do segmentów i do całego ich osiedla. Na moich oględzinach segmentów inicjator pisma (z zawodu prawnik) poinformował, że dysponuje opinią rzeczoznawczą, w której stwierdzone są liczne wady segmentów – i że te wady wyszczególnił w swoim „Zgłoszeniu Reklamacyjnym”. Nie chciał jednak udostępnić samej opinii.

Jak okazało się podczas oględzin, rzekome wady wymienione w piśmie do dewelopera prawie w całości nie potwierdziły się. Jedyną rzeczywistą wadą okazał się zbyt mały przekrój wywietrzaków wentylacyjnych na dachach – jednak deweloper zadeklarował, że wadę tę usunie na swój koszt.

www.piib.org.pl

www.kreatorbudownictwaroku.pl

www.izbudujemy.pl

Kanał na YouTube

Profil na Google+